恒大最后一塊“肥肉”爭奪戰(zhàn)：“禿鷲”PAG對壘廣東國資

文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

單偉建可能又一次嗅到了“血腥味”。

這位被稱為“亞洲小黑石”的私募PAG（太盟投資集團(tuán)）掌門人，以其在危機中精準(zhǔn)切割價值的冷酷手腕著稱。

如今，市場傳出他和他的團(tuán)隊已將評估報告翻到了關(guān)鍵一頁：恒大物業(yè)——一家被母公司風(fēng)暴卷入漩渦，卻依然每月產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的上市物企。

幾乎在同一時間，廣東省旅游控股集團(tuán)有限公司（簡稱“廣東旅控集團(tuán)”）也傳出，正在對恒大物業(yè)近6億平方米的管理面積進(jìn)行多維度評估與報價。

此前，中國恒大清盤人給恒大物業(yè)的收購案設(shè)定了明確的時間表：2026年1月底前提交正式要約方案。

時間節(jié)點已過，百億交易進(jìn)入倒計時，誰能啃下這塊硬骨頭？市場上的每一點風(fēng)吹草動，都在牽動關(guān)注的目光。

2026年2月2日，財新報道，太盟投資集團(tuán)與廣東旅控集團(tuán)均對恒大物業(yè)相關(guān)股權(quán)表達(dá)了收購意向，兩個潛在接盤方已與清盤人接洽，目前尚不清楚上述兩個意向買家的報價。

而后其又補充道，“對此消息，相關(guān)三方都不予置評”。

潛在買家群像

這并非恒大物業(yè)首次傳出接洽消息。早在1月底，就已有市場消息稱，競購方包括私募基金信宸資本及至少一家廣東地方國企。

信宸資本是近期物業(yè)市場的一張熟面孔，通過“出售資產(chǎn) 換取股權(quán)”的方式，其剛推動了旗下綜合設(shè)施管理（IFM）嘉信立恒與獨立第三方物企新大正（002968.SZ）的整合。（前文鏈接：砸下9個億，物企打翻身仗）

不過有行業(yè)觀察者分析表示，“信宸資本一貫聚焦可整合、可提升、可退出的優(yōu)質(zhì)市場化資產(chǎn)，其入主恒大物業(yè)的可能性微乎其微”。

除了私募基金，國資背景的企業(yè)被視為更可能的接盤者。

市場對恒大物業(yè)潛在接盤方的猜測，此前集中在一批具備強大國資背景的企業(yè)，包括保利物業(yè)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、越秀服務(wù)、招商積余以及萬物云等。

它們或背靠央企，或依托地方國資，或具備領(lǐng)先的市場化整合能力。諸多猜測中，保利物業(yè)被市場認(rèn)為是最“靠譜”的買家之一。而華潤則已直接否認(rèn)“消息不屬實”。

最新的市場消息中，推入公眾視野的則成為了廣東旅游控股，它的出現(xiàn)，也為這筆交易增添了更多想象空間。

成立于2014年，廣東旅游控股是廣東省屬全資國企，其業(yè)務(wù)涵蓋酒店、旅行社、景點景區(qū)等。

市場分析認(rèn)為，廣東旅游控股入局可能并非純粹的財務(wù)投資。

一方面，收購恒大物業(yè)可與自身酒店、景區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)形成協(xié)同；另一方面，作為地方國資，也可能在防范化解區(qū)域金融風(fēng)險、維護(hù)社區(qū)服務(wù)穩(wěn)定方面發(fā)揮作用。

太盟投資集團(tuán)對恒大物業(yè)的興趣，似乎也并不意外。這與其一貫的投資風(fēng)格一脈相承：其核心策略即在市場低迷期，以較大折扣收購被低估或陷入困境的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過專業(yè)運營提升價值后退出。

在中國不動產(chǎn)領(lǐng)域，太盟投資集團(tuán)已有深度布局，其中最知名的案例便是萬達(dá)商管。

2021年，PAG作為領(lǐng)投方之一，向謀求上市的珠海萬達(dá)商管投資約180億元。后因上市延期，PAG調(diào)整策略，最終成為其第一大股東并主導(dǎo)了后續(xù)一系列資產(chǎn)重組，包括聯(lián)合其他機構(gòu)收購48座萬達(dá)廣場。

資產(chǎn)面真相

無論最終買家是誰，這筆交易都面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。市場普遍預(yù)計，收購要約的作價將低于恒大物業(yè)當(dāng)前股價。

截至2026年2月2日，恒大物業(yè)報收1.14港元/股，總市值約123.24億港元，較其巔峰時期的19.74港元/股、超2000億港元的總市值縮水約94%。

而恒大物業(yè)當(dāng)前11倍左右的靜態(tài)市盈率，也高于行業(yè)6-8倍的合理收購區(qū)間，估值博弈是核心難點。

此外，如何厘清與母公司中國恒大的巨額資金往來、如何安撫因理財產(chǎn)品和物業(yè)費糾紛而心存不滿的業(yè)主，都是新股東必須面對的棘手問題。

但不可否認(rèn)的是，恒大物業(yè)的確是中國恒大體系內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，其商業(yè)模式?jīng)Q定其擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較低的資本支出。

在母公司深陷危機期間，恒大物業(yè)仍保持運營和盈利。2024年，其實現(xiàn)營收127.57億元，歸母凈利潤10.21億元。

規(guī)模方面，截至2025年6月30日，恒大物業(yè)在管約為5.96億平方米。

去年上半年，恒大物業(yè)實現(xiàn)營收66.47億元，同比增長6.9%；錄得毛利約11.99億元，凈利潤4.91億元，股東應(yīng)占溢利約4.72億元。

值得注意的是，應(yīng)收款仍橫亙在恒大物業(yè)財報中的一大隱憂。

截至2025年6月30日，其應(yīng)收貿(mào)易賬款總額約為58.83億元，期內(nèi)減值撥備30.42億元，減值率高達(dá)51.7%。其中，對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款幾乎全部減值，撥備總額近22億元。

與此同時，賬齡三年及以上的第三方應(yīng)收賬款也在惡化，原值約6.61億元，第三方應(yīng)收賬款原值總額比例約18.0%，其減值后凈值同比增長23.4%至1.80億元，賬齡結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化，進(jìn)一步加劇壞賬減值壓力。

是PAG的資本之舟、還是廣東旅游控股的國資巨輪，最終接過了恒大物業(yè)的船舵？最終買家是否就在二者之中？目前尚不得知。

但可以預(yù)見的是，無論最終由誰接手，恒大物業(yè)的控制權(quán)變更都將重塑物業(yè)管理行業(yè)的競爭格局。

隨著清盤人推進(jìn)資產(chǎn)處置，恒大物業(yè)作為恒大危機中最有價值的“明珠”，它的命運不僅關(guān)系到債權(quán)人能收回多少資金，更將檢驗市場資本與地方國資在化解大型企業(yè)風(fēng)險中的策略與能力。

從某種角度來看，這場收購的終極意義，除了創(chuàng)造財富回報之外，還在于能否建立一個可復(fù)制的“善后”范本。

而如何在資本市場的宏大敘事，兌現(xiàn)為千家萬戶門口那一平方米的安寧與體面，則是恒大物業(yè)無論花落誰家，最終都需要書寫的故事走向。