二手中海學仕里，多錢買入能抄底？聽房哥勸少虧好幾萬｜房哥問答454期

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問答454期

問：聽房哥勸少虧好幾萬，金地長纓賦，旁邊建愛知分校，值得入嗎？

答：即便是市場上行時期，大話南門這種高密度，城改的塔樓都不值得長期持有，但地段確實好，人流量大，出租也不愁租戶，租金不高而已，同理還有周邊的中貿廣場。

而幸福林帶區域，15000+價位段，目前可選的有金茂幸福曉棠，中建悅廬幸福序，金地長纓賦三家。

（幸福林帶實景）

熱度，產品實力，位置最均衡的是金茂，地鐵，商業，公園配套一應俱全，戶型設計，下沉會所很吸引人，價格也適中，更重要的是金茂過往豪宅履歷，有很強的交付兌現保證，金茂仍是這個片區的首選。

其次是中建悅廬幸福序，區域內更早一批的三代宅，贈送吃虧，但品牌，產品，實景呈現，交付能力也是不錯的，且小區百畝大盤，體量占優，不喜歡四代宅的可以看中建。

金地的弱項是代建和位置，核心賣點除了高贈送，戶型更新外，還有旁邊在建的愛知中學幸福校區，按照施工周期，竣工在2027年5月底。

有愛知，更多是錦上添花，長纓賦除了產品的創新和高贈送外，還要有價格優勢，才能跑贏金茂和中建。

當下的新建學校，保持錦上添花心態最好，別指望它能雪中送炭！

問：曲江金地世家風華洋房現在能看嗎，掛牌價貴，還能下降嗎？

答：和 世家風華類似的小區還有一個，就是西部大道的融創西安宸院，由于周邊高層太多，又靠近高新，需求旺盛，洋房非常稀缺，價格常年高企。

這邊的金地也是一樣的，因為曲江二期高層太多，次新洋房太少，導致二手價格降不下來。

（金地世家風華掛牌價，來源：貝殼）

但二手房逆市無人可以避免，曲江二期有洋房的不止 世家風華，南湖藝境、香都東岸，大華公園世家也都有洋房，不僅二手房，旁邊新房中鐵云岫曲江也是洋房。

接下來運動公園還有約30畝住宅供應，南北雙公園包圍，也是洋房，所以曲江二期住，不要有洋房焦慮。

（曲江新增低密住宅地，來源：雁翔路）

同時，在曲江的后花園，航天新城，一條四號線相連，也有不少洋房，小高的二手房，選擇余地很大。

所以，金地世家風華的洋房，這個價位確實有點貴，并不急于入手，新產品層出不窮，現金在手，就有主動權。

問：西萬路萬熙天地次新房，收房租3600元，不用錢有必要賣嗎？

答：2020年買房的，因為搖號，所以沒有太多選擇權，在品牌，戶型，小區環境上比較將就，入手價格也高，如果不自住，要么抗過周期，要么認輸立場，萬熙天地沒跌太多，且租金穩定，主要還是距離高新近，有持續的租房需求。

但二手市場里，競爭也相當激烈，西部大道的新房門檻也是15000+，二手房更有融創，金地，萬科，海亮，碧桂園一大堆，天地源在這個地方，二手房缺乏明確的賣點。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

