龍湖集團2025年銷售額暴跌

龍湖集團2025年的銷售額表現，堪稱中國房地產行業深度調整期的一個標志性案例。其合同銷售金額從2024年的1011.2億元驟降至631.6億元，同比暴跌37.54%，降幅遠超行業平均水平。

一、銷售額暴跌的全景掃描：數據、結構與走勢

1. 核心數據斷崖式下滑

? 合同銷售金額：631.6億元，同比減少379.6億元，下降37.54%。

? 合同銷售面積：518.6萬平方米，同比下降27.2%。

? 銷售單價：銷售額降幅遠大于面積降幅，表明平均售價也顯著下行，這與行業整體價格回調趨勢一致。

2. 區域表現：高度聚焦與戰略收縮

分區域看，銷售高度集中于核心城市群，非核心區域則大幅收縮：

? 長三角區域：171.7億元，貢獻最高。

? 西部區域：182.4億元（主要為重慶、成都），次之。

? 環渤海區域：152.1億元。

? 華南與華中區域：分別僅68.0億元和57.4億元。

公司全年超過90%的可售房源集中在一二線城市，堅決從低能級城市撤退。

3. 時間走勢：下半年壓力急劇惡化

? 上半年：合同銷售額350.1億元，同比已下降31.51%。

? 下半年：銷售動能衰竭，頹勢加劇。特別是9月、10月、11月，銷售額同比降幅分別高達38.60%、55.36%和57.18%。

? 12月單月：銷售額僅37.7億元，同比暴跌53.6%，顯示年底市場極度冰冷，去化異常艱難。

二、暴跌的根源：一場主動的“戰略剎車”

龍湖銷售額的暴跌，遠非市場波動的被動結果，而是管理層在2025年年初就定下的核心戰略目標的直接體現。

1. 戰略重心根本性轉移：“去庫存”壓倒“沖規模”

自2025年4月的業績會起，公司管理層在多個場合反復強調，年度核心任務就是 “快速去庫存、換回有質量回款” ，并加快對商辦、車位及現房等滯重存貨的去化。這意味著公司主動放棄了以規模增長為導向的傳統開發模式，將現金流安全與資產質量置于首位。

2. 經營原則：“寧可少賣，不可虧本”

在這一原則下，龍湖大幅削減了在非核心城市的推盤，堅決不做虧本買賣來換取虛假的銷售規模。全年新增土地投資極度謹慎，僅新增一塊土地儲備，權益地價7.66億元，新增土建面積同比減少超過55%。這實質上是用未來的銷售規模，換取當下的現金流安全。

3. 行業系統性下行與政策退坡

2025年，中國房地產市場并未迎來預期中的復蘇，反而在前期刺激政策退坡后，出現了新一輪下行。龍湖管理層在中期業績會上坦言，市場“止跌回穩態勢在今年二三季度面臨著比較大的考驗”。整個行業的有效需求萎縮和價格下行，使得即便是產品力突出的龍湖，也難以獨善其身。

三、暴跌之外的“生命線”：經營性業務逆勢創歷史新高

與開發業務的“斷臂求生”形成戲劇性對比的，是龍湖經營性業務的強勁增長，這構成了公司穿越周期的真正基石和“穩壓器”。

? 經營性收入創新高：2025年，公司實現經營性收入約267.7億元（含稅約285.4億元），較2024年同期實現小幅增長，并創下歷史新高。其中，運營收入（商業投資等）約151.9億元，服務收入（物業管理等）約133.5億元。

? 戰略支柱地位確立：這部分經常性收入的意義已發生質變。有分析指出，其規模已能夠覆蓋公司全年的利息支出。這意味著，即便龍湖一塊地都不拿、一套房都不賣，僅靠旗下近百座天街購物中心的租金和全國范圍的物業服務費，就能維持公司最基本的運轉和債務利息支付。公司的生存邏輯，正在從“開發商”徹底轉向“運營服務商”。

四、財務基本面：在暴跌中堅守安全底線

盡管銷售額腰斬，但龍湖的財務底盤在民營房企中依然展現出驚人的韌性，并未出現信用違約，這得益于其前瞻性的債務管理。

? 債務規模大幅壓降：2025年是龍湖的償債高峰年，公司全年償還負債超過600億元。管理層計劃將總有息負債穩定在1000億元左右。截至2025年6月末，綜合借貸總額已降至1698.0億元，平均融資成本降至3.58%的歷史低位。

? 持續提前償債，捍衛信用：公司于2025年1月提前兌付“21龍湖02”債券本息約10.38億元，并于12月初提前結清一筆總規模92.27億港元（約85億元人民幣）的銀團貸款。這些操作在行業危機中極大地維護了市場信心。

? 現金流管理：公司堅持高質量回款，銷售回款率維持高位。2024年，公司實現了含資本支出在內的經營性現金流凈流入64億元，展現了強大的內生造血能力。

五、總結：一場以退為進的生存革命

龍湖集團2025年的銷售額暴跌，本質上是一場 “以退為進”的生存革命。

1. 主動的代價：公司以犧牲37.54%的銷售規模、讓開發業務退回十年前水平的代價，完成了歷史性的戰略收縮。

2. 換取的成果：換來了經營性業務支柱的歷史性確立、巨額有息負債的壓降以及行業中最寶貴的信用“金身”。在幾乎所有民營房企都陷入流動性危機的2025年，龍湖被市場視為 “最具防御性的民營開發商” 。

3. 模式的終結與開啟：這標志著龍湖徹底告別了依賴高杠桿、高周轉、沖規模的傳統房地產開發模式。一個以高質量經營性現金流為驅動，以商業運營和物業服務為雙翼的新發展模式已經清晰呈現。

因此，龍湖的2025年，是 “開發業務暴跌”與“經營業務新高” 并存的矛盾之年，也是舊時代終結與新時代開啟的分水嶺之年。其未來的挑戰，已不再是銷售規模的排名，而是在銷售規模收縮的新常態下，如何持續提升運營效率、服務品質和資產回報率，真正實現從“開發商”到“卓越城市運營服務商”的華麗轉身。