平替版朝棠攬閱！通州八里橋多功能用地改為住宅

北京進(jìn)深 徐迪 1月10日，北京城市副中心0401街區(qū)FZX-0401-6023等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案規(guī)劃圖則公示。

2025年通州流量最高的兩個(gè)新盤，除了副中心站的中建運(yùn)河玖院，就是八里橋的招商朝棠攬閱。

這次公布的地塊，就在朝棠攬閱東北方向幾百米的距離。

4幅住宅地塊+1幅商業(yè)用地，建筑規(guī)模近19萬方。

值得注意的是，這幾幅地塊，在朝棠攬閱所在的0401-6044、6049地塊出讓時(shí)，僅最北邊的一塊為居住用地，其余幾塊均為多功能用地。

時(shí)隔數(shù)月，地塊用途進(jìn)行了非常大的調(diào)整，僅保留西南角面積最小的一塊為配套商業(yè)，另外3幅都變成了住宅用地。

· 最北側(cè)6023地塊，占地3.03公頃，是4幅住宅用地中最大的一塊，容積率也是最高的，達(dá)到2.5，限高60米，規(guī)劃地上建筑規(guī)模約7.57萬平方米；

含新建開關(guān)站1處，建筑面積600平方米。

要求沿通惠北路預(yù)留線性綠色空間，滿足豎向及海綿城市相關(guān)要求，建議結(jié)合通惠北路道路設(shè)計(jì)對(duì)接。

· 中間兩幅地塊，東側(cè)6034占地1.34公頃，西側(cè)6035占地1.37公頃，容積率均為2.3，限高80米，地上建面分別為3.12萬和3.15萬平方米，規(guī)模相當(dāng)；

· 東南角的6038地塊占地1.12公頃，地上建面約2.58萬平方米，同樣是2.3的容積率，限高80米。

除上面4幅住宅地塊外，西南角地塊保留了配套功能。

· 6037地塊，商業(yè)用地，1.02公頃，規(guī)劃地上建筑規(guī)模2.54萬平方米，容積率2.5，限高80米。

商業(yè)用地需落實(shí)文化、體育等軌道微中心功能，提供家園中心服務(wù)，建筑規(guī)模不小于2000平方米；

含城市公共停車場1處，可結(jié)合各地塊方案統(tǒng)籌考慮，同時(shí)應(yīng)將城市公共停車位及配建機(jī)動(dòng)車停車位24小時(shí)對(duì)外開放，并提供獨(dú)立室外人行出入口。含新建開關(guān)站1處，建筑面積600平方米。含公共廁所1處。

同時(shí)，6037商業(yè)地塊應(yīng)與6034、6035、6038地塊共同組成軌道微中心，滿足本圖則的整體要求：

1、軌道微中心，空間塑造層面，應(yīng)與車站及周邊地塊形成一體化開發(fā)，注重地上地下功能一體化，地塊建設(shè)應(yīng)將車站出入口及附屬設(shè)施納入整體建筑方案，應(yīng)加強(qiáng)通惠北路等重要道路沿線景觀界面塑造，重要節(jié)點(diǎn)建筑應(yīng)注重細(xì)化設(shè)計(jì)，塑造片區(qū)地標(biāo)節(jié)點(diǎn)。

應(yīng)強(qiáng)化永順街區(qū)域建筑、街道空間一體化銜接，強(qiáng)化商業(yè)、文化、體育等各類公共功能，沿街可通過底層架空、外擺設(shè)施、廣場空間，塑造城市景觀活力。

交通銜接層面，地下應(yīng)做好與車站地下空間的豎向等銜接。地面步行、非機(jī)動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)應(yīng)綜合考慮周邊地塊情況，確保高效連通。非機(jī)動(dòng)車停車泊位應(yīng)結(jié)合車 站出入口統(tǒng)籌考慮，不少于1200個(gè)車位，應(yīng)結(jié)合出入口近期建設(shè)時(shí)序，優(yōu)先足額配置、同步落地。

宜預(yù)留地上、地下與周邊地塊連通的條件，鼓勵(lì)建設(shè)空中連廊，具體規(guī)模結(jié)合后續(xù)方案設(shè)置。

功能兼容層面，6034、6035、6038為居住功能地塊，應(yīng)整體統(tǒng)籌，兼容10%的商業(yè)功能， 地上總建筑規(guī)模不少于0.88萬平方米。

6037商業(yè)功能地塊，應(yīng)保證各類復(fù)合設(shè)施與商業(yè)功能的融合。

2、6034、6035、6038三幅居住地塊，在地上建筑規(guī)?？偭坎蛔兦曳舷嚓P(guān)要求的情況下，地上建筑規(guī)模、綠地率等指標(biāo)可結(jié)合具體方案，整體統(tǒng)籌。

