宅基地房屋轉讓后遭拆遷，補償利益該怎么分？

前言

農村房屋買賣后被拆，補償歸誰？這是一個看似簡單卻又復雜的問題。涉及到農村宅基地的性質、買賣合同的效力、拆遷協議的效力、拆遷利益的分配等多方面的法律問題。信榮律師將為您分析和解答這個問題，并給出一些實用的建議。

律師解讀

農村房屋買賣是個老大難問題。尤其是買賣后房屋被拆遷，拆遷補償該怎么分，更是讓人頭疼。這時候，法院會怎么判呢？

《中華人民共和國民法典》第三百六十五條規定：

已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：

農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

因此，農村宅基地使用權是農民集體所有的土地的使用權，屬于農民集體經濟組織成員所享有的權利，與集體經濟組織成員特定身份相關。因此，農民將其宅基地使用權及其上蓋房屋轉讓給本集體經濟組織以外的個人，一般應認定為無效。

農村房屋買賣拆遷補償定歸屬

在實際生活中，很多人還是賣了。有的還賣給了城里人。賣了之后，房子被拆遷了。這些買賣合同和拆遷協議，到底算不算數呢？

在司法實踐中，法院對這類案件有以下幾個特點：

1.尊重雙方的約定

如果合同里明確說了拆遷補償怎么分，并且雙方都是本村的人，那么合同就有效，補償就歸買家。這是因為該條款反映了雙方對于拆遷利益劃分的自愿協商和約定，不違反法律強制性規定，應當予以尊重。

2.綜合考慮各方過錯

如果合同里沒說拆遷補償怎么分，或者買家不是本村的人，那么賣家不能就說合同無效，要求拿回房子或補償。這時候，要看雙方誰的過錯大，誰對房子有多少貢獻，綜合平衡各方利益。這符合《中華人民共和國民法典》第五百四十六條規定：因無效、被撤銷或者解除合同造成損失的，當事人有過錯的，應當根據其過錯承擔相應的民事責任。

3.擴大信賴利益范圍

如果賣家因為房價漲了或者補償高了而想反悔，要求撤銷合同，那么要考慮到買家的信賴利益。買家是相信合同才買房和簽拆遷協議的，應當給予一定保護。這符合《中華人民共和國民法典》第五百四十七條規定：因無效、被撤銷或者解除合同，致使對方當事人遭受損失的，無過錯方有權請求有過錯方承擔信賴保護責任。

總之，農村房屋買賣后被拆，補償歸誰，沒有一個統一的答案，要具體問題具體分析。

農村房屋買賣維權注意事項

XINRONG

01

要盡量避免簽訂違法無效的買賣合同。如果確有買賣需求，要盡量選擇本村的人作為買家，并在合同中明確約定拆遷補償的分配方式。

02

要及時辦理相關手續和登記。如果已經簽訂了買賣合同，要盡快辦理相關手續和登記，以免因為手續不全而影響拆遷補償的順利進行。

03

要積極參與拆遷協商和協議簽訂。如果房子被納入拆遷范圍，要積極參與拆遷協商和協議簽訂，與賣家或買家協調好拆遷利益的分配問題，避免產生糾紛和訴訟。

04

要及時尋求專業法律幫助。如果已經發生了糾紛和訴訟，要及時尋求專業法律幫助，根據自己的具體情況提出合理的訴訟請求和證據材料，維護自己的合法權益。