借名買房證據(jù)不足，律師協(xié)助客戶成功阻卻過戶｜北京房產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2015年，陳建國、王秀蘭因年事已高，欲將所居6層無電梯房屋置換為同小區(qū)一層住房。經(jīng)中介甲公司推薦，選定一號房屋，總價290萬元。

因二人均超65歲，不符合銀行貸款條件，而親家趙玉梅符合，經(jīng)雙方子女（陳靜與劉洋）協(xié)商，決定以趙玉梅名義購房并申請100萬元貸款。

房屋于2015年8月登記至趙玉梅名下。此后，陳建國夫婦持有房產(chǎn)證、裝修入住，并繳納物業(yè)、水電等費用。

2017年，因子女離婚且親子關(guān)系爭議，兩家關(guān)系破裂。趙玉梅夫婦要求陳建國夫婦搬離，后者則起訴要求確認借名買房關(guān)系，判令過戶至陳建國名下。

陳建國夫婦主張：

全部房款由其出資（含償還子女墊付部分）；

錄音中趙玉梅曾說“房子肯定是你們的”；

長期實際占有使用。

趙玉梅夫婦辯稱：

陳建國夫婦僅出借95萬元；

其余首付款及貸款均由己方支付；

同意對方居住僅為方便照顧孫女；

從未達成借名買房合意。

裁判結(jié)果

法院判決：駁回陳建國、王秀蘭的全部訴訟請求。

法院說理

借名買房需有明確合意，口頭約定亦需充分證據(jù)

原告雖提供錄音、轉(zhuǎn)賬、居住等證據(jù)，但無任何書面協(xié)議，錄音內(nèi)容模糊（如“該解決時就解決”），不足以證明雙方存在“借名”合意。

被告對關(guān)鍵事實作出合理解釋

房產(chǎn)證存放在房屋內(nèi)，因房屋由原告居住，自然由其保管；

居住系為接送孫女，符合常理；

貸款以趙玉梅名義辦理并結(jié)清，銀行流水顯示其賬戶還款。

物權(quán)登記具有法定公示效力

《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利歸屬的法定依據(jù)。在無充分反證情況下，登記人即推定為真實權(quán)利人。

出資不等于所有權(quán)

即使原告確實出資部分款項，也可能構(gòu)成借款、贈與或家庭內(nèi)部資助，不能直接推導出借名買房關(guān)系。

勝訴辦案心得

本案成功守住登記產(chǎn)權(quán)，關(guān)鍵在于瓦解“出資=所有權(quán)”的錯誤認知。對類似客戶，建議：

堅決否認“借名合意”，強調(diào)“借款”或“資助”性質(zhì)

即使收過對方錢款，也要明確其法律性質(zhì)（如本案95萬元可主張為借款），避免被認定為購房出資。

對原告控制的證據(jù)（如房產(chǎn)證、居住）提前準備合理解釋

“因?qū)Ψ骄幼∷宰C件在其處”“為照顧孩子同意暫住”等說法，符合生活邏輯，易被法院采信。

強化登記人的履約行為

保留貸款還款記錄、稅費支付憑證，證明自己是真實交易主體。

利用“無書面協(xié)議”這一致命弱點

親屬間借名買房若無協(xié)議，法院普遍持謹慎態(tài)度。可強調(diào)：“若真為借名，為何不簽協(xié)議？”

警惕錄音陷阱，回應(yīng)要克制

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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