深圳布吉，房?jī)r(jià)從2015年21500漲到58900，當(dāng)前價(jià)格分化震蕩盤(pán)整

深圳布吉這十多年的房?jī)r(jià)變動(dòng)，就像深圳的地鐵3號(hào)線似的，穿梭在城市的繁華與煙火之間，起起落落都帶著深圳特有的節(jié)奏，沒(méi)有其他的概念炒作，全是片區(qū)里實(shí)實(shí)在在的行情和住戶們的日常感受。

2015年，布吉的房?jī)r(jià)還處在深圳樓市的"價(jià)格洼地"，說(shuō)是"關(guān)外剛需天堂"毫不夸張。根據(jù)當(dāng)年市場(chǎng)數(shù)據(jù)，布吉二手房均價(jià)基本在21500元/㎡上下浮動(dòng)，2月份最低20800元/㎡，10月份漲到22300元/㎡，年底12月回落至21680元/㎡，全年波動(dòng)不過(guò)一千多元/㎡ 。

那時(shí)候的布吉，在深圳人眼里還是"關(guān)外"的典型代表，屬于龍崗區(qū)的門(mén)戶地帶，離福田、羅湖等傳統(tǒng)核心區(qū)不遠(yuǎn)，但發(fā)展差距明顯。片區(qū)里大多是2000年后建成的小區(qū)，還有不少老舊住宅，樓間距較窄，容積率偏高。

像樣的大型商業(yè)綜合體沒(méi)有，買(mǎi)菜得去布吉老街的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，公交線路密集但擁堵嚴(yán)重，去福田區(qū)通勤要1個(gè)小時(shí)左右，主要依賴地鐵3號(hào)線，5號(hào)線還在建設(shè)中。

當(dāng)年買(mǎi)房的，清一色是純剛需群體。要么是剛畢業(yè)來(lái)深圳打拼的年輕人，市區(qū)核心區(qū)房?jī)r(jià)太高，轉(zhuǎn)而瞄準(zhǔn)布吉的低總價(jià)；要么是在羅湖、福田上班的上班族，圖3號(hào)線通勤方便；還有些是為了孩子上學(xué)的家庭，布吉雖無(wú)頂尖學(xué)區(qū)，但有布吉中學(xué)、信義實(shí)驗(yàn)小學(xué)等公辦學(xué)校，能滿足基礎(chǔ)教育需求。

2015年深圳樓市整體溫和復(fù)蘇，布吉作為關(guān)外剛需板塊，跟著穩(wěn)扎穩(wěn)打。當(dāng)時(shí)片區(qū)里的中介門(mén)店不算多，一家店也就兩三個(gè)經(jīng)紀(jì)人，房源掛牌后成交周期普遍要兩三個(gè)月，買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)空間靈活，誠(chéng)心買(mǎi)家大多能談下3-5萬(wàn)元的讓利，沒(méi)有后來(lái)的賣(mài)方強(qiáng)勢(shì)。

2016年，布吉房?jī)r(jià)開(kāi)始緩慢抬頭，12月均價(jià)漲到25350元/㎡，比2015年底漲了3670元/㎡，漲幅不算猛烈，但上漲趨勢(shì)已經(jīng)明確 。

這一年全國(guó)樓市去庫(kù)存政策推進(jìn)，深圳下調(diào)首付比例，商業(yè)貸款首付降至25%，公積金貸款額度提高，不少觀望的剛需覺(jué)得時(shí)機(jī)成熟，開(kāi)始出手。

布吉因?yàn)榉績(jī)r(jià)基數(shù)低、戶型以70-90㎡兩居室為主，總價(jià)大多在200萬(wàn)以內(nèi)，成了關(guān)外剛需的首選。這一年片區(qū)配套也有了小突破，布吉天虹商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，周邊小餐館、母嬰店、便利店陸續(xù)增多，生活便利度比2015年明顯提升。

中介門(mén)店里的客源慢慢多了起來(lái)，房源成交周期縮短到1個(gè)半月左右，戶型方正、樓層好的房源，掛出來(lái)兩三周就能成交。

2017年，布吉房?jī)r(jià)漲勢(shì)加快，12月均價(jià)達(dá)到31800元/㎡，同比2016年漲了25.44%，每平米漲了6450元，這個(gè)漲幅在當(dāng)時(shí)深圳外圍片區(qū)里屬于第一梯隊(duì) 。

