北京買房：理清思路，購房建議1798

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

正在考慮買西城區月壇學區房，孩子今年上小學，想用復興門外一小學區房保底，總預算700以內，預計六年后賣掉，希望買到的房子盡量保值增值，盡量保障居住條件和質量。應該選哪個小區的房子？

有些房子同樣戶型如果是熱門樓層比較搶手，但預算有限，如果為了省幾十萬買頂層是否可行？頂層房子弊端在哪兒？由于地段原因大多是老破小，買房時應該注意什么？

A：

1、今年上小學，現在才考慮學區房可晚點兒了。馬上就是春節，一切正常得3月了，全款還好說，貸款的話盡量抓緊吧。

2、而且您的要求有些偏高，700萬在月壇不算多高的預算，不太好買到溢價低的。常規建議是可以買占坑兒房，用完了學位就看行情，覺得不合適索性賣掉。

但您要持有六年，而且還要保值增值+居住體驗，這誰敢保證啊？只能是找找看吧，有可能買到溢價低的，那就算各項兼顧了。

3、頂層當然可以買，但這從投資角度算硬傷。您現在為了省錢買頂層，那將來接盤的也肯定是同樣目的，保值增值就或許受影響了唄。或者說頂層有可能在價格走勢上和中間層一致，但流動性肯定略弱，掛牌的時間長，著急出手的話就有可能吃虧。

常規建議是如果買頂層，那就做好長期自住的考慮。畢竟出手時周期長，出租的話租金也未必劃算，最好是出手時選擇橫盤期慢慢兒賣才合適呢。

4、頂層如果防水做的好的話也沒什么弊端，所謂的溫度問題是可以用空調彌補的。但打個比方這就跟紋身似的，不是說紋身的都有問題，但是人們搞對象時都盡量回避，流動性和身價就受影響了唄。

5、月壇的老破小沒什么可特別注意的，不愁賣，中介也就犯不上隱瞞各小區和房源的優劣。但如果某套房源明顯價格低，那最好打聽清楚原因，便宜沒問題，但必須搞清便宜的道理，否則有可能吃暗虧。先問中介，再問物業和社區，然后也可以問問鄰居。

另外是計算溢價率，這種時期是有可能買到相對低的，那就算各項兼顧了，甚至是撿漏兒。每套房都算個數值，看了幾套房后就比較，選擇其中租售比低的。頂層的跟頂層的比較，然后根據面積再比較，賬不難算，就是超值的房源也不太好找。另外一定安排好周期，畢竟沒幾個月了。

僅供參考。

二

Q:

紫城嘉園這個小區，海淀教委說是屬于青龍橋學區，但也了解到這幾年會上上地實驗（樹村），孩子28年才入學，未來政策變換會大嗎？這種政策是否會有延續性？另外，就是紫城和博雅這兩個小區，是否存在上地學區的溢價？

A：

1、教委說的沒錯，紫成和博雅屬于特例，房戶合一的業主子弟是可以參加上地實驗樹村的幼升小的，但不可以參加上地實驗小學部九年的申請。

2、以后的政策不敢預測，主要看學位是否寬松吧？寬松的話誰也不愿惹麻煩，但要是緊張的話就沒辦法了。

北京每年調整派位的學校有的是，各行政區和學區片區都有，專門為豪宅配套的小學都有被調整的。這我不敢預測，只能到時候看情況。

3、大的政策肯定有延續性，比如學區劃片+就近入學，這是基本原則不會改。但各區因為學位數量變動的調整沒譜兒，每年都有變化的。

4、溢價肯定低于東邊的啊。可以用紫成和上地東里的做比較，同等戶型的溢價率低了至少10%以上呢。這還是少說著，現實有可能更多。

但是就因為紫成和博雅能申請上地樹村，所以溢價率又高于西邊的同等戶型小區，也是高出了10%左右吧。這讓當地中介給算算同等戶型房源的租售比就知道了，都是一分錢一分貨，家長們用錢把學區劃分出了熱度和等級。

僅供參考。

三

Q:

