從救項目、扶主體到建機制 房地產金融“三步走”策略與市場化挑戰

城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

2025年中國房地產金融市場呈現“政策托底、市場筑底、風險收斂”特征，金融支持從“救急紓困”轉向“長效機制構建”。供給端，房企融資“白名單”常態化、“金融16條”繼續延期、專項借款與紓困基金加碼，筑牢了不發生系統性風險的底線；需求端，信貸政策歷史性寬松、公積金政策全方位優化，大幅降低了居民購房成本和門檻。但市場持續調整背景下，房企自身“造血”功能減弱，資金鏈仍處高度緊張狀態。

2026年，房地產金融市場將在政策持續托底、市場緩慢出清、新模式加速構建的復雜環境中運行，金融政策重心從救項目、扶主體轉向建機制，房地產融資基礎性制度不斷完善，金融市場將在支持行業軟著陸、促進轉型發展方面發揮更積極作用。

一、房地產金融政策回顧

2025年，房地產金融政策延續“結構性寬松、精準滴灌”策略，以房企紓困和提供流動性支持為重點，核心目標是“防風險、穩市場、促轉型”。

1.供給端：房企紓困與流動性支持。一是繼續發揮城市房地產融資協調機制和“白名單”作用，并作為常態化手段，滿足房企合理融資需求。住房城鄉建設部聯合金融監管部門，動態更新企業和項目名單，政策覆蓋范圍從優質國企擴容至部分財務相對穩健、專注主業的民營房企，形成“輸血重點企業，穩定行業頭部”的明確預期，有效阻止了優質房企流動性危機的蔓延。

二是“金融16條”展期與優化。將2022年出臺的存量貸款展期、保持信貸投放穩定等支持政策有效期進一步延長，并優化了實施細則，為市場提供了穩定的政策預期，緩解了銀行的“抽貸、斷貸”壓力，為房企債務重組贏得了時間。

三是專項借款與紓困基金加碼。中央和地方層面協同，擴大了政策性銀行專項借款和國企牽頭的地方紓困基金規模，專項用于“保交樓”和出險項目的收并購。“保交樓”工作取得決定性進展，全國項目竣工交付率大幅提升，極大地穩定了購房者信心。

2.需求端：持續降低購房成本與門檻。一是商業性房貸利率取消全國下限，信貸政策歷史性寬松。2024年下半年以來5年期以上LPR累計下調40個基點，首套房貸利率降至3%左右，部分城市進入“2字頭”時代。存量房貸利率針對部分高利率合同進一步推動調整。首付方面，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%（重點城市）。寬松的信貸政策顯著降低了居民購房的初始資金壓力和長期利息負擔，對提振一二手房市場交易活躍度，特別是在核心一二線城市，起到了直接刺激作用。

二是公積金政策全方位優化。各地對公積金不斷做出優化調整，包括提高最高貸款額度、支持“商轉公”、拓寬異地使用范圍、支持“帶押過戶”等，有效支持了剛性需求和改善性需求的釋放，成為政策發力的重要抓手。

3.政策創新：大力培育新增長點。全力推動保障性住房建設金融支持。央行創設保障性住房再貸款工具，提供低成本資金支持收購存量商品房用作保障房。商業銀行配套專項貸款，享受風險權重和資本占用優惠。政策支持下，2025年保障性住房建設和收購規模顯著放量，實質性消化部分市場庫存，為行業轉型開辟了新賽道。

4.加速基礎設施公募REITs擴容。明確將購物中心、長租公寓、產業園區等商業不動產納入REITs試點范圍，并優化稅收、國資轉讓等配套政策。為持有優質運營資產的企業提供了重要的權益型融資和退出渠道，引導行業從“開發銷售”向“開發+持有運營”模式轉型。從效果看，市場反應熱烈，相關REITs產品受到機構資金追捧。

二、房地產金融市場分析

2025年房地產市場融資呈現“總量收縮、結構優化、風險緩釋”的特征，房地產金融政策延續“結構性寬松、精準滴灌”策略，直接融資渠道拓寬，REITs發展為行業提供退出通道。融資創新在特定領域取得突破，綠色金融發展迅速。

從融資結構上看，呈現兩大特征：一是政策驅動性明顯，專項借款、紓困基金等政策性工具貢獻了約25%的新增融資。二是兩極分化明顯，優質國企和部分民營房企獲得融資占比超過70%，行業集中度進一步提升。

從直接融資與間接融資變化情況看，2025年直接融資規模達1.1萬億元，占比提升至26.2%（2024年為22.5%），呈現結構性增長。直接融資中債券市場融資回暖，特別是優質房企公司債發行量同比增長15%；股權融資仍處低位，全年IPO和增發規模僅320億元；REITs市場擴容顯著，成為重要補充。

