一文讀懂！2025中國物業管理行業全景盤點與2026十大預判丨年度盤點

政策篇：民生保障定位再深化

行業規范治理全面升級

1、專項整治納入國家層面民生實事，全面開展，貫穿全年（節選）

2025年，物業服務領域迎來一場前所未有的系統性整治。

國家層面，3月，中紀委將“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”納入16件群眾身邊具體實事開展系統施治。住建部同步將其列為年度群眾身邊不正之風和腐敗問題集中整治的重點民生任務。

4 月，《人民日報》在黨建版頭版頭條刊發《整治物業管理亂象，靶向發力》，全國范圍內的物業整治全面啟動，形成多部門協同、高規格推進的行動格局。

專項整治主要聚焦兩大重點：一是服務履約不到位，如未按合同提供安保、保潔、維修等基礎服務，或未履行信息公示、資料移交等法定義務；二是侵占業主公共收益，表現為公共收益底數不清、管理使用不規范，或是未按規定公示公共收益收支情況，或違規侵占公共收益，如擅自利用公共區域經營、未按約定分配收益等。

年內，逾十省市積極開展服務質量提升行動，實現服務從“有”向“優”升級。

資料來源：公開資料、克而瑞物管整理

2、物業首次寫入“十五五”建議，房屋全生命周期管理提上日程（節選）

2025 年，國家推動城市高質量發展的戰略部署，物業服務被正式納入國家頂層規劃體系。

10月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》發布，首次直接提及“物業”，不僅重申“實施物業服務質量提升行動”，更創新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，為物業行業高質量發展定調，也標志著物業管理從"看門人"向"城市服務商"躍升，并深度綁定了城市更新、基層治理、民生保障等。

3、“一刻鐘便民生活圈”擴圍升級，支持物企專業化運營（節選）

2025年，“一刻鐘便民生活圈”建設邁入全面擴圍與提質升級的新階段。

9月，商務部等九部門聯合印發《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》（以下簡稱《新通知》），在總結前期試點經驗基礎上，明確提出將建設范圍從地級以上城市延伸至有條件的縣城社區，并首次設定“百城萬圈”目標——到2030年建成上萬個覆蓋全齡、功能復合的便民生活圈。

值得注意的是，《新通知》明確鼓勵積極發展“物業服務+生活服務”，拓展養老、托育、家政、餐飲、配送等增值服務。

4、智慧物業納入完整社區建設，從“可選項”導向“硬性標配”（節選）

2025年，智慧物業被納入國家及地方完整社區建設的核心指標體系，成為衡量社區現代化水平的“硬性標配”。

8月，住房城鄉建設部聯合多部門印發《貫徹落實〈關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見〉行動方案（2025—2027年）》，明確提出在完整社區建設中“推動智慧物業建設”，鼓勵物業服務企業構建智慧物業管理服務系統，強化對人員、車輛出入的智能管理，并發展線上線下融合的生活服務。

年內，部分省市亦積極推進了智慧物業政策落地。

5、城市更新進入全面加速，老舊社區迎機遇（節選）

2025年，我國城市更新行動邁入全面提速與系統深化的新階段。從中央定調到政策落地，城市更新已不再是局部試點或零散改造，而是被確立為推動高質量發展、擴大內需、提升民生福祉的戰略性工程。

5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，首次系統提出建設“好房子、好小區、好社區、好城區”的“四好”目標，并部署8項重點任務，涵蓋老舊小區改造、基礎設施補短板、公共服務提升、歷史文化保護等內容，為全國城市更新提供了頂層設計和行動綱領。

可以預見，在“四好”目標引領下，城市更新將持續釋放萬億級市場空間。物業行業若能把握基礎設施運維、社區服務升級、智慧技術賦能三大賽道，不僅將重塑自身價值邊界，更將成為構建宜居、韌性、智慧城市不可或缺的基層支撐力量。

綜上，2025年在政策層面，物業行業的民生保障定位不斷深化，規范治理全面升級。從專項整治到“十五五”規劃首次納入，從“一刻鐘便民生活圈”鼓勵專業化運營，到智慧物業標準落地與長效機制逐步完善，行業正加速由"社區管家"向"城市價值合伙人"轉變。通過服務提質、模式創新與科技賦能，物業服務正實現從“有”到“優”的跨越式升級。

市場篇：住宅深耕治理筑根基

非住挖掘運營拓增量

1、住宅：市場承壓持續，社區共治價值彰顯（節選）

市場承壓持續，“退盤潮”備受關注。一方面，物業的民生屬性定位持續強化，價格管控政策始終保持從嚴，而人力成本則呈現剛性上升；另一方面，宏觀經濟環境下居民消費意愿趨于保守，業主關于物業費下調的訴求居高不下。雙重因素疊加擠壓物業企業利潤空間，倒逼部分企業主動清理低質效、長期虧損的存量項目。

