河南空置房物業(yè)費(fèi)爭議：沒住也要全額繳？

河南有空置房的業(yè)主，大多都有過這樣的糾結(jié)：房子一天沒住，房貸要按時(shí)還，物業(yè)費(fèi)還得一分不少交，沒享受到專屬服務(wù)，卻要承擔(dān)全額費(fèi)用，心里總覺得不平衡；而物業(yè)公司這邊也有難處，小區(qū)公共區(qū)域的保潔、安保、設(shè)施維護(hù)一樣都不能少，人力、物料都是固定成本，并不會(huì)因?yàn)橛蟹课菘罩镁蜏p少。一邊是業(yè)主的公平訴求，一邊是物業(yè)的運(yùn)營現(xiàn)實(shí)，空置房物業(yè)費(fèi)到底該怎么繳，成了河南物業(yè)糾紛里的核心問題。

首先要明確一個(gè)法律底線：空置房必須繳納物業(yè)費(fèi)，這是有明確法律依據(jù)的，全國范圍內(nèi)的法院也從未支持過空置房全免物業(yè)費(fèi)的訴求。《民法典》第944條清晰規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

之所以有這樣的規(guī)定，核心是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的屬性是小區(qū)整體公共服務(wù)，而非針對(duì)某一戶的一對(duì)一服務(wù)。小區(qū)的樓道保潔、園區(qū)安保、電梯和消防設(shè)施的日常維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，都是為了整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境和資產(chǎn)價(jià)值，不會(huì)因?yàn)槟骋粦舴孔涌罩茫@些服務(wù)就停止提供。而且物業(yè)費(fèi)也是房屋資產(chǎn)保值的基礎(chǔ)，小區(qū)環(huán)境整潔、設(shè)施完好，房子的市場價(jià)值才能得到保障，反之如果大家都不交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)運(yùn)營難以為繼，最終受損的還是全體業(yè)主的資產(chǎn)。所以空置房物業(yè)費(fèi)的爭議，從來都不是“交不交”的問題，而是“交多少”才更公平的問題。

當(dāng)下河南的現(xiàn)狀是，全省尚未出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免的省級(jí)統(tǒng)一政策，絕大多數(shù)小區(qū)對(duì)于空置房，依然執(zhí)行和常住房屋一樣的全額繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有少數(shù)小區(qū)能由業(yè)主和物業(yè)協(xié)商，達(dá)成一定的繳費(fèi)折扣。這也是很多空置房業(yè)主覺得委屈的關(guān)鍵，尤其是長期空置的業(yè)主，這筆費(fèi)用成了不小的負(fù)擔(dān)。裁判文書網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)顯示，近5年河南的物業(yè)糾紛判決書超2萬份，其中空置房物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)爭議，是最主要的導(dǎo)火索，業(yè)主因不滿全額繳費(fèi)拒繳，物業(yè)因催繳無果起訴，最后往往鬧得兩敗俱傷。

而從全國范圍來看，已有山東、重慶、江蘇、甘肅等20多個(gè)省份和城市，出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)的差異化減免政策，兼顧了業(yè)主減負(fù)和物業(yè)運(yùn)營的需求，也為河南提供了實(shí)際的參考方向。這些地區(qū)的政策核心邏輯高度一致：承認(rèn)空置房對(duì)保潔、垃圾清運(yùn)、電梯高頻使用等專屬服務(wù)的消耗較低，適當(dāng)減免合情合理；同時(shí)保留基礎(chǔ)繳費(fèi)比例，保障物業(yè)的基本運(yùn)營成本。具體來看，山東規(guī)定空置滿6個(gè)月的房屋按70%收取物業(yè)費(fèi)，重慶的折扣力度更大，空置房物業(yè)費(fèi)可按50%繳納，甘肅蘭州新區(qū)則明確連續(xù)空置6個(gè)月以上，物業(yè)費(fèi)直接減免50%，江蘇鎮(zhèn)江、湖南長沙等地也按70%左右的比例收取，部分城市還推出了階梯式減免，空置時(shí)間越長，折扣越合理。

對(duì)比全國多地的成熟做法，河南空置房業(yè)主的減負(fù)訴求也受到了相關(guān)部門和政協(xié)委員的關(guān)注，針對(duì)這一問題，河南省政協(xié)委員何紅藝在2026年的提案中，專門就空置房物業(yè)費(fèi)繳納問題給出了具體的解決方案建議，并非偏袒某一方，而是希望在業(yè)主和物業(yè)之間找到平衡點(diǎn)，化解雙方的對(duì)立矛盾。

委員的提案核心圍繞三個(gè)方面展開，貼合河南的實(shí)際情況，也具備一定的實(shí)操性。第一，建議修訂《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，參考外地成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合河南的物業(yè)運(yùn)營現(xiàn)狀，明確空置房的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)空置滿6個(gè)月以上的房屋制定合理的物業(yè)費(fèi)減免比例，同時(shí)規(guī)范空置房減免的申請(qǐng)、核實(shí)流程，讓業(yè)主不用再“求著物業(yè)打折”，讓繳費(fèi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可依。第二，用好公共收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，2025年底河南已經(jīng)正式出臺(tái)《河南省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》，明確小區(qū)電梯廣告、快遞柜入駐、公共車位停車費(fèi)等公共收益，扣除合理運(yùn)營成本后全部歸業(yè)主共有，這筆資金可用于補(bǔ)貼業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，切實(shí)減輕大家的繳費(fèi)壓力，同時(shí)也要求公共收益必須定期公示，做到收支透明。第三，推行質(zhì)價(jià)相符的等級(jí)物業(yè)服務(wù)，建立物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤的機(jī)制，讓業(yè)主可以根據(jù)自身需求選擇對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，避免“一刀切”的收費(fèi)模式，讓業(yè)主交的每一分錢，都能和享受到的服務(wù)相匹配。

