千億底盤穩(wěn)如錨，越秀地產(chǎn)的“盈利騰挪”與周期破局

行業(yè)調(diào)整期，房企盈利與規(guī)模的失衡成為常態(tài)，越秀地產(chǎn)以千億銷售額站穩(wěn)行業(yè)前十，卻面臨凈利下滑，其財務(wù)穩(wěn)健性與戰(zhàn)略布局的反差，折射出頭部房企的生存辯證法。

行業(yè)盈利“遇冷”，越秀走出“規(guī)模-盈利”二元解

2026年初，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績預警潮持續(xù)蔓延，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月20日，已有綠地控股、華發(fā)股份、金地集團、華夏幸福、首開股份等超26家上市房企預告2025年度業(yè)績虧損，虧損總規(guī)模區(qū)間達475.46億元至624.64億元。其中，華發(fā)股份遭遇2004年上市以來首次年度虧損，綠地控股預計歸母凈利潤虧損160億至190億元，行業(yè)盈利壓力可見一斑。在此背景下，越秀地產(chǎn)（00123.HK）于1月23日披露的2025年經(jīng)營數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)出一幅矛盾而真實的行業(yè)切片。

公告顯示，越秀地產(chǎn)2025年實現(xiàn)合同銷售額1062億元，憑借這一規(guī)模穩(wěn)居克而瑞行業(yè)排名第九位，繼續(xù)躋身頭部陣營。但盈利端的表現(xiàn)卻反差顯著：經(jīng)初步評估，權(quán)益持有人應占盈利預計同比降幅達90%至95%，區(qū)間僅為0.5億元至1億元；核心凈利潤同步下滑80%至85%，降至2.5億元至3.5億元區(qū)間。這種“規(guī)模穩(wěn)、盈利弱”的格局，并非個例，而是行業(yè)深度調(diào)整期的典型特征。

圖源：越秀地產(chǎn)公告

盈利波動背后：周期潮汐與結(jié)構(gòu)微調(diào)的雙重密碼

對于盈利下滑，越秀地產(chǎn)在公告中明確兩大主因：一方面，2025年房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整階段，市場信心與預期的實質(zhì)性恢復仍需時間，城市間分化加劇，導致售樓業(yè)務(wù)入賬銷售毛利率同比走低；另一方面，全年入賬銷售項目結(jié)構(gòu)出現(xiàn)階段性變動，平均權(quán)益占比較2024年有所下降，直接拉低權(quán)益持有人應占盈利。值得注意的是，這種盈利收縮并非經(jīng)營失序，而是行業(yè)周期下的審慎選擇——存貨資產(chǎn)減值計提遵循財務(wù)審慎原則，為后續(xù)市場回暖后的利潤修復預留了空間，這與頭部房企強化風險管控、夯實資產(chǎn)質(zhì)量的普遍思路一致。結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)來看，2025年全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%，全口徑銷售額前十房企銷售總額同比下降約16.2%，多家龍頭房企銷售額降幅達兩位數(shù)，行業(yè)整體承壓進一步印證了越秀盈利下滑的周期性成因。

財務(wù)“安全墊”拉滿：綠檔基因與融資buff加持

與盈利端的承壓形成對比的，是越秀地產(chǎn)扎實的財務(wù)底盤與精準的戰(zhàn)略布局。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)凈流入超100億元，年末現(xiàn)金結(jié)余（含現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款及其他受限存款）突破400億元，資金儲備充足。債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，年末借貸總額保持穩(wěn)定，“三道紅線”始終維持“綠檔”達標，同時保有惠譽、標普兩大投資級評級，且展望均為“穩(wěn)定”，融資優(yōu)勢在行業(yè)內(nèi)凸顯——2025年中期加權(quán)平均借貸利率已降至3.16%，同比下降41個基點，期末平均利率進一步跌破3%，為逆周期拿地提供了資金支撐。

逆周期“撿寶”：錨定核心城市的資產(chǎn)儲備術(shù)

戰(zhàn)略布局上，越秀地產(chǎn)的“逆周期操作”尤為亮眼。2025年廣州涉住用地總成交金額約506.61億元，越秀地產(chǎn)以106.16億元全口徑拿地金額摘下廣州房企拿地冠軍，投資額占全市總額超五分之一，是唯一一家拿地金額過百億的房企，且全年拿地9宗，在拿地宗數(shù)上亦居榜首。全年新增23塊優(yōu)質(zhì)土地，超90%投資額集中于北上廣深、杭州、成都六大核心城市，其中在廣州的土地儲備占比連年攀升，2025年達21%，較上年同比上升7.6個百分點。地塊布局精準貼合城市發(fā)展脈絡(luò)，其中4月末在白云區(qū)沙太路、嘉禾望崗片區(qū)以溢價率拿下多宗優(yōu)質(zhì)地塊，同時涵蓋天河棠下等核心區(qū)地塊，亦深度參與南洋電器廠改造、廣紙片區(qū)更新、里仁洞城中村改造等城市更新項目，實現(xiàn)從“項目開發(fā)”到“片區(qū)賦能”的升級。

這種布局紅利已逐步顯現(xiàn)。2025年，越秀地產(chǎn)在廣州市場多點開花：白云“越秀·云萃”項目首開即“日光”，成為年度首個日光盤；瓏悅西關(guān)半年清盤，東山云起開盤去化率超9成；頂豪項目璞樾·墅以6259萬元單套總價刷新紀錄，老帶新認購比例接近10%，形成良性客戶傳播生態(tài)。核心城市的堅實需求的支撐，成為公司穿越周期的重要依托。

資本視角切換：從“利潤表”到“安全線”的認知升級

資本市場對這種“盈利換穩(wěn)健”的模式反應趨于理性。券商分析師指出，當前投資者關(guān)注點已從單一利潤表，轉(zhuǎn)向核心資產(chǎn)質(zhì)量與財務(wù)安全邊際。聚焦高能級核心城市、財務(wù)風格穩(wěn)健的房企，資產(chǎn)需求支撐更強、抗風險能力更優(yōu)，市場回暖后的盈利彈性與修復速度更具優(yōu)勢。機構(gòu)普遍認為，能夠持續(xù)維持“綠檔”、經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的房企，具備逆周期布局能力，業(yè)績修復的確定性將顯著領(lǐng)先同業(yè)。

行業(yè)筑底信號浮現(xiàn)，三角平衡解鎖穿越周期密鑰

行業(yè)筑底企穩(wěn)的信號已初步顯現(xiàn)。中金公司預測，隨著歷史包袱持續(xù)消化，2026年起行業(yè)毛利率有望隨貨值結(jié)構(gòu)改善逐步修復。對于越秀地產(chǎn)而言，千億銷售規(guī)模筑牢基本盤，優(yōu)質(zhì)土地儲備奠定增長基礎(chǔ)，穩(wěn)健財務(wù)提供穿越周期的底氣，在行業(yè)調(diào)整與修復的雙重進程中，其“規(guī)模-盈利-安全”的三角平衡術(shù)，或?qū)⒊蔀轭^部房企可持續(xù)發(fā)展的重要樣本。

周期波動中，盈利的短期承壓與戰(zhàn)略的長期堅守形成博弈，越秀地產(chǎn)的2025年，既是行業(yè)困境的縮影，也是穩(wěn)健發(fā)展的注腳。

（信息參考來源：越秀地產(chǎn)披露的往期多期業(yè)績報告、新浪財經(jīng)、廣州日報新花城、克而瑞銷售及拿地榜單、Wind房企盈利預警統(tǒng)計數(shù)據(jù)、國家統(tǒng)計局商品房銷售數(shù)據(jù)）