有兩個問題請教下。

1、我們目前兩套房產，為了娃上學剛買的一套東城民旺園老破小，貸款了160萬。老大26年幼升小，老二28年幼升小。基于未來房子保值角度分析下民旺園持有多久合適？如果民旺園賣掉后去哪買合適？

2、另一套是回龍觀新龍城有套113平的三居室（未來幾年會出租），為了保值和未來居住環境更好，想把新龍城的房子置換下。就目前的地產情況下您建議換哪合適？什么時候換合適呢？

A：

1、持有多久，如果是占坑兒房，也就是為了占學位，但不能滿足家庭自住的，那在大寶上學后+能保留東城戶口的情況下，就可以考慮隨時賣掉了。

因為按目前的政策，只要具備東城就讀資格，就可以申請“多孩同校”，學區房的意義不大了。然后就看行情吧，畢竟入學低谷周期要至少持續到2031年呢，如果期間沒有政策支持，溢價部分大概率受影響。

另外也算算您家買的這套房的溢價比例吧。如果撿漏兒了買到溢價低的，那就留著住唄，至少不吃虧，什么時候換都行。當然常規建議是趁著溢價還高的時候出手，相當于逃頂。

2、賣掉后買哪兒合適？房子是用來住的，這得看自家的需求和喜好。常規建議是東直門外的朝陽區，沒學區溢價，意味著居住的性價比高，也沒有溢價的保值風險。這到時候再看吧，現在想了沒什么用。

3、新龍城113平三居，這種地段這種戶型更適合自住，出租的話未必劃算。您家可以自己算算現在的租售比或租金回報率，大概率是低于平均值的。

什么時候換看自己的居住需求，確定不自住了+出租覺得不劃算就換，能自住就留著。

未來的事兒未來再說吧。我只能假定現在換吧，那常規建議是看海淀西二旗清河一帶的，還有西三旗，這種時期都能買到溢價很低甚至溢價跌沒了的。如果不自住可以買緊湊戶型的，租金收益不弱于新龍城，但地段兒和學區又提升了，相當于占海淀的便宜。

僅供參考。

四

Q:

請問您了解**這個開發商嗎？說是央企，但我們不了解。這是女兒找的房子，在昌平，我們從地圖看挺遠的。主要是女兒雖然有北京戶口，但工資不高，我們也幫不上太多的忙，她的公積金也沒有意義，所以只能看低價的房子。現在看的就是這個小區，****，說是央企開發商，您覺得潛力怎么樣？性價比如何？

A：

1、不了解，沒聽說過，網上我也沒搜到具體信息。就算是跟央企有關系，至少也不是以房地產為主業的，而且大概率是隔了好幾層的下屬公司，跟總部都沒什么隸屬關系了，所以才不掛總部名字。但這無所謂，就當普通開發商不就得了，只要房子好就行。

2、公積金沒意義，是市管的而且沒繳納幾年是吧？那就先留著吧，下次換房時再用。但考慮好，這次買房如果貸款，下次有可能就算二套資格了，得看到時候的政策。

3、這樓盤的潛力很難說，我認為至少是不強。除了偏遠，更主要的是離地鐵太遠了。而地鐵在郊區是必須的標配，有了不加分，沒有的話必定減分。

地鐵對于買新房的業主來說是相對容易接受的，但對于將來接盤二手房的來說就未必了。因為現在賣房的是開發商售樓處，一堆銷售聯合媒體+渠道商，花著大量的推廣費才把房賣出去，而業主將來買房可就是單打獨斗了，有什么辦法吸引到接盤人？

更主要的是，地鐵對規劃的產業園區影響很大，離的遠的話就不好招聘員工，那對于用工多或員工流動大的企業來說就不合適。或者是只適合人員穩定的傳統產業，那就不好聊潛力了。

4、性價比我計算不了，因為周邊連二手房小區都沒有，沒有參照物就無法對比。能比較的都至少2公里之外的，也不好比。而且我也不知道這樓盤具體的價格折扣，您要不把現在的價格發給我吧。

僅供參考。

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