據不完全統計，僅今年7-8月，物業主動撤場的項目已近50個。

在此形勢下，行業亦從被動承壓轉向積極調整變革。通過社區共治構建住宅治理新生態。

當前，住宅物業行業正面臨利潤率持續承壓、業主滿意度走低、物業與業主矛盾頻發的深層困境，社區共治的價值愈發凸顯，已成為破解住宅治理僵局的核心路徑。

2、非住B端：危/機并存，關注資產運營管理，能源管理謀發展（節選）

甲方預算緊縮態勢持續。據克而瑞物管調研顯示，2025年，61% 的企業設施管理預算下降，較 2024 年的45%增加了 16 個百分點，多數企業預算降幅在10% 以內。而預算基本持平企業則由2024年35%下降至2025年的25%。

資產保值增值訴求明顯上升。當前，辦公市場高空置、園區去化壓力仍存。調研顯示，甲方對資產保值增值的訴求較去年上升 11 個百分點，成為除支持核心生產、保障業務連續、優化成本外的核心價值主張 —— 這背后是企業對設施管理從“成本載體”到“資產標的”的認知轉變，越來越多企業關注生態運營，甚至深度參與前期資產規劃，形成 “運維 - 優化 - 增值” 閉環導向。

物企還需提供貼合客戶需求的FM服務，“價值互換” 成為服務方拓展市場、實現共贏的實踐路徑之一。

一是直接購買或入駐。通過采購甲方產品、入駐園區等方式幫助甲方消化產能、盤活資源，從而換取物業服務項目的合作機會。例如可通過將分公司注冊落地園區，協助完成招商指標，進而謀求項目服務權，實現雙方共贏。

二是擔任中介角色。發揮資源整合優勢，協助甲方招商、去庫存。例如部分物企助力甲方招商去化、與甲方企業達成戰略合作，協助銷售旗下產品等，既拓寬獲客渠道，也深化了企業合作。除此之外，關注能源管理等新業務機遇。

克而瑞物管調研顯示，在企業市場實踐中，能源管理外包需求有所增加。8 成調研企業已開展或計劃開展節能改造，目前以自主改造為主流。近 4 成企業能源管理費用在 100 元 / 平方米?年以內。與此同時，調研顯示，能源管理已成為 2025 年預算增幅排名第三的核心業務，未來的布局將為業務增長注入長期價值。

3、非住G端：搶抓城市運營新機遇，內容運營+IP打造激活空間價值（節選）

當前，城市運營已進入高質量發展新時期。

為搶抓中央政策導向下的城市運營新機遇，實現高質量發展，需聚焦三大核心發力點：通過服務升級提升效率、通過空間改造煥發活力、通過內容與價值運營注入靈魂。

現階段，城市運營需通過“硬件適配+內容迭代”，構建“以運維和服務高效為基礎底座、空間重塑、價值創造為核心的”的全景圖，以實現城市的可持續發展。

不容忽視的是，就城市運營而言，真正激活空間價值、搶抓市場機遇的“軟件系統” ，在于內容與價值運營。物理空間只是容器，唯有通過持續生產、迭代和運營優質內容，才能真正創造獨特的場景體驗，吸引并留住目標客群，實現從“流量”到“留量”的轉化，從而驅動城市空間的商業價值和社會價值最大化。

以公共空間為例，通過IP賦能，積極探索實現商業化“自我造血”，把握公共服務市場化新機遇。

綜上，2025年在市場層面，住宅物業在市場承壓下加速調整。通過社區共治機制化解供需矛盾。非住B端面對預算緊縮，尋求資產運營與價值互換，同時拓展能源管理等高價值服務；非住G端則借力城市運營新機遇，以內容運營、IP賦能等激活公共空間價值。

企業篇：挑戰中重構競爭力

服務升維科技賦能謀發展

1、上市物企營收增速創新低，基礎物管“壓艙石”更凸顯，社區增值占比穩定（節選）

從企業經營端表現來看，63家上市物企2025年上半年營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5個百分點，營收增速創新低。

基礎物管“壓艙石”作用更加凸顯。一方面，從收入占比來看，在41家連續披露數據的企業中，基礎物業服務、社區增值服務和非業主增值服務的收入占比分別為72.4%、10.6%和4.3%。其中，基礎物業服務收入占比較去年同期提升2.4個百分點。另一方面，從營收額來看，45家上市物企基礎物業服務營收總額達946.1億元，同比增長8.1%。

社區增值與去年同期基本持平。2025年上半年，42家上市物企社區增值服務營收總額達137億元，同比下降1.7%，整體保持相對穩定。

2、凈利潤止跌，凈利率保持平穩，管理費率整體有所下降（節選）

資產減值影響減弱，凈利率為7.2%。2025年上半年，63家上市物企凈利潤均值達1.7億元，同比增長20%。隨著企業資產減值影響逐步減弱，凈利率同比提升1.0個百分點，至7.2%。