其中，軌道、微中心商業(yè)及相關(guān)場地、停車附屬設(shè)施等占地不參與居住用地綠地率指標(biāo)核算，以上附屬占地面積約0.98公頃（6034地塊約 0.33公頃，6035地塊約0.09公頃，6038地塊約0.56公頃）。

3、項(xiàng)目級(jí)、社區(qū)級(jí)配套應(yīng)按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)（京政發(fā)〔2025〕25號(hào)）》要求落實(shí)。

其中，社區(qū)級(jí)配套應(yīng)根據(jù)千人指標(biāo)配置， 在滿足相關(guān)規(guī)范及行業(yè)主管部門要求的前提下，可在規(guī)劃范圍內(nèi)的地塊統(tǒng)籌考慮，包括社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施（社區(qū)黨群服務(wù)中心）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù) 站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站、社區(qū)綜合文化室、社區(qū)室內(nèi)體育活動(dòng)用房、社區(qū)級(jí)其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施、郵政所、綜合通信機(jī)房、有線電視機(jī)房、公共廁所、社區(qū)警務(wù)室、集中綠地等功能，部分功能可按照“一室多用”、分時(shí)共享的原則合建。

地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，東至通惠北路，南至規(guī)劃一路，西至規(guī)劃二路，北至金龍街。

位置上比朝棠攬閱離地鐵更近，在建地鐵22號(hào)線永順站，就在6034和6038地塊中間。

但是朝棠攬閱在通惠河邊上，景觀資源更好，且受地鐵噪音影響較小。

這一帶原址是八里橋菜市場，周邊生活配套非常成熟，守著萬達(dá)廣場，再遠(yuǎn)點(diǎn)還可以借力運(yùn)河商務(wù)區(qū)。

整個(gè)八里橋棚改地塊屬于04組團(tuán)，規(guī)劃定位為運(yùn)河商務(wù)中心區(qū)，文化傳承展示區(qū)和生態(tài)宜居活力區(qū)，未來以商務(wù)服務(wù)、文化體驗(yàn)和居住為主導(dǎo)功能。根據(jù)之前公示的規(guī)劃，周邊會(huì)有濱水商業(yè)空間，有望建成一處休閑打卡景觀。

最先入市的朝棠攬閱項(xiàng)目，自去年7月底開盤以來，898套房源已完成網(wǎng)簽540套。

半年不到去化超六成，成交均價(jià)5.79萬元/㎡，流量和價(jià)格表現(xiàn)在整個(gè)北京市場來看都算不錯(cuò)的。

成交金額總計(jì)28.4億元，已覆蓋了27.08億元的地價(jià)款。

與當(dāng)前市面上新盤常見的成交表現(xiàn)相反，朝棠攬閱小戶型單價(jià)、流量雙高，大戶型反而賣得差一些。

因此，在西區(qū)小戶型熱銷后，朝棠攬閱緊急調(diào)整了東區(qū)方案，整體面積段調(diào)小至69㎡-110㎡區(qū)間。

朝棠攬閱的開發(fā)主體是北京招勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本6.2萬億元，由招商蛇口控股65%，中海地產(chǎn)和貝好家分別持股25%和10%。

符申超擔(dān)任項(xiàng)目公司法人、董事、經(jīng)理。

他同時(shí)也是招商蛇口北京公司常務(wù)副總經(jīng)理，并于7月份于海波離職后，兼任北京公司營銷總經(jīng)理。

公開資料顯示，符申超1990年出生，2016年以同濟(jì)大學(xué)畢業(yè)生身份通過“仕官生”計(jì)劃加入龍湖地產(chǎn)上海公司。 2018年加盟招商蛇口，歷任南通公司項(xiàng)目部副經(jīng)理、第一事業(yè)部總經(jīng)理，2023年晉升為北京公司常務(wù)副總經(jīng)理。

這位九零后營銷總，目前需負(fù)責(zé)統(tǒng)籌北京公司營銷戰(zhàn)略，包括通州“招商三子”（朝棠攬閱、云璟攬閱、璀璨公元）等重點(diǎn)項(xiàng)目的銷售管理。

值得一提的是，在朝棠攬閱項(xiàng)目試水成功后，大概兩個(gè)月前，中海地產(chǎn)單獨(dú)拿下了通州九棵樹南6017地塊。

該地塊與八里橋同屬通州老城區(qū)，離朝陽區(qū)比較近，加上副中心和運(yùn)河商務(wù)區(qū)的概念，對(duì)于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

今年以來，通州拍出溢價(jià)的兩宗地都在老城區(qū)，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。