這一年深圳整體樓市活躍度提升，不光福田、南山核心區(qū)，關(guān)外的龍崗、龍華房?jī)r(jià)都在上漲。布吉靠著地鐵5號(hào)線通車(chē)的利好，加上深圳東進(jìn)的推動(dòng)，吸引了不少福田、羅湖的外溢剛需。

片區(qū)里第一次出現(xiàn)投資客的身影，他們看中布吉的舊改潛力，有些甚至一次性入手兩三套小戶型，等著漲價(jià)后轉(zhuǎn)手。

中介門(mén)店變得熱鬧起來(lái)，常能看到兩三波客戶同時(shí)看一套房，賣(mài)家心態(tài)變硬，議價(jià)空間越來(lái)越小，熱門(mén)房源還出現(xiàn)了搶單情況，買(mǎi)家稍一猶豫就會(huì)錯(cuò)失。

2018年到2021年，是布吉房?jī)r(jià)上漲的黃金四年，每年都保持穩(wěn)定漲幅。2018年12月均價(jià)38600元/㎡，2019年12月45200元/㎡，2020年12月51700元/㎡，2021年12月達(dá)到近十一年頂峰——58900元/㎡ 。

這四年里，布吉的片區(qū)發(fā)展按下了"加速鍵"：地鐵14號(hào)線開(kāi)工建設(shè)，規(guī)劃一出就給購(gòu)房者吃了定心丸。

片區(qū)內(nèi)新建了百外春蕾小學(xué)、百外世紀(jì)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，教育配套升級(jí)；華潤(rùn)萬(wàn)象匯入駐百鴿籠片區(qū)，讓布吉從一個(gè)單純的居住片區(qū)，變成了配套齊全的生活圈。

2020年初期樓市交易短暫停滯，但布吉因?yàn)閯傂鑼傩詮?qiáng)，房?jī)r(jià)沒(méi)跌，下半年就慢慢回升，年底均價(jià)比2019年漲了14.38%。

2021年房?jī)r(jià)沖到最高點(diǎn)時(shí)，一套75㎡的兩居室，總價(jià)從2015年的160萬(wàn)左右，漲到了440萬(wàn)左右，六年總價(jià)漲了280萬(wàn)，早期買(mǎi)房的業(yè)主都直呼"買(mǎi)對(duì)了" 。

這時(shí)候中介門(mén)店里，投資客和剛需客各占一半，房源成交周期最短只有3-5天，熱門(mén)小區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源剛掛出來(lái)就被"秒搶"，賣(mài)家坐地起價(jià)、溢價(jià)十幾萬(wàn)成交的情況并不少見(jiàn)。

頂峰之后，布吉的房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步回落。2022年12月，二手房均價(jià)跌到51200元/㎡，比2021年下跌13.07%；2023年12月繼續(xù)跌到43800元/㎡，跌幅14.45%。

2024年12月均價(jià)38650元/㎡，跌幅11.76%；2025年12月36526元/㎡，2026年1月均價(jià)35725元/㎡，和2025年基本持平，跌幅縮小到2.19% 。

房?jī)r(jià)回落的核心原因有三點(diǎn)：一是全國(guó)樓市調(diào)控收緊，深圳出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，投資客紛紛離場(chǎng)，二手房掛牌量激增，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向"買(mǎi)方主導(dǎo)"。

二是布吉舊改項(xiàng)目集中入市，開(kāi)發(fā)商扎堆推新，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少開(kāi)發(fā)商"以價(jià)換量"，新房降價(jià)帶動(dòng)二手房跟風(fēng)回落。

三是人口因素，深圳人口增長(zhǎng)放緩，加上高房?jī)r(jià)擠出效應(yīng)，剛需購(gòu)買(mǎi)力不足，而布吉作為成熟片區(qū)，新增人口有限，房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)支撐。

2022年到2026年，布吉的樓市氛圍和之前的狂熱形成鮮明對(duì)比。2022年，投資客集中拋售房源，二手房掛牌量翻倍，很多房源掛了半年都無(wú)人問(wèn)津，賣(mài)家不得不主動(dòng)降價(jià)，有些房源比峰值時(shí)降了50多萬(wàn)才成交。

2023年，經(jīng)濟(jì)下行壓力，購(gòu)房者信心不足，大多選擇觀望，布吉成交量明顯下滑，熱門(mén)戶型有時(shí)一個(gè)月也賣(mài)不出5套。