管理效能提升，管理費率下降0.6個百分點至8.6%。2025年上半年，上市物企持續推進組織管控優化，平均管理費率同比下降0.6個百分點，降至8.6%。

3、現金流承壓依然明顯，現金及現金等價物下降，應收賬款周期提升（節選）

現金流承壓，現金及現金等價物同比下降5.1%至937.9億元。2025年上半年，63家上市物企現金及現金等價物總額降至937.9億元，同比下降5.1%，延續了2024年以來的下滑趨勢，行業整體現金流壓力依然顯著。

應收賬款同比增長3.2%，應收賬款周轉天數提升至146天。2025年上半年，63家上市物企應收賬款總額為1119.3億元，較去年同期增長3.2%；應收賬款周轉天數由2021年78.2天上升至2025年中期146.1天。

4、組織架構持續優化，地產系高管入主物業成常態（節選）

組織架構持續優化。2025年上半年，46家持續披露員工數的上市物企合計員工92.9萬人，同比上年同期減少1.4%，較2024年底減少0.4%。

地產系高管入主物業成常態。2025年，一批來自地產體系的核心管理者“空降”物業企業掌舵。從具體案例看，從招商積余的陳智恒，永升服務的林祝波，到越秀服務的江國雄，再到榮萬家的吳秋云，地產系高管往往帶著母公司的資源、管理標準與資產邏輯進入物業領域，推動物業服務優化升級。

5、“好服務”驅動下服務模式與標準持續升級（節選）

2025年，物業管理行業在“好服務”理念的引領下，迎來服務模式與標準體系的全面升級。隨著城市治理重心下沉至社區、居民對生活品質要求持續提升，物業服務已不再局限于基礎保潔、安保與設施維護，而是向專業化、標準化、智慧化和場景化縱深發展。這一年，“好服務”不再是一種口號，而成為驅動行業高質量發展的核心動能。

整體來看，2025年的“好服務”呈現出三大趨勢：一是標準更細，服務顆粒度不斷下沉；二是模式更活，圍繞居民需求構建多元服務生態；三是技術賦能，智慧系統深度嵌入服務流程。未來，物業服務將不僅是城市運行的“微細胞”，更是提升人民生活幸福感的重要支撐。唯有持續升級服務內涵與標準，方能在存量時代贏得信任、創造價值。

6、高端物業服務再進階，從細節到體系全面升維（節選）

2025 年，高端物業市場迎來服務再進階，頭部企業紛紛跳出傳統“四保一服” 框架，以體系化創新重塑高端居住價值，讓高端物業服務從零散體驗升級為可感知、可傳承的生活生態，精準詮釋了高品質人居的核心內涵。

從資源整合到架構革新，從場景營造到情感共鳴，2025 年的高端物業服務正以體系化升維，定義著新時代的品質生活標準。

7、IPO有退無進，并購聚焦非住宅優質資產（節選）

2025年，物業行業全年無一家企業成功登陸資本市場，成為自行業上市潮開啟以來首個“零IPO”年份。與此同時，融信服務于3月正式從港交所退市，12月，金科服務退市決議案獲臨時股東會通過，行業資本熱度持續降溫。奧聯服務、國信服務、深業運營等排隊企業亦未能在年內完成上市進程，反映出監管趨嚴、估值承壓與投資者信心不足的多重挑戰。

年內，物企并購整合有所回溫，尤其聚焦非住宅領域的優質資產，以優化業務結構、提升專業能力并拓展第二增長曲線。

8、AI科技賦能加速深化，“數字員工”落地一線服務與管理（節選）

2025年，人工智能技術在物業管理行業的應用進入實質性落地，AI不再僅是概念或后臺工具，而是深度嵌入一線服務與管理場景，成為提升效率、優化體驗、控制成本的關鍵抓手。

頭部企業紛紛推出具備自主決策與交互能力的智能體，推動物業服務從“人力密集型”向“智能協同型”躍遷。

萬科物業率先實現部署“數字員工”，2025年7月，萬物云首批6名AI員工正式上崗，實現快速分析數據、秒批報銷、24H在線，預計將大幅節省行政開支。更重要的是，該系統通過持續學習業主行為與反饋，不斷優化服務策略，實現“越用越聰明”的閉環進化。

綜上，2025 年在企業層面，物業行業于挑戰中重構競爭力，持續服務升維與科技賦能。上市物企營收增速創新低但凈利潤止跌回升，基礎物管“壓艙石” 作用凸顯，社區增值服務占比保持穩定；現金流與應收賬款壓力仍存，企業通過優化組織架構、降低管理費率提質增效，地產系高管入主物業成常態。服務模式與標準持續升級，尤其高端服務向體系化縱深發展；資本市場 IPO “有退無進”，并購聚焦非住宅優質資產，AI 技術深化落地，“數字員工” 賦能一線服務與管理，推動行業向高質量發展轉型。

