城市更新政策更加精準有效（銳財經(jīng)）

本報記者 孔德晨

近年來，湖北襄陽將老舊小區(qū)加裝電梯作為重要民生實事扎實推進，助力城市更新。圖為工人在一小區(qū)為舊樓加裝電梯。 謝 勇攝(人民視覺)

近日，自然資源部聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設部對外發(fā)布《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》(以下簡稱《通知》)，從增強詳細規(guī)劃適應性、優(yōu)化過渡期支持政策、推進存量土地和空間的臨時利用等方面提出了系列舉措。多方分析認為，《通知》有助于破解城市更新中的政策堵點，進一步強化規(guī)劃與土地政策融合。

靈活適應市場需求

自然資源部國土空間規(guī)劃局局長謝海霞介紹，《通知》明確在國土空間規(guī)劃“一張圖”基礎上，開展城市更新區(qū)域詳細規(guī)劃的評估優(yōu)化工作路徑，既依法給予規(guī)劃許可，又靈活適應市場，及時為實施城市更新行動提供規(guī)劃依據(jù)。

“各地在推動城市更新行動中，可按照法定程序和去年自然資源部發(fā)布的行標《城市存量空間盤活優(yōu)化規(guī)劃指南》要求，采取技術修正、優(yōu)化調整等方式優(yōu)化原有詳細規(guī)劃，制定簡化詳細規(guī)劃修改程序，提高行政效率。”謝海霞說。

《通知》鼓勵各地結合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，制定土地混合開發(fā)和空間復合利用正面清單和管控要求，經(jīng)詳細規(guī)劃審批機關批準，符合正面清單的可視為符合詳細規(guī)劃。“這免去了調整詳細規(guī)劃的程序，有助于縮短項目周期，支持更加靈活的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”自然資源部國土空間規(guī)劃研究中心主任苗澤介紹，例如，上海市制定了《關于促進城市功能融合發(fā)展 創(chuàng)新規(guī)劃土地彈性管理的實施意見(試行)》，設置了產(chǎn)業(yè)、公共設施、居住、綠化等融合管理要求，明確了允許混合設置的功能和相關引導要求。

《通知》還提出，對于符合特定條件的微更新項目，制定規(guī)劃許可豁免清單。在保證公共安全和公共利益、不改變建筑主體結構等底線前提下，對于增加停車和充電設施、加裝電梯、無障礙設施、小區(qū)綠化場地、健身步道等提高公共服務功能的微更新項目，可免于規(guī)劃許可，從而支持更新改造中的民生設施能夠加快實施。目前，上海、重慶、南京、廣州、沈陽、長沙等不少城市已制定了建設工程規(guī)劃許可豁免項目清單。

“《通知》完善規(guī)劃實施手段，在傳統(tǒng)依據(jù)‘規(guī)劃’管控的基礎上，增加了按照‘規(guī)則’管理的方式，加大對新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的政策支持力度，從而提高靈活適應市場需求的彈性。”苗澤說。

提供更豐富的政策激勵工具箱

“相比增量空間擴張的發(fā)展模式，城市存量空間的更新提質，面臨錯綜復雜的情況和多元訴求的挑戰(zhàn)。”苗澤介紹，《通知》在總結各地城市更新實踐探索經(jīng)驗的基礎上，回應地方期盼，進一步明晰了支持城市更新行動的若干措施，為城市更新提供了更加豐富的政策激勵工具箱。

不動產(chǎn)權利是城市更新中各方主體關注的重點，針對更新項目實施過程中的調查確權、權利保留、權利分配等瓶頸難題，《通知》創(chuàng)新提出3方面政策舉措，為各類主體參與城市更新提供了穩(wěn)定預期。在城市更新實施前，可按照產(chǎn)權調整協(xié)議約定等，采取預編不動產(chǎn)單元、辦理預告登記的方式，這一舉措為原所有權、抵押權等權利主體吃了個“定心丸”；對老舊住房自主更新項目，可采取直接按戶首次登記等方式提供不動產(chǎn)登記服務，簡化了流程，增強了原住戶的更新改造信心；對土地帶建筑一并收儲供應的，明確了可探索簡化申請材料提供登記服務的政策。

針對存量土地和空間的臨時利用，《通知》明確在保障安全、不影響遠期規(guī)劃實施前提下，各地可制定空閑建設用地的臨時利用規(guī)則并加強實施監(jiān)管。“比如說，規(guī)劃小區(qū)綠地是否可臨時用作小區(qū)足球場等，可在與相關部門做好工作銜接的基礎上，制定存量建筑物不增加容積率和高度情況下的臨時利用管控規(guī)則，對用途實行正面清單管理，納入正面清單的無需辦理規(guī)劃許可手續(xù)。”謝海霞說。

在妥善處置歷史遺留問題方面，《通知》強調，對于歷史形成的沒有合法用地手續(xù)的建設用地，根據(jù)全國國土調查結果，依法依規(guī)分類明確認定標準和處置政策，確保底數(shù)清晰、封閉運行。

優(yōu)化過渡期支持政策

中國國土勘測規(guī)劃院院長張炳智認為，《通知》直面城市更新項目經(jīng)濟平衡難的問題，在土地供應、利用和收益模式上進行了系統(tǒng)性創(chuàng)新。

一是拓展優(yōu)化過渡期政策內涵。在延續(xù)存量土地發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)享受過渡期支持的基礎上，《通知》進行了關鍵性優(yōu)化。一方面明確過渡期滿后，辦理土地有償使用手續(xù)新增“租賃”方式，與協(xié)議出讓并行。“這一創(chuàng)新極大緩解了市場主體，特別是中小企業(yè)的一次性資金壓力，增強了市場參與的可行性與積極性。”張炳智說。另一方面強調過渡期支持與履約監(jiān)管、產(chǎn)業(yè)導向掛鉤，形成了“準入—監(jiān)管—退出”的完整政策閉環(huán)，拓展過渡期限設置以5年為原則，可根據(jù)實際情況協(xié)商確定不同期限，提升了政策的精準性與有效性。

二是推行“資源資產(chǎn)組合供應、整體運營”新模式。《通知》鼓勵地方將零散的土地、歷史文化遺存、生態(tài)景觀價值等各類資源資產(chǎn)進行系統(tǒng)整合，通過“帶方案、帶設計、帶運營”的方式打包供應。張炳智表示，這一創(chuàng)新跳出了單一土地出讓的舊框架，轉向對空間整體價值的經(jīng)營，旨在通過功能融合與專業(yè)化運營，實現(xiàn)“1+1>2”的資產(chǎn)增值效應。

苗澤認為，在落實《通知》的過程中，各地要因地制宜制定具體的政策規(guī)定，增強針對性和有效性。“在支持城市更新中，還要注意嚴守安全底線，在確保安全的前提下提升城市空間品質、促進資產(chǎn)保值增值，在符合法律的前提下創(chuàng)新機制政策、解決實際問題。”苗澤說。