親屬間借名買房起糾紛，律師幫助登記人勝訴騰房｜北京房產(chǎn)律師

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2003年，李慧敏取得北京市經(jīng)濟適用住房購房資格。同年5月，以其名義與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋（總價24.5萬余元），房屋登記在李慧敏名下。

李慧敏的妹妹李慧芳主張：

因姐姐不愿購房，主動提議由其出資，以姐姐名義為兒子趙陽買房；

全部房款、契稅、維修基金等均由其支付；

房屋交付后由其裝修并短暫居住，2006年起外甥女一家借住，2010年后由趙陽居住至今；

所有購房原始憑證長期由其保管。

李慧敏則稱：

房款系向妹妹借款，非借名買房；

2010年因趙陽結(jié)婚，出于親情將房屋出借，對方承諾婚后搬離；

多次催還無果，遂于2021年起訴要求騰房并支付使用費。

關(guān)鍵證據(jù)：2016年《協(xié)議書》

2016年7月31日，李慧敏丈夫與李慧芳簽署協(xié)議，約定：

“一號房屋經(jīng)雙方協(xié)商，由李慧敏支付160萬元作為補償，從此房錢兩清，各不相欠。”

當(dāng)日，李慧敏支付150萬元，李慧芳交付房產(chǎn)證原件。

訴訟中，李慧芳稱該協(xié)議系“為取證而違心簽署”，非真實意思表示。

裁判結(jié)果

法院判決：

李慧芳、趙陽于30日內(nèi)騰退一號房屋交付李慧敏；

駁回李慧敏關(guān)于房屋使用費的請求；

駁回趙陽要求過戶的反訴請求。

法院說理

2016年《協(xié)議書》合法有效，構(gòu)成對房屋歸屬的最終約定

協(xié)議內(nèi)容清晰，不違反法律強制性規(guī)定；

雙方已部分履行（付款+交證）；

李慧芳稱“違心簽署”但未舉證，法院不予采信。

協(xié)議簽署后，原借名買房主張不再具有法律基礎(chǔ)

無論此前是否存在借名合意，雙方已通過新協(xié)議重新分配權(quán)利義務(wù)；

趙陽再以“借名買房”為由要求過戶，缺乏依據(jù)。

未支持房屋使用費，體現(xiàn)公平原則

考慮李慧芳曾出資購房并裝修，且早期存在家庭內(nèi)部居住安排；

協(xié)議未約定使用費，故不予支持。

勝訴辦案心得

?? 本案勝訴關(guān)鍵不在“誰出資”，而在“事后協(xié)議”。對客戶未來的類似風(fēng)險，提出以下預(yù)防建議：

親屬間房產(chǎn)爭議，務(wù)必通過書面協(xié)議終結(jié)

無論此前關(guān)系多親密，一旦出現(xiàn)分歧，應(yīng)立即簽署書面和解或回購協(xié)議，明確房屋歸屬、付款方式、交付時間。本案中，160萬元協(xié)議雖未完全履行，但已足以推翻長達十余年的借名主張。

協(xié)議簽署后，立即履行關(guān)鍵動作

支付款項時備注用途（如“房屋回購款”）；

要求對方交付房產(chǎn)證、購房合同等全部原件；

保留交接記錄（如簽收單、錄像）。

這些行為能有力證明協(xié)議已實際履行。

即使對方稱“協(xié)議非自愿”，只要無脅迫證據(jù)，法院通常認可效力

本案中，李慧芳稱簽協(xié)議是“倒逼證據(jù)”，但因其收款、交證，法院認定其真實接受協(xié)議內(nèi)容。簽字+收款=法律認可的意思表示。

經(jīng)濟適用房借名風(fēng)險極高，盡量避免

此類房屋涉及政策限制，即使出資真實，也可能因“損害社會公共利益”被認定無效。最安全的方式仍是：自己有資格就自己買，無資格就不要操作代持。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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