賣舊買新能退個稅！樓市新政釋放明確信號，誰最受益？

家人們，今天跟大家聊一個重磅房產熱點！1月14號，財政部、稅務總局、住建部聯合發公告，核心就一件事：換房退個稅政策直接延續到2027年12月31號！

可能有人聽不懂，用大白話講清楚：從今年1月1號起，未來兩年里，你把自己的房子賣掉，只要在一年內、同一個城市再買一套新房，之前賣房子交的個人所得稅，就能申請退回來！

更具體點：如果新房價格≥舊房價格，個稅全額退；如果新房更便宜，就按“新房價格/舊房價格”的比例退。

舉個例子：賣舊房得100萬，交了2萬個稅，后來買新房花了120萬，2萬個稅全退；如果新房只花80萬，就按80%比例退1.6萬。

注意兩個條件：一是買賣房子必須在同一個城市，二是你得是新房產權人之一。

這個政策不是新出的，2022年就有了，原本延續到2025年底，現在又推遲兩年，釋放的信號非常明顯：樓市當下需要扶，但不是瞎扶，而是精準發力！

為啥非要延續這個政策？先認清現狀：現在的樓市，早就不是閉眼買房就賺錢的時代了。2021年后持續調整，全國二手房掛牌量突破850萬套，很多城市房子賣不動，尤其是三四線，庫存去化周期超30個月，房價還在下行。

而當下市場的核心需求，是改善型需求——很多人想賣掉老破小，換套大的、環境好的，但全卡在交易成本上：賣舊房要交個稅，買新房要湊首付、還月供，兩頭一壓，大多人就猶豫了，導致“賣一買一”的置換循環斷了。

國家延續政策，就是為了降低換房成本，讓置換循環轉起來：二手房賣出去，買新房的錢就有了，新房市場能被帶動，庫存也能慢慢消化。

另外，2026年是“十五五”開局之年，樓市要向高質量發展轉型，核心是筑底、出清、分化、轉型。現在不少房企債務風險沒解決，地方因土地收入減少，債務壓力也大，樓市穩不住，這些風險就容易爆發。延續退稅政策，也是為了穩定市場預期，讓大家看到政策的連續性，慢慢恢復樓市信心，避免市場繼續下行。

還有個關鍵數據：此前政策實施到2025年，已經退了111億個稅，實實在在幫了不少換房家庭，有效果才會繼續延續！

那這個政策落地后，會帶來啥影響？

第一，改善家庭直接受益：能拿回幾萬到十幾萬的個稅，緩解購房壓力，這對普通家庭來說可不是小數目。

第二，二手房市場活躍度或提升：之前賣家要么不愿賣，要么把稅費轉嫁給買家，導致買家不敢買；現在能退稅，賣家讓利空間變大，買家壓力也小，買賣雙方交易意愿都會更高。

第三，帶動新房市場，尤其是核心城市改善盤：很多人賣二手房就是為了買新房，一線、強二線城市有優質教育醫療資源，人口還在流入，改善需求本就充足，政策會讓這些城市的置換更活躍。

但必須強調：影響是分化的，不是所有城市都一樣！

一線、強二線會受益明顯，但三四線城市人口持續外流，房子本就賣不掉，就算有退稅，也沒多少人愿意換房，頂多少數真有需求的人出手；至于三四線的老破小、遠郊大戶型，就算能退稅，依然難賣，現在大家買房都認“優質資產”了。

接下來聊聊我的看法，大家一定要聽明白：

? 別覺得政策一出，樓市就立馬回暖、房價就漲，根本不可能！這個政策本質是減負，不是刺激，解決的是“想換房卻換不起”的問題，不是“沒人想買房”的問題。現在大家不敢買房，核心不是差那點退稅錢，而是擔心房價繼續跌、收入不穩定——要是買房后房價跌了，那點退稅根本補不上差價；要是收入斷了，月供都還不上，誰還敢輕易換房？

? 政策暴露了當下樓市的核心矛盾：不是需求不夠，而是需求與供給錯配+市場信心不足。現在市場不缺房子，缺的是好房子，是讓人放心買房的環境。三四線房子堆成山，卻都是沒人要的老破小、文旅盤；而核心城市的優質改善盤，就算價格不低，依然有人買，這就是分化。國家延續退稅政策，也是在引導市場向高質量發展，鼓勵置換優質房產，慢慢消化無效庫存。

? 要清楚：這個政策只利好有房可換的改善家庭，對沒房的剛需，基本沒直接好處！剛需最缺的是首付和低利率，而退稅政策只針對“賣舊買新”的人，剛需連一套舊房都沒有，根本享受不到。別覺得政策來了，剛需買房的春天就到了，想多了。

? 樓市普漲時代徹底結束，未來是核心城市堅挺、三四線承壓的格局，分化會更明顯。就算有退稅政策，三四線房價也難漲回來，手上有多套三四線房產的人，別指望靠這個政策解套，大概率還是難賣；而核心城市的優質房產，可能因置換活躍變得更穩定，但也絕不會馬上暴漲。

最后總結一下：

看樓市政策，一定要看本質！換房退個稅是個好政策，確實能幫到有需要的人，但它改變不了樓市調整的大趨勢。現在樓市正在逐步筑底，這個過程還會持續一段時間，不會一蹴而就。

咱們普通人，不用急著判斷樓市好壞，更不用跟風買房、賣房，先把日子過好，把現金流握牢，才是當下最重要的事！

而政策連續延期，也傳遞了一個信號：國家不會讓樓市硬著陸，會慢慢引導市場回歸理性——但回歸理性，不是回到以前的狂熱，而是讓房子回歸居住本質，讓房價慢慢和大家的收入匹配起來。以后買房，再也不是投資，而是為了改善生活，這一點，大家一定要認清楚！