2026全國(guó)商業(yè)（購(gòu)物中心，商業(yè)街區(qū)）如何發(fā)展？

商業(yè)地產(chǎn)精選：導(dǎo)讀：2026全國(guó)商業(yè)（購(gòu)物中心，商業(yè)街區(qū)）如何發(fā)展？

根據(jù)商務(wù)部等五部門(mén)最新發(fā)布的《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》，2026年及未來(lái)幾年，中國(guó)購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)的發(fā)展將圍繞系統(tǒng)性提質(zhì)和滿(mǎn)足多元需求展開(kāi)。具體來(lái)看，兩者的定位和側(cè)重點(diǎn)將有所不同。

? 核心發(fā)展路徑與趨勢(shì)
1. 購(gòu)物中心：從購(gòu)物場(chǎng)所到“生活方式中心”
購(gòu)物中心正加速轉(zhuǎn)型為集消費(fèi)、社交、文化于一體的復(fù)合空間。主要趨勢(shì)包括：

業(yè)態(tài)重構(gòu)，體驗(yàn)至上：

“體驗(yàn)式消費(fèi)”成為核心，沉浸式娛樂(lè)、文化展覽、高品質(zhì)餐飲等業(yè)態(tài)占比將大幅提升，部分頭部項(xiàng)目已形成零售、餐飲、體驗(yàn)“433”的新格局。
區(qū)域分化，精準(zhǔn)布局：

一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市重點(diǎn)在于提質(zhì)與升級(jí)，而縣域市場(chǎng)則成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，呈現(xiàn)“核心城市提質(zhì)、區(qū)域中心填空、縣域市場(chǎng)育新”的格局。
科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)：

政策明確鼓勵(lì)加強(qiáng)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、XR等技術(shù)應(yīng)用，以提升運(yùn)營(yíng)效率和消費(fèi)體驗(yàn)。同時(shí)，利用會(huì)員系統(tǒng)進(jìn)行社群化運(yùn)營(yíng)，提升用戶(hù)粘性，也是重要方向。
2. 商業(yè)街區(qū)：強(qiáng)化特色與文化融合
商業(yè)街區(qū)（包括步行街）的發(fā)展更強(qiáng)調(diào)獨(dú)特性與城市文化的融合。
分級(jí)建設(shè)，示范引領(lǐng)：

國(guó)家層面將推進(jìn) “全國(guó)示范步行街（商圈）”創(chuàng)建，作為城市商業(yè)的標(biāo)桿。地方則鼓勵(lì)發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)，如歷史文化街、創(chuàng)意街區(qū)、旅游休閑街區(qū)等，打造差異化體驗(yàn)。

文商旅深度融合：

支持“商業(yè)+旅游+文化”聯(lián)動(dòng)，引導(dǎo)商業(yè)設(shè)施與旅游景點(diǎn)、歷史建筑等協(xié)同。鼓勵(lì)利用老舊廠房、歷史街區(qū)等存量空間發(fā)展沉浸式體驗(yàn)、旅游演藝等新業(yè)態(tài)。
盤(pán)活存量，城市更新：

針對(duì)部分商業(yè)空置問(wèn)題，政策支持通過(guò)改造升級(jí)、功能轉(zhuǎn)換等方式盤(pán)活存量商業(yè)空間，并將其有機(jī)融入城市更新。
為了讓你更清晰地對(duì)比這兩類(lèi)商業(yè)形態(tài)在未來(lái)發(fā)展中的不同側(cè)重點(diǎn)，以下是它們的核心對(duì)比：
購(gòu)物中心
核心定位：

城市商業(yè)的核心引擎與一站式體驗(yàn)地

發(fā)展關(guān)鍵詞：

空間重構(gòu)、體驗(yàn)至上、科技賦能、區(qū)域分化
業(yè)態(tài)趨勢(shì)：

大幅增加沉浸式娛樂(lè)、文化展覽、品質(zhì)餐飲等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，形成“433”新格局
空間策略：

在核心城市提質(zhì)升級(jí)，在縣域市場(chǎng)培育新增長(zhǎng)點(diǎn)
技術(shù)應(yīng)用：

深度融合人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、XR技術(shù)，實(shí)現(xiàn)智慧運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)
商業(yè)街區(qū)
核心定位：

城市特色的展示窗口與文化消費(fèi)場(chǎng)景
發(fā)展關(guān)鍵詞：

特色引領(lǐng)、文商旅融合、存量盤(pán)活、城市更新
業(yè)態(tài)趨勢(shì)：

聚焦首店經(jīng)濟(jì)、老字號(hào)、潮玩文創(chuàng)，發(fā)展“旅游+演藝+購(gòu)物”融合模式
空間策略：

國(guó)家打造示范步行街，地方發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)；重點(diǎn)改造老舊街區(qū)、工業(yè)遺址等存量空間
技術(shù)應(yīng)用：

作為提升管理效率和消費(fèi)體驗(yàn)的輔助工具
政策與市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)
除了上述內(nèi)生趨勢(shì)，外部力量也將深刻影響行業(yè)發(fā)展：
明確的政策框架：

國(guó)家通過(guò)《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》構(gòu)建了清晰的商業(yè)體系藍(lán)圖，并從財(cái)政（如支持發(fā)行REITs）、土地、規(guī)劃等方面給予支持。
技術(shù)重塑消費(fèi)鏈路：

人工智能（特別是AI購(gòu)物代理）、零售媒體網(wǎng)絡(luò)等新技術(shù)，正在改變消費(fèi)者的決策路徑和品牌營(yíng)銷(xiāo)方式，實(shí)體商業(yè)需要思考如何融入新的數(shù)字化生態(tài)。
如何應(yīng)對(duì)這些趨勢(shì)
對(duì)于不同的參與者，可以關(guān)注以下方向：
如果你是投資者或開(kāi)發(fā)商：

需要更加關(guān)注項(xiàng)目的主題獨(dú)特性、運(yùn)營(yíng)內(nèi)容和資產(chǎn)更新能力，而非單純追求規(guī)模。可以研究商業(yè)地產(chǎn)REITs等政策支持的融資通道。
如果你是品牌方或經(jīng)營(yíng)者：

無(wú)論進(jìn)入購(gòu)物中心還是街區(qū)，都需要思考如何提供獨(dú)特的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)和情緒價(jià)值。同時(shí)，積極布局線(xiàn)上線(xiàn)下一體化（如即時(shí)零售），并優(yōu)化產(chǎn)品信息以適應(yīng)AI代理的抓取。
如果你是城市規(guī)劃或管理者：

關(guān)鍵在于結(jié)合城市更新，做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的科學(xué)規(guī)劃，避免同質(zhì)化，并積極推動(dòng)商旅文體等多業(yè)態(tài)融合，盤(pán)活存量資產(chǎn)。
總而言之，2026年購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)的發(fā)展將告別粗放擴(kuò)張，進(jìn)入精細(xì)化、特色化、體驗(yàn)化的新階段。政策引導(dǎo)與市場(chǎng)需求共同指向一個(gè)核心：創(chuàng)造不可替代的實(shí)體價(jià)值。

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