趨勢篇：2026年中國物業管理行業十大預測

1、百城增量規模將持續下降至5-6億平方米（節選）

2026年，百城住宅增量規模將持續收窄，預計回落至 5-6 億平方米區間。這一變化既源于新型城鎮化進入穩定階段、住房供需關系的結構性調整，也與“控增量、優存量”的行業導向深度契合。

2、行業持續調整，政策合規加強（節選）

在房地產行業深度調整與物業市場化改革深化的雙重背景下，物業行業正經歷從“規模擴張”向“品質提質”的轉型陣痛，行業洗牌速度加快，粗放式管理模式逐步被淘汰。

3、非規模型物企增值物業將收縮（節選）

行業深度調整，存量競爭加劇，非規模型物業企業的增值服務業務將進入戰略收縮期。一方面，受限于管理面積小、客戶基數少，這類企業難以形成增值服務所需的規模效應，采購成本高、服務滲透率低的問題突出，疊加人力成本持續上漲，多數增值業務陷入“投入大于收益”的困境。

另一方面，非規模型物企普遍缺乏數字化支撐與專業運營團隊，面臨業主信任不足、員工銷售能力薄弱等現實阻礙，無法滿足業主對服務標準化、品質化的需求，部分試錯后的業務因盈利不及預期將被主動剝離。

4、中小型上市物企困境加劇（節選）

在行業深度調整、資本退潮與監管合規收緊的三重壓力下，中小型上市物企的生存發展困境持續加劇。這類企業普遍依賴關聯房企項目輸送，而地產債務風險傳導導致關聯項目縮減、應收賬款回籠困難，部分企業還因關聯方資金占用進一步惡化現金流；同時市場競爭呈現“兩頭擠壓”格局，既難匹敵頭部物企的規模效應與數字化優勢，第三方項目拓展又面臨成本高、成功率低的難題，存量項目撤場率也逐年上升。

5、關聯方依賴將進一步降低（節選）

過去依托關聯房企獲取項目輸送、收入補給的模式已難以為繼，一方面，地產債務風險傳導導致關聯項目供給收縮、應收賬款回籠困難，部分物企因關聯方資金占用或壞賬計提遭受業績沖擊，倒逼其主動“去地產化”；另一方面，頭部物企的示范效應顯著，印證了獨立運營的可行性與成長性。

6、業委會、業主覺醒加快，住宅換手率進一步提升（節選）

在物業新規落地、業主自治門檻降低與住房回歸居住屬性的多重驅動下，業主權利意識覺醒與業委會成立進程顯著加快，疊加改善性需求釋放與二手房交易政策優化，住宅換手率正迎來持續提升。

7、住宅物業酬金制轉化比例增強（節選）

在業主權利意識覺醒、政策持續加碼及行業提質需求的多重驅動下，住宅物業酬金制轉化比例正穩步提升，并通過多地試點積累了可復制的實踐經驗，逐步從“小眾探索”走向“規模化推廣”階段。相較于包干制，酬金制以“物業費按實列支+約定比例酬金”的透明化模式，精準契合業主對服務成本、公共收益的知情權訴求，有效緩解 “質價不符”的行業痛點。

8、應收賬款進一步承壓（節選）

在地產行業風險傳導、物業行業市場化轉型深化的雙重背景下，物業企業應收賬款壓力加劇，成為制約行業現金流健康的核心痛點。

從欠款來源看，一方面，關聯房企應收賬款占比居高不下，部分房企因資金鏈緊張長期拖欠物業費、案場服務費，甚至以房抵款、債務展期，大幅拉長回款周期；另一方面，第三方項目應收賬款風險上升，商業綜合體、產業園等業態受宏觀經濟影響，租戶繳費意愿下降，疊加部分住宅項目業主因服務不滿拒繳費用，進一步擴大了應收賬款規模。

9、高端服務進一步升級，有感化更凸顯（節選）

未來，高端服務將進一步從情感感化深度融入服務全鏈條，從功能滿足轉向價值共鳴，成為差異化競爭的關鍵抓手。摒棄標準化服務模板，需求深耕的定制化服務，將服務延伸至生活全場景，讓業主感受到專屬化、精細化的尊重。

10、AI應用大爆發（節選）

AI 正從單點工具升級為重構物業服務鏈條的引擎，驅動物業行業加速向“技術驅動”發展。

未來，隨著AI 與物業服務場景深度融合，將進一步重構服務流程、降本增效、提升業主體驗，推動行業邁入智能化新階段。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。