借名買房高風險，專業律師助您兜底維權｜北京房產律師風險防范

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

鄭建國、王秀蘭夫婦年逾六旬，育有一子鄭浩。2006年，二人決定在北京購房養老，但因已退休、無穩定收入，銀行不予貸款。經與兒子協商，以鄭浩名義簽訂購房合同并辦理按揭，實際由父母支付全部首付款及后續月供。

購房過程中：

首付款60萬元由王秀蘭直接刷卡支付30萬元，另30萬元通過其賬戶轉入鄭浩銀行卡后支付；

房屋契稅、印花稅、保險費、律師費等1.7萬余元均由父母承擔；

此后五年間，每月房貸均由王秀蘭存入鄭浩還貸賬戶，或直接前往銀行柜臺代為還款，累計償還本息18.8萬余元；

所有購房合同、發票、還款憑證、房產證均由父母保管；

房屋交付后，鄭建國夫婦一直居住其中長達十余年，兒子在外租房居住。

2016年，鄭浩突然帶人更換門鎖，將父母物品打包寄走，并安排親屬入住。父母被迫流離失所，多次起訴維權，先后以“確權”“不當得利”“物權保護”為由提起訴訟，均因案由選擇不當被駁回或撤訴。

最終，二人調整策略，以民間借貸糾紛為由再次起訴，請求判令兒子返還購房出資及相關費用。

鄭浩辯稱：

雙方不存在借貸關系；

購房款系父母贈與；

房屋登記在其名下，應屬其個人財產。

裁判結果

法院判決：

? 支持原告部分訴訟請求：

被告鄭浩于判決生效之日起十日內償還原告鄭建國、王秀蘭借款本金872,100.43元；

支付資金占用利息；

法院說理

法院認為，本案雖無書面借名買房協議，但可依據出資事實另行主張債權：

第一，父母對房屋存在明確且持續的出資行為。

首付款60萬元、稅費1.7萬余元、房貸還款25.4萬余元，均有銀行流水、還款憑證、刷卡記錄等佐證；

總計87.2萬余元的支出，形成完整證據鏈，足以證明資金來源于父母。

第二，被告未能證明款項系贈與或其他法律關系。

根據《民間借貸司法解釋》第十七條，原告提供轉賬憑證后，被告若主張系贈與，應承擔舉證責任；

鄭浩未提供任何證據證明父母有贈與意思表示，亦無法說明其本人在無收入情況下如何承擔購房支出。

第三，長期實際居住強化出資合理性。

父母自2006年起獨居該房十余年，繳納物業、水電、寬帶等費用；

兒子長期在外租房，從未主張居住權，印證房屋實為父母養老所用。

第四，案由選擇影響權利實現路徑。

因缺乏借名合意的直接證據，法院未支持確權或過戶請求；

但基于出資事實，將購房款性質認定為借款，符合公平原則與證據規則。

關于利息，因雙方未約定還款期限及利率，法院依法自起訴狀送達之日起按年利率6%計算資金占用損失。

勝訴辦案心得

本案揭示了“借名買房失敗后”的務實維權路徑：

一、無協議不等于無救濟，出資事實可轉化為債權主張。

當借名關系難以證明時，可退而求其次，以民間借貸為由追回資金。關鍵在于：保留每一筆付款憑證，并確保資金流向清晰可查。

二、案由選擇決定成敗。

當事人前兩次訴訟因堅持“確權”而失敗。第三次調整為“借貸”，才獲得實質支持。律師介入的價值，往往體現在訴訟策略的精準調整上。

三、父母對成年子女的大額支出，未必自動視為贈與。

法院明確指出：大額購房出資不同于日常撫養，若無明確贈與意思，可推定為借貸。這一立場對保護老年人財產權益具有重要意義。

四、居住事實是重要輔助證據。

十余年的持續居住，不僅證明房屋用途，也反向印證出資動機的真實性，增強法官內心確信。

建議：

即使出于親情信任未簽協議，也應做到：

所有房款從自己賬戶支付；

保留合同、票據原件；

如遇阻撓，及時咨詢專業律師，避免反復試錯延誤時機。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。