2025年北京大宗交易市場成交降至十年最低，更多險資關(guān)注度投向零售資產(chǎn)

“以前辦公樓一直是北京市場中投資活躍度最高的資產(chǎn)類別，但這個趨勢在過去兩年左右已經(jīng)被顛覆了。現(xiàn)在市場中最受青睞、最受資本關(guān)注的資產(chǎn)類別是零售與長租公寓。”

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀明在1月8日回顧北京房地產(chǎn)市場時分析，這一變化背后的原因是受到宏觀政策調(diào)整和市場變化的影響。

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2025年北京大宗交易市場共成交21宗整棟物業(yè)，成交總額錄得約180億元，與2024年全年430億元人民幣的投資總額相比，同比下降58%，為十年最低值。

“國內(nèi)零售REITs的分紅或項目估值，都相對穩(wěn)定，所以吸引了更多投資者考慮入手這類不動產(chǎn)。在北京市場，尤其是險資，無論是規(guī)模大還是規(guī)模小的險資，在零售領(lǐng)域的活躍度或參與度都比較高。”紀明稱，除了零售之外，長租公寓也是比較受關(guān)注的領(lǐng)域。

對于市場主要關(guān)注的中國公募REITs底層資產(chǎn)范圍擴圍到商業(yè)不動產(chǎn)，紀明稱，試點政策的細節(jié)和落地，預計未來一段時間會密集出臺。“最早預計在2026年年中或下半年會看到第一批擴圍后的資產(chǎn)上市，它們的二級市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)需要一定時間才能傳導回資本市場，進而影響大宗投資者的投資心態(tài)和市場成交數(shù)據(jù)。”

2025年12月31日，證監(jiān)會印發(fā)《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，自2025年12月31日起實施。這意味著，從資產(chǎn)范圍看，符合條件的商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目可以通過發(fā)行REITs上市，是公募REITs市場從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴容。此前國家發(fā)改委發(fā)布的《2025版REITs項目行業(yè)范圍清單》中，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。

仲量聯(lián)行稱，此舉有望顯著提升相關(guān)資產(chǎn)的市場流動性，推動存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動性壓力。“中國公募REITs市場的進一步擴圍與分軌，將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營韌性突出的項目帶來流動性溢價。” 仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示。

“中國正在推動基礎(chǔ)設施REITs擴容和商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，過去30年美國REITs的年化平均回報率達到9%，但收益率波動顯著，且不同業(yè)態(tài)如辦公、商業(yè)、居住等的周期性表現(xiàn)出顯著的差異。因此，資產(chǎn)多元組合是構(gòu)建不動產(chǎn)運營穩(wěn)健現(xiàn)金流的基本原則。”基于仲量聯(lián)行攜手興業(yè)研究與中國建筑科學研究院有限公司共同發(fā)布的《智馭未來 資掌全局：不動產(chǎn)策略及運營管理白皮書》，仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人王飛指出，無論是投資人、企業(yè)還是開發(fā)商，在構(gòu)建資產(chǎn)組合體系以及政府在城市單元更新中，都需注重業(yè)態(tài)的多元化和均衡化，實現(xiàn)不動產(chǎn)運營可持續(xù)的長期價值。