最高院：執行農村房產能拍其賣租賃權，以收取的租金清償債務嗎？

作者：周軍律師.

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在農村房產相關執行案件中，長期存在一個痛點：被執行人名下的宅基地房屋、民宿等房產雖有一定價值，但因受“一戶一宅”、僅限本村集體經濟組織成員內部轉讓等政策限制，直接拍賣所有權往往難以成交，導致債權人權益難以實現。

那么，執行農村房產能拍其賣租賃權，以收取的租金清償債務嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《程某蘭等十七人與汪某泉執行實施案》中明確：

拍賣房屋租賃權可以獲得較好收益，以此來清償被執行人的債務，是在法律允許的框架內實現“物盡其用”。

本案焦點問題為：集體土地上的房屋租賃權能否拍賣和拍賣涉農房產的租賃權后如何保障被執行人基本生存權。

一、集體土地上的房屋租賃權能否拍賣

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第五款“農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，可推知宅基地上的住宅是可以出租的。

而且，從實踐來看，隨著城鄉差距不斷縮小，農村宅基地房屋經濟價值不斷凸顯且閑置數量增多，特別是臨近城區的農村房屋價值較大，雖然該類房屋所有權流轉存在政策限制等困難，但是對此房屋進行出租可以獲得較好收益，以此來清償被執行人的債務，是在法律允許的框架內實現“物盡其用”。

二、拍賣涉農房產的租賃權后，如何保障被執行人基本生存權

根據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第一條第一款的規定，強化善意文明執行理念，即在依法保障勝訴當事人合法權益同時，需最大限度減少對被執行人權益影響，實現法律效果與社會效果有機統一。

本案中，被執行涉農房產作為汪某泉及其家人長期賴以生存的物質基礎，拍賣涉案農房產20年租賃經營權，將直接導致汪某泉及其家人無房居住。在執行過程中，法院堅持生存權高于財產權的價值選擇，堅持和貫徹善意文明執行理念，為汪某泉預留住房資金，以保證汪某泉及其家人的正常生活。

因此，拍賣該房產的租賃權不僅保障了勝訴當事人合法權益，又使被執行人減輕了償還壓力、保住了賴以生存的物質基礎，為汪某泉及其家人配合執行、騰空房產留下了空間。

周軍律師提醒，拍賣農村房產租賃權以租金清償債務，是破解農村房產執行難的創新路徑，其核心價值在于盤活受政策限制的農村資產，實現“物盡其用”。若涉及農村房產相關執行案件，無論是債權人希望通過拍賣租賃權實現權益，還是被執行人對該執行方式存在疑問，建議及時咨詢專業律師，結合案件具體情況制定針對性方案，確保執行過程合法合規，各方權益得到平衡保護。

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