僅憑出資和居住，不能推翻房產登記——名義人勝訴守住經適房

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，周偉作為申請人獲批一套經濟適用住房（即一號房屋）。

因其籌備婚禮事務繁忙，委托親戚林靜代為辦理購房手續：包括簽署合同、支付首付款7萬余元、辦理25萬元銀行貸款等。

此后，林靜每月向周偉的還貸賬戶轉賬約1700元，持續十余年，并對房屋進行裝修后入住。所有購房文件原件由其保管。

2019年，周偉因子女上學需要，要求收回房屋，并一次性結清剩余貸款8.7萬元，辦理了解押手續。

林靜隨即起訴，主張雙方存在“口頭借名買房”關系，要求確認其為房屋所有權人并辦理過戶。

周偉堅決否認：

雙方從未約定借名；

首付款系其向林靜的借款；

月供系林靜支付的房屋使用對價（即房租）；

因信任親屬關系，未及時收回購房資料；

房屋自始歸其所有，僅是暫借林靜居住。

雙方均承認：無任何書面借名協議。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回林靜全部訴訟請求；

? 確認周偉為一號房屋唯一合法所有權人。

三、法院說理要點

法院從物權法和證據規則出發，作出三點關鍵認定：

不動產物權以登記為準，具有公示公信效力：

一號房屋自2008年起即登記在周偉名下，對外產生法律效力。林靜作為完全民事行為能力人，明知房屋登記狀態卻長期未主張權利，應視為接受該安排。

借名買房需以“合意”為核心要件：

林靜雖能證明出資、還貸、裝修及占有，但未能提供任何證據證明雙方曾達成“借名購房”的合意。

相反，周偉對各項資金往來作出了合理解釋（借款+房租抵扣），且符合親屬間常見互助模式。

長期不行使權利，構成權利懈怠：

一號房屋自2013年起已滿五年，具備上市交易條件。

若真存在借名關系，林靜在長達六年時間內未要求過戶，明顯違背常理，法院據此質疑其主張的真實性。

法院強調：

“在無書面協議、無明確合意證據的情況下，僅憑出資和居住事實，不足以推翻不動產登記簿的效力。否則，將嚴重損害交易安全與產權穩定性。”

四、律師提示

本案為登記人成功捍衛產權提供了清晰路徑，也警示出資人誤區：

“我出錢就是我的”是最大誤解：

法律上，出資可能構成借款、贈與、借用等多種關系。沒有“借名合意”，出資只是債權，不是物權。

房產證在誰手里不重要，登記在誰名下才關鍵：

即使所有原件由出資人保管，在無合意情況下，法院仍以不動產登記簿為準。

可過戶時不行動，等于放棄權利：

政策限制解除后長期沉默，會被視為對登記狀態的認可。權利要及時主張，沉默即失權。

? 對名義人的建議：

若曾允許他人代持或暫住，保留溝通記錄（如微信、錄音）證明僅為借用；

在子女入學、拆遷等節點前，主動收回房屋控制權；

遇到訴訟，重點攻擊對方“合意缺失”與“權利懈怠”。

注：法律保護的是依法登記的權利人，而非事后主張“實際出資”的人。

本案周偉雖多年未管房屋，但因產權清晰、抗辯有力，最終守住合法財產。

北京房產律師靳雙權團隊專注代理名義人應對借名糾紛，擅長通過登記效力、舉證責任捍衛客戶權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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