借名購農村房無資格，拆遷款主張被法院駁回｜借名買房律師實務

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

1988年，李國強、王秀芬夫婦因無購房資格，與親戚朱玉蘭（化名）商議，以朱玉蘭名義從他人處購買位于朝陽區的一處農村院落（后化名為二號房屋）。購房款由李國強夫婦支付，房屋交付后也一直由他們居住。

1993年，為“避免日后糾紛”，雙方又協商將二號房屋的集體土地使用權證登記在朱玉蘭之女郭文靜（化名）名下。此后近30年，李國強夫婦持續居住于此。

2019年，二號房屋所在區域啟動騰退項目，郭文靜作為產權人與甲公司簽訂《房屋周轉協議》，獲得周轉費近9萬元，后續還有安置補償。自2019年11月起，郭文靜陸續向李國強轉賬共計21.3萬元。

2023年，李國強夫婦起訴郭文靜及其丈夫，主張：

雙方曾口頭約定，每月8000元周轉費中，郭文靜留1000元，其余歸他們；

對方尚欠2020年7月至2023年6月期間12萬元未付；

請求判令支付該筆款項。

郭文靜辯稱：

二號房屋系其母朱玉蘭合法購買，后贈與她本人；

她從未同意將周轉費分給原告；

之前轉賬是出于親情幫扶，非履行約定；

李國強夫婦非本村集體成員，無權享有宅基地相關權益。

裁判結果

法院判決：

? 駁回原告李國強、王秀芬的全部訴訟請求。

理由：原告既非房屋合法權利人，又無法證明存在有效口頭約定，主張缺乏事實與法律依據。

法院說理

法院圍繞兩個核心問題進行審查：

第一，原告是否為房屋實際權利人？

二號房屋系農村集體土地上房屋，1988年《房屋買賣契約》由朱玉蘭與原房主簽署，1993年登記至郭文靜名下；

原告雖長期居住，但非本集體經濟組織成員，依法不得取得宅基地使用權；

即便存在“借名”事實，該行為亦因違反土地管理強制性規定而不產生物權效力；

故拆遷利益依法歸屬于登記權利人郭文靜，原告無權主張。

第二，是否存在“周轉費分配”的口頭約定？

原告提交兩段錄音，一段未經對方同意錄制，另一段郭文靜未參與；

錄音中無明確金額、支付周期、雙方合意等關鍵內容；

郭文靜此前轉賬行為可解釋為親屬間扶助，不能推定為履行合同義務；

在無書面協議、無第三方見證、無持續履行證據的情況下，法院認定口頭約定不成立。

綜上，法院認為：原告既無物權基礎，又無債權依據，其訴求依法應予駁回。

勝訴辦案心得（“如何成功防御借名農村房后的利益主張”）

一、牢牢抓住“主體資格”硬傷。

農村宅基地房屋僅限本集體成員內部流轉。非農戶口或外村村民即使實際出資、長期居住，法律上仍不被視為權利人。此為法定無效事由，可直接否定原告全部物權主張。

二、切割“轉賬”與“合同義務”的關聯。

對方常以“你給我轉過錢”反推存在約定。此時應強調：

親屬間經濟往來多出于幫扶、贍養、贈與等目的；

若無明確約定“此款為XX費用分成”，不能視為債務履行；

尤其在無持續、固定、對應周期的轉賬記錄時，更易被認定為臨時資助。

三、善用“舉證責任”規則反制。

原告主張“口頭協議”，需證明：合意內容 + 履行事實 + 對方認可。若其僅提供單方錄音、證人證言或模糊轉賬，即可主張其未完成舉證責任，請求法院直接駁回。

特別提示：

借名購買農村房屋風險極高——不僅無法確權，連拆遷補償都可能顆粒無收。若已發生類似安排，切勿輕信“口頭承諾”，更不要以“住了幾十年”為由主張權利。法律只保護合法的權利，而非事實的占有。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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