父母全款買(mǎi)房登記子女名下，未簽協(xié)議想要房敗訴｜房地產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2007年3月，鄭國(guó)強(qiáng)（父）因年事已高，無(wú)法通過(guò)銀行貸款審批，遂以其子鄭浩的名義，與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于北京的一套大戶(hù)型住宅（即一號(hào)房屋），總價(jià)約233萬(wàn)元。

首付款由鄭國(guó)強(qiáng)賬戶(hù)支付，后續(xù)160萬(wàn)元按揭貸款以鄭浩及其配偶李婷共同名義申請(qǐng)。房屋交付后，鄭國(guó)強(qiáng)夫婦、鄭浩一家及子女曾共同居住于該房屋。2009年，一號(hào)房屋登記至鄭浩個(gè)人名下。

2016年，鄭浩與李婷離婚。此后，鄭國(guó)強(qiáng)多次要求鄭浩及李婷配合將房屋過(guò)戶(hù)至其名下，稱(chēng)：“房子是我全款買(mǎi)的，只是借你們名字貸款。”鄭浩表示認(rèn)可，但李婷堅(jiān)決反對(duì)，稱(chēng)：

“購(gòu)房時(shí)我們是夫妻，房屋登記在鄭浩名下，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所謂‘借名’從未告知我，也無(wú)任何協(xié)議。”

鄭國(guó)強(qiáng)遂提起本案訴訟，請(qǐng)求判令鄭浩、李婷配合辦理過(guò)戶(hù)。

另外，2017年，李婷另案起訴，要求確認(rèn)一號(hào)房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并分割。鄭浩曾在庭審中明確表示：“房屋系父親出資購(gòu)買(mǎi)，贈(zèng)與我個(gè)人，屬我個(gè)人財(cái)產(chǎn)。”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回鄭國(guó)強(qiáng)的全部訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)定：僅憑出資事實(shí)，不足以證明存在借名買(mǎi)房合意，尤其在涉及婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)處分時(shí)，更需謹(jǐn)慎認(rèn)定。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

關(guān)鍵當(dāng)事人陳述前后矛盾

鄭浩曾在另案庭審中明確表示：“房屋系父親出資購(gòu)買(mǎi)，贈(zèng)與我個(gè)人，屬我個(gè)人財(cái)產(chǎn)。”該陳述與其本案中“系借名買(mǎi)房”的說(shuō)法直接沖突，削弱了借名主張的可信度。

缺乏對(duì)配偶的約束力

鄭國(guó)強(qiáng)提交的《家庭協(xié)議》僅有父子及母親簽字，李婷未參與、未簽字。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議對(duì)李婷不產(chǎn)生法律效力。

房屋性質(zhì)受婚姻關(guān)系影響

一號(hào)房屋購(gòu)買(mǎi)及登記均發(fā)生于鄭浩與李婷婚姻關(guān)系存續(xù)期間，即便登記在一方名下，依法仍可能屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。不能僅因出資來(lái)源否定配偶權(quán)益。

共同居住不等于借名占有

全家共同居住的事實(shí)，符合中國(guó)家庭代際共居習(xí)慣，不能反推房屋歸出資人所有。

僅有出資，無(wú)合意，不構(gòu)成借名買(mǎi)房

法院強(qiáng)調(diào)：出資是借名買(mǎi)房的必要條件，但非充分條件。若無(wú)明確合意（尤其是對(duì)利害關(guān)系人如配偶的披露與同意），不能排除贈(zèng)與、家庭內(nèi)部安排等其他可能性。

四、律師提示

本案為“父母出資購(gòu)房登記在子女名下”敲響警鐘，風(fēng)險(xiǎn)務(wù)必警惕：

“父子認(rèn)可”不等于“法律確權(quán)”

即使子女當(dāng)庭承認(rèn)房屋歸父母，若配偶否認(rèn)且無(wú)書(shū)面協(xié)議，法院極可能認(rèn)定為家庭內(nèi)部贈(zèng)與或共同財(cái)產(chǎn)，而非借名。

婚姻關(guān)系是重大變量

婚內(nèi)購(gòu)房，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，配偶均可能主張權(quán)利。未取得配偶書(shū)面同意的“借名”，風(fēng)險(xiǎn)極高。

出資≠所有權(quán)，合意才是核心

法院審查重點(diǎn)從來(lái)不是“誰(shuí)出的錢(qián)”，而是“雙方是否就借名達(dá)成一致”。口頭約定、事后補(bǔ)證，往往難以采信。

? 對(duì)父母的建議：

若確需借名，務(wù)必簽署三方協(xié)議（父母+子女+配偶）；

避免使用“贈(zèng)與”“給兒子買(mǎi)房”等模糊表述；

保留溝通記錄（微信、郵件、錄音），證明配偶知情且同意。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注處理父母出資購(gòu)房、婚內(nèi)房產(chǎn)確權(quán)及借名買(mǎi)房糾紛，擅長(zhǎng)從婚姻、繼承、執(zhí)行多維度預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，守護(hù)家庭資產(chǎn)安全。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢(xún)。