2024年，樓市調(diào)控政策有所放松，但布吉房?jī)r(jià)并未回升，依然緩慢下跌，此時(shí)買(mǎi)房的基本是純剛需，投資客幾乎絕跡，買(mǎi)家議價(jià)空間重新變大，多數(shù)房源能比掛牌價(jià)低5-10萬(wàn)元成交。

到了2025年和2026年，布吉房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定下來(lái)。2026年1月均價(jià)35725元/㎡，和2015年相比，每平米只漲了14145元，十一年漲幅約65.7% 。

如今的布吉，樓市早已回歸理性，沒(méi)有了當(dāng)年的瘋狂，多了份平穩(wěn)。片區(qū)配套已經(jīng)相當(dāng)成熟：地鐵14號(hào)線早已通車(chē)，從布吉到福田區(qū)通勤僅需20分鐘，比2015年縮短了三分之二；華潤(rùn)萬(wàn)象匯、山姆會(huì)員店（規(guī)劃）等商場(chǎng)扎堆，超市、藥店、社區(qū)醫(yī)院一應(yīng)俱全，生活便利度拉滿。

現(xiàn)在買(mǎi)房的，大多是看重布吉配套和房?jī)r(jià)性價(jià)比的剛需族——比如在羅湖區(qū)、福田區(qū)上班的年輕人，或是想給老人換環(huán)境好、配套全的養(yǎng)老房的家庭。

中介門(mén)店不再像2021年那樣擁擠，但客源穩(wěn)定，房源成交周期大概1-3個(gè)月，價(jià)格透明，賣(mài)家不再漫天要價(jià)，只要定價(jià)合理，成交都比較順暢。

如今的布吉，不同小區(qū)的房?jī)r(jià)差異明顯。像百鴿籠片區(qū)的高端小區(qū)（如信義金御半山），均價(jià)能達(dá)到50408元/㎡，而布吉街片區(qū)的老舊小區(qū)（如吉信大廈），均價(jià)只有24424元/㎡左右，差距近2倍 。

戶型方面，大戶型和改善型房源價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，4室及以上戶型均價(jià)能達(dá)到48000元/㎡以上，而剛需兩居室均價(jià)大概在35000元/㎡左右，能看出改善型需求的支撐力比剛需更強(qiáng)。

從整個(gè)深圳樓市來(lái)看，布吉屬于龍崗區(qū)的核心片區(qū)，房?jī)r(jià)走勢(shì)和龍崗區(qū)整體保持一致。2026年1月龍崗區(qū)均價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡，布吉片區(qū)35725元/㎡，略低于區(qū)域平均水平，這也契合深圳樓市"核心城區(qū)穩(wěn)固，外圍片區(qū)承壓"的分化特征 。

回頭看這十一年，深圳布吉的房?jī)r(jià)從2015年的21500元/㎡左右，漲到2021年58900元/㎡的頂峰，再慢慢回落到2026年的35725元/㎡，像一場(chǎng)慢慢平息的浪潮 。

期間有政策的推動(dòng)，有片區(qū)配套的升級(jí)，有市場(chǎng)需求的更迭，也有城市發(fā)展的影響。對(duì)于住在布吉的老住戶來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲漲跌跌或許只是茶余飯后的談資，他們更在意的是小區(qū)的綠化、出門(mén)的通勤效率、樓下菜市場(chǎng)的新鮮度，以及孩子上學(xué)的便利性。

如今的布吉，依然是深圳剛需購(gòu)房者的重要選擇。雖然房?jī)r(jià)不如頂峰時(shí)耀眼，但價(jià)格的回落，讓更多年輕人有了"上車(chē)"的機(jī)會(huì)。片區(qū)里的小區(qū)大多生活氣息濃厚，加上成熟的配套和便利的交通，生活在這里的人，過(guò)著平淡而踏實(shí)的日子。

房?jī)r(jià)的起伏，似乎沒(méi)打亂他們的生活節(jié)奏，就像深圳的地鐵，穿梭不息之后，終究是平靜的日常。

這就是深圳布吉從2015年到2026年的房?jī)r(jià)變化，沒(méi)有波瀾壯闊的劇情，全是實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)變動(dòng)。就像布吉這片區(qū)域，從一個(gè)不起眼的關(guān)外洼地，慢慢變成了配套成熟、生活氣息濃厚的居住區(qū)，在平穩(wěn)中一步步成長(zhǎng)。