四年以后，即便市場回暖，占據二手房優勢的，也是次新房的金地中央公園，中海錦業元晟，萬熙天地因為本身太過普通，不具備競爭優勢。

至于2030年同通脹后出手，完全是臆測了，庫存多久去完，通縮持續多久，收入何時回升，都是不確定的，收租不是長久之計，尤其是不能覆蓋房貸的情況下。

問：保利天悅最近適合買入嗎，還是再等一年半載？

答：關注保利，你是喜歡它的房子，還是其他需求，如果是前者，大可不必，保利從二手單價3萬+，到如今的小面積2萬+出頭，才用了幾年。

（天悅二期掛牌價，來源：貝殼）

尤其是周邊天地源，綠城，越秀新房面世后，直接打擊二手價格，比如，同屬于軟東，綠城海棠三章的二手也不過20000+出頭，買新不買舊，地段上沒有本質區別。

如果是沖著求學，同區域內還有金泰新理城、國賓中央區、萬科翡翠國賓，高新尚品，跨區域的還有中海學仕里，中建悅廬，招商云墨等。

當下，保利天悅的二手房價格已經開始回調，花無百日紅，人無再少年，等軟東一系列次新房交付后，保利的成交壓力更大，所以最近買入是圖什么呢？

問：香都東岸116㎡小高層，160萬可以入手嗎？

答：目前貝殼上，香都東岸掛牌房源139套，以27層大高居多，單價在15000+左右，而11層，8層的小高，類洋房，普遍還在20000+以上。

這也符合曲江的房價現狀，密度越低，戶型越大，總價越高，反而剛需高層，價格回調的更多。

繼續等，價格還能談，畢竟周邊招商，金地，金輝，中海，天地源同類型的小面積二手房太多了，對一手房東而言，當年都是單價5000+出頭買入，怎么賣也不會虧，真正2021年高點接盤的，該賣的也早賣了。

作為成熟住宅區，曲江二期的價格已接近穩定，住在這里，家門口的公園，學校，商業也都齊全，當下是一個剛需入場的好時機。

剛需買房，不要想著能搶到最低點，所謂抄底是偽命題，普通人沒有誰頻繁賣房，五年前這里供應也有限，能在這里的都是自住，房價的水分并沒有那么高。

問：合能公館二期小三室，非自住不滿二，糾結要不要賣掉？

答：現在能有糾結的機會，要感謝你買的早，入手門檻不高，如果是2020年后，現在只有賣房離場的果斷，越是剛需，越要懂得知足常樂，不要把所以熱情和失望都寄托在房子了。

從小區看，即便在長安區，合能公館的存在感都是很弱的，老大哥萬科城價格一路往下走，還有雅居樂勃朗峰，悅美國際，都比合能的小區品質高，能買這里，就是沖著便宜。

當年100萬買入，如今100萬還能賣掉，又是非常普通，肉眼可見貶值的小區，留著干什么？

去附近萬科，雅居樂小區看看，什么樣品質的小區能賣多錢，心里要有點譜，買的早是優勢，但賣的晚就是自己認知不夠了。

很多時候想不明白，換個買家立場，同樣預算在長安區看房，如果不是因為合能便宜，我為什么不買萬科？

問：中建悅廬和中海學仕里的小戶型，底是多少？

答：圍繞31小，11初，周邊已經交房的有中海，中建，中天，碧桂園，以及昨天剛交付的招商，最后剩一個越秀鐵建樽樾，是143㎡起步的改善。

有大量小面積的，有且只有中海，招商和中建，目前成交最多的是學仕里，小區普普通通，但交房時間早，搶占時間優勢，其次是中建，小區檔次相比中海有提升，但六月剛交付，這兩個都是三代住宅。

剛剛交房的是招商云墨，交付品質最高，也是仁村第一個四代住宅，小面積房源也不少。

對上述三個小區而言，中海和中建業主的入手門檻都高，且非自住需求的很多，賣房離場的人不少，招商面世時，整個高新CID已有下行行情，買云墨的反而很多人是自用，購買目的不同，對二手房價預期也不同。

目前，中海學仕里，小面積毛坯空房，門檻在24000+左右，中建悅廬同樣的，門檻在24000+，關注和成交熱度還不錯，短期再跌的可能性有限。

（學仕里二期掛牌價，來源：貝殼）

書包驅動，目前熱門的也就三十一小，十一初，三初，四校，以及周邊房子更老的高新實驗，逸翠園中學等，能買仁村，對房子品質要求會更高，對價格的接受度也高，24000+單價，250萬總價，家長還是認的。

問：老土門人，工作在附近，銅雀臺還有房，能看嗎？

答：深處二環老城區，就地換房的選擇確實太小，之前的富力開遠城、華發利君都薈城央賣的不錯，都證明了土門人對新房的稀罕程度。

銅雀臺（ 現備字第X2024066號 備案名：生力小區 推廣名銅雀臺 開發商：陜西海天制藥有限公司 ）的位置就在土門街心花園對面。

最大的優勢是濃郁的煙火氣息與便捷的交通，由于周邊都是家屬院，老社區，各類底商配套非常完善，同時樓下就是華潤萬家，地鐵8號線土門站，生活便利度很高。

目前小區已是現房，在售建面約90-155㎡高層，單價9888元/㎡的起步門檻，小區已經有不少業主入住，能買這里的，基本都是土門及城西的老居民，不愿意挪窩，同時周邊有沒有什么好房子可選。

既然是現房，選好戶型，樓層，留意采光，噪音影響，最關鍵的是土門的煙火氣是不是你的菜，實地可以感受一下。

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作者：Kikyo

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