母親以借名買房為由請求過戶，法院判決駁回｜房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

王秀蘭與劉靜系母女關系。2004年7月，劉靜作為被安置人，與甲公司簽訂《危舊房改造回遷安置協議》，購買東城區一套回遷房（以下簡稱一號房屋），建筑面積約50平方米。2006年3月，房屋登記至劉靜名下。

王秀蘭主張：

一號房屋實際由其出資購買，購房款、維修基金、稅費及物業費均由其支付；

購房手續由其辦理，相關票據及房產證原件由其保管；

因與配偶婚姻不穩定，為保護個人財產，故借用女兒名義購房；

房屋交付后由其父親居住，后由其本人居住至今。

據此，王秀蘭起訴請求判令劉靜協助將一號房屋過戶至其名下。

劉靜辯稱：

購房資金來源于外祖父出售其他房產所得，系對其的贈與；

母親僅為代辦購房手續，因親情關系代繳部分費用并保管材料屬正常；

雙方從未達成借名買房合意；

若房屋屬母親個人財產，為何在其多次離婚訴訟中均未主張？

另查明，王秀蘭與配偶曾于2001年離婚、2002年復婚，2013年再次離婚。離婚判決未涉及一號房屋。其前夫向法院表示該房系夫妻共同財產，但無法提供付款憑證，亦未參與本案訴訟。

裁判結果

法院判決駁回王秀蘭的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。

首先，原告未能提交任何書面或口頭協議，證明雙方存在借名買房合意。其所述“為避免離婚財產分割”而借名的動機，與其在歷次離婚訴訟中均未提及該房屋的行為相矛盾。

其次，原告主張其支付全部購房款，但未提供銀行取款記錄、轉賬憑證或向開發商付款的直接證據。其僅提交證人證言稱曾以現金借款購房，但無書證佐證，證明力較低。而開發商出具的交款單載明交款人為劉靜。

再次，原告長期居住房屋、保管房產證、繳納部分物業費等事實，在母女關系密切的家庭背景下，符合常理，不足以推翻不動產登記的公示效力。

綜上，原告提交的證據未能使借名買房事實達到民事訴訟“高度可能性”的證明標準，應承擔舉證不能的法律后果。

辦案要點

本案反映出親屬間房產糾紛的典型風險。主張借名買房的一方，需就“借名合意”“實際出資”“持續占有”三方面完成舉證。僅有居住、繳費、保管證件等間接證據，難以推翻產權登記。

尤其當登記權利人本身即為拆遷安置對象時，法院更傾向于認定其為真實權利人。若出資行為缺乏清晰資金流向，且存在贈與、家庭內部資金調配等合理解釋，則借名主張難以成立。

此外，當事人在重大財產處分上的行為一致性也影響法院判斷。若在離婚等關鍵節點未主張權利，事后反悔，其動機真實性易受質疑。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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