企業借名購房如何防員工反悔？勝訴案例教你看清！｜北京房產律師建議

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2005年，甲金屬公司因業務發展需要在北京購置房產。為便于辦理銀行貸款，公司決定以法定代表人張雅寧及公司顧問趙立峰的名義分別代持兩套房屋。

其中，登記在趙立峰名下的兩套房產，位于北京市豐臺區某小區，總價約117萬元。雖然購房合同、貸款合同由趙立峰簽署，但：

全部首付款、月供、尾款均由甲公司支付（通過張雅寧賬戶轉賬）；

所有稅費、保險、律師費由甲公司承擔；

房屋交付后，由甲公司統一出租管理，租金收入歸公司所有；

房產證、購房發票、還款憑證等原始文件均由甲公司保管。

2012年，趙立峰曾公證委托張雅寧全權出售上述兩套房屋。2013年10月，甲公司與兩位買家——楊先生和李先生分別簽訂《二手房買賣合同》，約定將一號房屋售予楊先生，二號房屋售予李先生，并已收取部分房款、交付鑰匙、完成物業交接。

然而，在辦理過戶當日，房管局發現：趙立峰已于2013年1月單方面撤銷了公證委托，導致交易無法完成。

甲公司遂起訴趙立峰，要求確認其為房屋實際權利人，并將房屋過戶至公司名下。楊先生、李先生作為第三人申請加入訴訟，請求直接將房屋過戶至其本人（或其指定公司）名下。

趙立峰辯稱：

自己并非代持，而是因與張雅寧存在合作關系，購房款實為“項目分紅”或“生活補貼”；

房屋系個人財產，甲公司無權主張；

買家與甲公司惡意串通，合同無效；

起訴已超訴訟時效。

裁判結果

法院判決：

? 駁回甲公司要求過戶至自身名下的請求；

? 支持第三人訴求：

一號房屋直接過戶至楊先生名下；

二號房屋直接過戶至李先生指定的乙建筑裝飾公司名下；

楊先生、李先生分別向甲公司支付剩余房款85萬元、230.09萬元；

趙立峰與甲公司共同配合辦理過戶手續。

法院說理

法院圍繞三大焦點展開分析：

第一，甲公司與趙立峰之間存在借名買房關系。

雖無書面協議，但全部購房資金由甲公司支付，趙立峰未出資；

房屋長期由甲公司占有、出租、收租，趙立峰從未管理或收益；

趙立峰曾出具公證售房委托書，卻未約定售價、收款賬戶等關鍵條款，不符合真實產權人行為邏輯；

其所謂“合作分紅抵房款”主張，缺乏證據支持，且涉及不同主體，難以采信。

第二，買家構成善意相對人，可基于表見代理主張權利。

買家簽約時持有經公證的委托書、房產證、付款憑證，有充分理由相信張雅寧有權代售；

即便趙立峰事后撤銷委托，不影響買家善意信賴的保護；

合同已實際履行（付定金、交鑰匙、辦物業變更、裝修入住），應維護交易穩定。

第三，房屋可直接過戶至第三人名下，無需先歸甲公司。

在借名買房關系中，出名人（趙立峰）的義務是配合將房屋過戶至實際權利人或其指定方；

甲公司最初起訴即要求過戶給買家，表明其認可該安排；

若先過戶至公司再轉售，徒增交易成本，違背效率原則。

綜上，法院認定：甲公司為實際權利人，買家為善意買受人，趙立峰應配合直接過戶。

勝訴辦案心得

本案為“公司借名購房”提供了關鍵啟示：

首先，借名買房即使無協議，也能靠“資金+占有+控票”勝訴。

本案無任何書面代持文件，但通過完整資金流水、長期出租管理、原始票據控制，形成高度蓋然性證據鏈，足以推翻登記公示效力。

其次，買家善意+公證委托=表見代理成立。

即便出名人事后反悔撤銷委托，只要買家簽約時持有有效公證書且無明知瑕疵，法律仍保護交易安全。這是本案能直接過戶給第三人的核心依據。

最后，警惕“合作分紅”抗辯陷阱。

對方常以“這是報酬不是代持”為由否認借名。務必提前厘清：資金性質是否明確？是否有其他結算憑證？是否混同個人與公司財務？

建議企業：

若因貸款、限購等原因需借名購房，務必：

簽署簡單《代持協議》；

所有款項從公司賬戶支付并備注用途；

保留全部票據原件；

如需轉售，確保委托手續合法有效。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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