借名買房協議在家庭內部有效，即使未過戶｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

王秀蘭與哥哥王鵬、姐姐王麗華是兄妹三人。

他們的父親王建國與母親李秀英婚后，通過單位福利分得一套公房。1999年，該房參加房改，登記在李秀英名下，成為一號房屋。

2004年，王建國去世，未留遺囑。

2017年，李秀英與王鵬簽訂《存量房屋買賣合同》，以150萬元價格將一號房屋過戶至王鵬名下。

但雙方承認：實際未支付房款，實為贈與。

王秀蘭得知后認為：

“房子是父母的夫妻共同財產，父親去世后我有權繼承他的份額！母親和哥哥偷偷‘買賣’，明顯是惡意串通，合同應該無效！”

她遂起訴，請求確認該買賣合同無效。

王鵬和李秀英則拿出一份關鍵證據——

一份2003年9月21日由王建國、李秀英、王鵬三方簽署的《協議書》，內容明確寫道：

“1999年房改時，由王鵬出資購買一號房屋，房屋歸王鵬所有……全家一致同意該房歸王鵬。”

王秀蘭質疑父親簽名系偽造，申請筆跡鑒定。

司法鑒定結果確認：簽名確系王建國本人所寫。

裁判結果

法院判決：

? 駁回王秀蘭的全部訴訟請求。

? 確認《存量房屋買賣合同》有效，不構成惡意串通。

法院說理

法院指出，本案核心在于：是否存在合法有效的家庭內部權屬約定。

關鍵事實包括：

一號房屋雖登記在李秀英名下，但屬于夫妻共同財產；

2003年三方協議經司法鑒定確認真實，系王建國生前真實意思表示；

協議明確“由王鵬出資，房屋歸其所有”，具有借名買房或家庭內部分配性質；

該約定不違反法律強制性規定，合法有效；

2017年的“買賣”雖未實際付款，但實質是履行2003年協議的過戶行為，符合家庭成員真實意愿。

法院強調：

“子女對父母遺產的期待權，不能對抗父母生前已作出的合法財產處分。王建國在世時已同意房屋歸王鵬，該部分財產不再屬于遺產范圍，王秀蘭無權主張繼承。”

至于“低價”“未付款”等問題，因交易本質是履行家庭協議而非市場買賣，不構成“惡意串通損害第三人利益”。

因此，王秀蘭主張合同無效，缺乏事實與法律依據。

律師提示

這個案例揭示了家庭房產處置中的兩個關鍵原則：

父母生前處分優先于子女繼承。

只要父母在世時對房產作出明確安排（如協議、贈與、借名約定），且不違法，該財產就不再納入遺產范圍。

家庭內部協議可具法律效力。

即使沒有公證，只要簽字真實、內容清晰、不違反公序良俗，法院會尊重家庭成員的真實意思表示。

若父母曾口頭承諾某房產給特定子女，務必形成書面協議并保留簽字；

房改房雖登記在一方名下，但若其他家庭成員有出資或約定，可通過協議固化權利。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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