限購期借岳母名買房，離婚后女婿成功確權｜房地產律師解讀案例

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案情介紹

周明遠、李秀蘭系夫妻，其女周婷與趙磊于2000年結婚。2012年，為方便照顧外孫女，周明遠夫婦出售唯一住房，將售房款中的150萬元用于購買位于朝陽區的一套住宅（一號房屋）。趙磊父母亦出資138萬元，剩余房款由小夫妻支付。

因當時北京實施限購政策，經協商，房屋暫登記在岳母李秀蘭名下。2020年，趙磊起訴要求將房屋過戶至其與周婷名下。法院生效判決（A號、B號判決）認定：三方存在借名買房合意，房屋實際為趙磊與周婷夫妻共同財產，判令李秀蘭配合過戶。

此后，周明遠夫婦另行起訴趙磊，主張：

返還150萬元購房款；

補償房屋增值150萬元；

確認其對一號房屋享有占有、使用權。

理由是：出資時并無贈與意思，而是作為實際購房人付款，現借名行為違反限購政策，應屬無效，趙磊構成不當得利。

裁判結果

法院判決：駁回周明遠、李秀蘭的全部訴訟請求。

法院說理

法院認為，本案爭議焦點在于150萬元出資的法律性質。

根據《婚姻法司法解釋（二）》第22條第2款：

“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”

本案中：

出資發生于趙磊與周婷婚姻關系存續期間；

雙方父母均大額出資（150萬 vs 138萬），符合家庭合力為子女購房的常理；

周明遠夫婦從未簽署借款協議，也未在轉賬或書面材料中明確“僅贈女兒”或“需返還”；

此前生效判決已確認房屋為小夫妻共有，出資行為已被納入整體購房安排。

因此，150萬元應依法認定為對趙磊與周婷夫妻的贈與。現以“不當得利”“侵權”為由要求返還，缺乏事實與法律依據。

勝訴辦案心得

本案成功抗辯的關鍵在于三點：

一、牢牢抓住“婚姻存續期間+雙方父母出資”這一法定推定

只要符合《婚姻法解釋二》第22條情形，無需證明“贈與合意”，法律直接推定為贈與夫妻雙方。

二、利用已有生效判決鎖定房屋權屬

此前借名買房確權判決已認定房屋歸屬，本次訴訟屬于“就同一事實反復主張”，法院不予支持。

三、強調“無明確借貸或單方贈與意思表示”

父母若想保留追索權，必須在出資時留下“借款”“僅贈自己子女”等明確證據，否則視為對小家庭的支持。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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