值得注意的是，目前河南省住建廳已針對(duì)這一提案做出回應(yīng)，明確表示正在調(diào)研修訂《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，擬引入空置房物業(yè)費(fèi)減免機(jī)制，不過相關(guān)政策尚未正式落地，仍處于調(diào)研和探討階段。而鄭州也已率先展開試點(diǎn)，選取了部分小區(qū)推行“基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)+增值服務(wù)費(fèi)”的協(xié)商模式，業(yè)主可與物業(yè)協(xié)商確定空置房的繳費(fèi)比例，部分業(yè)主已通過這種方式將物業(yè)費(fèi)降至原價(jià)的60%，物業(yè)則會(huì)為空置房提供定期巡查、水電檢查等專屬服務(wù)，在法律框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)了雙方的共贏。

當(dāng)然，不管是現(xiàn)有協(xié)商折扣的落地，還是未來省級(jí)統(tǒng)一減免政策的制定，空置房的界定都是繞不開的實(shí)操難點(diǎn)，也是最容易產(chǎn)生新爭議的環(huán)節(jié)，并非簡單的“連續(xù)空置6個(gè)月+水電零消耗”就能直接認(rèn)定。比如業(yè)主偶爾去空置房住一兩天、產(chǎn)生少量水電消耗，算不算空置？房子借給親戚朋友偶爾居住，未長期定居，是否符合空置條件？部分業(yè)主為了少交物業(yè)費(fèi)，故意控制水電用量，物業(yè)該如何有效核實(shí)？業(yè)主未主動(dòng)報(bào)備，但房子確實(shí)長期空置，又該怎么認(rèn)定？這些問題都需要政策進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)。

結(jié)合全國多地的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，合理的界定方式可從這幾個(gè)方面完善：一是將“連續(xù)空置”改為“累計(jì)空置”，更貼合業(yè)主的實(shí)際使用情況；二是由物業(yè)結(jié)合業(yè)主的水電燃?xì)庀挠涗?、小區(qū)監(jiān)控、定期上門核查等方式綜合判斷；三是明確業(yè)主的主動(dòng)報(bào)備義務(wù)，空置前需向物業(yè)提交書面報(bào)備；四是制定違規(guī)謊報(bào)空置的處罰措施，避免有人鉆政策空子，既保障合規(guī)業(yè)主的減免權(quán)益，也兼顧政策的實(shí)操性。

對(duì)河南的空置房業(yè)主來說，目前有一個(gè)明確的利好已經(jīng)落地，還有一個(gè)減負(fù)方向正在推進(jìn)。利好方面，2025年底出臺(tái)的《河南省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》已經(jīng)正式實(shí)施，小區(qū)的公共收益必須定期公示，且可用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)、維修小區(qū)公共設(shè)施，業(yè)主可以多關(guān)注小區(qū)物業(yè)的公共收益公示情況，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益；推進(jìn)方面，隨著政協(xié)委員的提案和業(yè)主的合理訴求，河南的空置房物業(yè)費(fèi)減免機(jī)制已進(jìn)入調(diào)研階段，后續(xù)不排除部分城市先試點(diǎn)、再全省推廣的可能，業(yè)主可多關(guān)注當(dāng)?shù)刈〗ú块T、物業(yè)主管部門的官方通知，有合理的建議也可通過12345政務(wù)服務(wù)熱線、地方政府留言板等正規(guī)渠道反饋。

說到底，空置房物業(yè)費(fèi)的問題，從來都不是業(yè)主和物業(yè)的對(duì)立問題，業(yè)主并非不愿交物業(yè)費(fèi)，只是希望交得公平、交得明白；物業(yè)也并非不愿協(xié)商折扣，只是需要足夠的收入覆蓋運(yùn)營成本，保障小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量。要從根本上化解這一爭議，既需要法律層面的明確規(guī)范，出臺(tái)兼顧雙方利益的省級(jí)統(tǒng)一政策，也需要政策執(zhí)行中的精細(xì)化設(shè)計(jì)，把空置界定、申請(qǐng)流程、監(jiān)督機(jī)制都制定清楚，更需要業(yè)主和物業(yè)之間的互相理解、平等協(xié)商。

只有讓繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更公平、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更透明、溝通渠道更順暢，才能實(shí)現(xiàn)小區(qū)的和諧運(yùn)轉(zhuǎn)，最終達(dá)成業(yè)主資產(chǎn)保值、物業(yè)持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的共贏局面。

各位河南的業(yè)主，你家有沒有空置房？是否一直在繳納全額物業(yè)費(fèi)？你覺得空置房物業(yè)費(fèi)按多少比例繳納才最公平？對(duì)于空置房的界定，你有哪些實(shí)用的建議？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享，一起為政策的完善提供民間視角。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容基于《民法典》相關(guān)條款、河南省政協(xié)相關(guān)提案、河南省住建廳官方回應(yīng)及全國空置房物業(yè)費(fèi)相關(guān)政策實(shí)踐整理撰寫，所有核心信息均來自權(quán)威公開渠道，無任何不實(shí)、夸大表述。目前河南省尚未出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免的省級(jí)統(tǒng)一政策，各地試點(diǎn)做法、協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)存在地域差異，本文內(nèi)容僅作民生科普和參考，不構(gòu)成法律意見及實(shí)際操作依據(jù)。業(yè)主辦理空置房物業(yè)費(fèi)相關(guān)事宜，需以河南省及當(dāng)?shù)刈〗?、物業(yè)主管部門發(fā)布的官方政策、小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)，本文不承擔(dān)任何相關(guān)法律責(zé)任。