銀行信貸仍為房地產融資主導。2025年三季度末房地產開發貸款余額13.61萬億元，較年初（13.87萬億元）下降2600億元，但國內貸款仍是房企資金來源中降幅最小的渠道：1~11月房企國內貸款累計1.31萬億元，同比僅下降2.5%，顯著低于自籌資金（-11.9%）和個人按揭貸款（-15.1%）的降幅。銀行信貸主要特點是開發貸嚴格遵循“項目制”和封閉管理原則；并購貸款支持優質項目收并購，利率較基準下浮10%~20%；綠色建筑、保障性住房等領域信貸獲得政策傾斜。信貸融資中，保障性住房貸款占比提升，利率持續下行。2025年12月新發放房地產開發貸款加權平均利率為3.65%，較年初下降35個基點。從區域上看，不同區域呈現顯著差異，長三角、大灣區信貸資源集中度達52%。

直接融資中，債券融資發行規?；厣?。房企境內外債券發行總額6800億元，其中國內信用債發行5100億元。信用分化明顯：AAA級房企債券發行利率3.2%~4.0%，而風險房企債券幾乎無法發行。此外，綠色債券、可持續發展掛鉤債券發行量突破800億元，成為融資創新亮點。股權融資仍處市場冰點。全年僅3家房企完成A股增發，融資總額不足100億元。港股再融資有限，內房股配售融資約220億元。私募股權活躍，房地產私募基金投資額達1200億元，主要投向物流園區、數據中心等新經濟地產。REITs市場迎來跨越式發展。全年新發行基礎設施公募REITs 超20只，募資總額近500億元，其中保障性租賃住房REITs發行3只。REITs底層資產進一步擴展至商業地產、長租公寓、產業園區等領域。

三、風險與挑戰

2025年房地產金融在政策托底下實現“風險收斂、融資企穩”，但行業資金鏈仍處深度調整期，2026年房地產融資仍面臨多重風險與挑戰。

一是房企債務壓力仍是風險防范重點。雖然2026年相比前幾年債務壓力有所緩解（全年境內債到期總額近5000億元，2024年為7700多億元），但結構性風險依然存在，部分房企仍存在債務違約風險，房地產市場調整對金融體系的外溢效應仍需警惕。

二是市場融資分化嚴重。企業端，國企、優質民企融資暢通，綜合利率持續走低；而出險房企仍深陷流動性困境，融資基本凍結，行業并購整合速度低于預期。民企融資困境未根本緩解，行業兩極分化加劇。預售資金監管與房企流動性矛盾仍需平衡。債務重組進程緩慢，市場出清仍需時日。城市端，核心城市因需求支撐強，政策效果明顯；廣大三四線城市因需求透支、人口流出，政策刺激對提振市場作用微弱，庫存去化壓力依然巨大。

三是企業和居民資產負債表修復緩慢。政策主要解決“輸血”和“減負”問題，但房企債務存量巨大，居民收入預期和房價上漲預期尚未扭轉，導致市場主體“內生造血”功能和加杠桿意愿不足。

四是政策協同性與傳導效率有待提升。金融政策與土地、稅收、人口等長期制度改革需加強協同。部分政策在基層銀行執行中存在顧慮，對民營房企的“不敢貸、不愿貸”現象仍然存在。

四、2026年金融市場展望

2025年12月26日，中國人民銀行在《中國金融穩定報告（2025）》中強調，下一步將“密切關注房地產市場及金融形勢邊際變化，抓好保障性住房再貸款等已出臺金融政策落實，加強房地產金融宏觀審慎管理，穩妥有序完善房地產信貸基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展，助力構建房地產發展新模式”。

1月15日，金融監管總局在2026年監管工作會議上強調，“嚴密防范化解相關領域風險。推動城市房地產融資協調機制常態化運行，助力構建房地產發展新模式”。從中可以看出，2026年房地產金融政策重點將從救項目、扶主體轉向建機制，一系列基礎性制度將加速完善。

政策環境上，一是金融政策進一步深化，城市房地產融資協調機制和“白名單”制度作為長效機制成為常態化，并與房地產融資主辦銀行制銜接。二是保障性住房金融支持加碼，PSL等政策性工具將重啟支持保障房建設。三是風險處置機制完善，房地產紓困基金規模有望擴大。

融資趨勢上，預計全年房地產融資總額在4.0萬億~4.3萬億元區間，結束連續四年下滑。融資成本進一步降低，房企開發貸有望降至3%以下。直接融資占比繼續提升，其中REITs新增發行或達500億元。

融資創新上，不動產私募投資基金試點擴大。商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)發行回暖，保障性租賃住房Pre-REITs產品創新加速推進。城市更新、存量改造項目將獲政策傾斜。產業園區、物流倉儲等新經濟地產受資本青睞。粵港澳大灣區、長三角等重點區域融資便利度提升。

1月15日，在國新辦舉行的新聞發布會上，中國人民銀行副行長鄒瀾釋放了“今年降準降息有一定空間”的信號。宣布將先行推出下調各類結構性貨幣政策工具利率，以及完善結構性工具并加大支持力度兩方面政策措施。同時表示，將會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。監管部門釋放的金融政策利好，為房地產市場企穩創造了有利條件。