城市更新的光谷挑戰，專家：探尋產城融合新動能

武漢正在推進“五改四好”城市更新，與中心城市舊城改造為主的城市更新不同。新城區光谷推進城市更新有哪些探索經驗和挑戰？

1月26日，一場主題為“科創引領，更新驅動——走進世界光谷，探尋產城融合新動能”的研討會在光谷召開。

東湖高新區管委會相關負責人表示，目前，光谷正經歷從增量擴張邁向存量提升的轉型期。經過三十多年的高速發展，城市空間格局基本成型，“增量空間有限，而發展需求無限”的矛盾日益突出。同時，前期快速擴張也留下了部分區域產業與居住失衡、老舊園區與城區活力不足、公服配套覆蓋密度和品質亟待提升等待解難題。

由光纖通信產業起步，光谷發展出光電子信息、生物醫藥、高端裝備制造、環保節能、現代服務業五大戰略性支柱產業。產業是光谷的立身之本，但產業高地的“虹吸效應”已不足以支撐“世界光谷”的愿景。

在華中科技大學建筑與城市規劃學院院長譚剛毅看來，光谷的城市更新主要有三大驅動力，分別是大廠驅動，就是以大廠為核心的產城功能重塑，比如關山大道沿線從舊工廠到現代產業研發空間、消費、居住多樣空間的更新轉型，既保留歷史記憶，又植入創新功能，產業導入與空間更新同步推進；以大學為動力的知識城市演進的大學驅動，通過消融校城邊界，實現環大學園區、片區、街區、社區的無縫連接，形成開放式知識城區；以大湖為骨架的綠色文明驅動，光谷中央生態大走廊串聯起花山新城、光谷中心城、綜合保稅區和中華科技園，實現各區縱向、生態與科創橫縱聯動的EOD發展框架，營建宜居濕地城市的示范樣本。

要實現上述三大驅動，還需要搭配制度創新。譚剛毅說，傳統更新模式下，企業改造成本高、政府財稅回收周期長，導致“大廠”更新動力不足，產業空間難以實現結構性優化，建議建立產業空間聯動的財稅增量共享機制，建立三級聯動利益分配測算體系，預測資金平衡狀態并形成閉環反饋，推動動態產業更新。在大學驅動的城市更新模式下，核心痛點來自大學周邊土地產權碎片化和高校所屬土地流轉受限，可探索“科研+辦公+配套”的土地混合利用模式，允許在高校周邊地塊進行產權分割銷售或長期租賃給初創企業，打破單一用途限制，建立人才空間聯動的產權彈性管理與收益分配機制。對于大湖驅動的城市更新，則是要解決“濕地生態修復投入巨大，缺乏長效可持續的反哺路徑”的痛點，建議通過VEP與TDR機制，將生態價值轉化為發展資本，實現“保護促發展、發展反哺保護”的良性循環。

武漢光谷創新發展研究院院長趙榮凱表示，光谷和其他城區的根本區別是：以創新生態為基底，吸引了海量的中小型科創企業以及源源不斷的創業者，“下一階段的關鍵，在于以人的發展和生活為核心，為光谷注入更多煙火氣，讓硬科技與暖生活融合”。

“未來的城市競爭，核心是功能與生態的競爭，關鍵在于能否為創新人才和企業，提供一個集生活、工作、創造于一體的理想棲所。”作為管理運營著超1000萬平方米產業載體的光谷城市綜合運營商，湖北省科技投資集團負責人表示，目前正在推進高新大道“黃金一公里”城市更新項目，通過統籌優化周邊的街區風貌、慢行系統、商業布局、公共綠地等，將企業、人才生活與城市功能進行一體化設計。

此外，湖北省科投還計劃將部分老舊的產業園區升級為適應數字經濟、生命科技等未來產業的特色園區；將孤立的寫字樓連接成“創新街區”；將配套不足的產業區升級為步行可達、功能混合的“美好社區”，共創城市更新的光谷范式。