廣州芳村，房價從2015年28000漲到66800，如今價格分化震蕩盤整

廣州芳村這十多年的房價變動，就跟珠江的潮水似的，起起落落都帶著白鵝潭的江景詩意和茶滘的市井煙火氣，沒有花哨的概念炒作，全是片區里的真實行情和住戶的日常感受。

2015年的廣州芳村，房價還在低位平穩運行，妥妥的荔灣西部價格洼地。當年二手房均價基本在28000元/㎡上下，全年波動不過1800元，在廣州人眼里，這兒還是“珠江岸邊的老工業區”，配套老舊、交通依賴1號線，是典型的老城改造片區。

那時候芳村的配套遠不如現在，像樣的大型商場只有芳村萬象城一家，買菜得去茶滘市場和花地灣市場，出行主要靠地鐵1號線芳村站，去北京路要35分鐘，到珠江新城得40分鐘，公交線路以區域內循環為主，跨區通勤不太方便。

2015年買房的全是剛需族，要么是預算有限的新廣州人，要么是在老荔灣、海珠上班的上班族，還有為孩子求基本教育的本地家庭，沒人沖著投資來，都是實打實要住的。

那年廣州樓市整體溫和回暖，芳村的中介門店也不多，一家就兩三個人守著。房源成交周期要兩三個月，買賣雙方都有議價空間，誠心買能讓個3-5萬，老破小的議價空間更大，茶滘小區、坑口新村的老房子能談6-8萬。

2016年芳村房價開始穩步往上走，12月均價漲到35800元/㎡，比上一年底漲了7800元/㎡。漲幅不算最猛，但上漲的趨勢已經特別明顯，和廣州整體樓市普漲節奏一致。

這一年全國推樓市去庫存，廣州也下調首付比例，公積金政策放寬，不少猶豫的剛需都動了手。芳村房價低、江景資源稀缺，又靠近1號線，成了新廣州人和剛需的首選。

配套也跟著有了小變化，花地灣生活館開業，周邊的廣府菜館、生鮮超市多了起來，生活便利度悄悄提升，片區里的煙火氣也濃了些，芳村酒吧街開始熱鬧起來，艇仔粥、布拉腸等廣府小吃香飄四溢。

中介門店里的人慢慢多了，房源成交周期縮到一個多月，戶型好、靠近江邊的房源，掛出來一兩個星期就能成交，看房的人也比往年多了不少，大多是老荔灣和海珠西的上班族。

2017年芳村房價漲勢明顯加快，12月均價到了45300元/㎡，同比漲了26.5%，每平米漲9500元，這個漲幅在當時荔灣外圍片區里算很高的了。

那年廣州整體樓市都活躍，核心區和外圍區房價都在漲。芳村靠近白鵝潭CBD，又有1號線加持，還能輻射佛山南海，吸引了不少主城區上班的剛需客和少量投資客。

這一年片區里開始出現投資客，看中芳村的舊改紅利和白鵝潭規劃，有人甚至一次性買兩三套江景小戶型，等著漲價出手。中介門店里開始變得熱鬧起來，“白鵝潭CBD江景房”成了熱門話題，靠近江邊的恒荔灣畔、新世界凱粵灣房源尤其搶手。

那時候看房的人扎堆，經常好幾波客戶搶一套房源，賣家心態也硬了，議價空間越來越小，買家稍微猶豫，房子轉眼就被別人定了，能俯瞰白鵝潭的江景房更是供不應求，溢價10-15萬都有人搶。

2018年到2021年，是芳村房價上漲的黃金四年，每年都穩漲，沒有回落。這四年里，片區發展也按下了加速鍵，配套一步步完善，22號線規劃落地，白鵝潭大灣區藝術中心開工建設。

2018年12月均價50600元/㎡，2019年12月56900元/㎡，2020年12月61200元/㎡，每年的漲幅都很穩定，樓市氛圍一直很火熱，學區房溢價越來越高，康有為紀念小學和真光中學的學位房成了香餑餑。

2020年白鵝潭大灣區藝術中心封頂，加上廣船濱江天地規劃公布，給購房者吃了定心丸。片區還新建了兩所幼兒園和一所小學，教育配套提了檔，買房的人更愿意來了，連帶著周邊老小區也漲了不少。

還有醉觀公園全面升級，茶滘公園開放，芳村從一個單純的居住區，慢慢變成了江景與文化融合的宜居新城。哪怕年初影響了交易，下半年也快速回暖，房價沒跌反漲，次新房更是供不應求。

2021年12月，芳村房價沖到了這十多年的頂峰，均價66800元/㎡。一套70平米兩居室，總價從2015年196萬漲到467.6萬，六年漲了271.6萬，漲幅超138.6%，早期買房的業主都覺得賺大了。

這時候中介門店里投資客和剛需客各占一半，房源成交周期最短就幾天，熱門小區如華潤置地白鵝潭悅府、保利翡麗甲第的房源剛掛出來就被秒搶，新世界凱粵灣的江景大戶型更是“掛出來就沒”。

賣家甚至能坐地起價，溢價15-25萬成交都是常事，議價空間基本消失，買家只要看中，就得趕緊下手，慢一步就沒了，樓市熱度到了頂點，連花地大道沿線的中介門店都開到了三步一家。

頂峰之后，芳村的房價就開始慢慢回落，這一跌就持續了好幾年。2022年12月均價跌到55700元/㎡，比2021年跌了16.6%，跌幅不算小，和廣州整體樓市回調節奏一致。

房價回落的原因有不少，首先是全國樓市調控收緊，廣州出了“指導價”“限購加碼”政策，投資客紛紛離場，二手房掛牌量一下子激增，變成了買方市場，老舊小區的跌幅尤其明顯，茶滘小區、坑口新村的老房子跌了20%以上。

其次是芳村新房供應量太大，開發商在白鵝潭和花地灣拿地多，新盤集中入市，同質化競爭激烈，開發商為了去庫存只能以價換量，新房降價帶動二手房跟著跌，次新房價格戰打得厲害，保利雅郡、中海浣花里等新盤的降價促銷影響了周邊二手房價格。

還有廣州的人口結構變化，新廣州人流入放緩，剛需購買力不足，芳村作為老城改造片區，人口導入跟不上房子供應，加上部分老舊小區的居住體驗差，房價自然沒了支撐，投資客大量拋售。

2023年芳村房價繼續跌，12月均價48200元/㎡，跌幅13.5%。這一年投資客大量拋售房源，二手房掛牌量暴增，有些房源比峰值時降60多萬才有人問。

帶學區的次新房也不例外，賣家從坐地起價變成了主動降價，議價空間又回到了6-12萬，康有為紀念小學的學區房也開始有議價空間了。

有時候一個月都賣不出幾套熱門戶型，中介門店里冷冷清清，和2021年的熱鬧形成鮮明對比，看房的人少，成交的更少，樓市一片冷清，不少中介門店都關門轉讓了。

2024年樓市調控政策有所放松，但芳村房價沒回升，還在緩慢下跌，12月均價39800元/㎡，跌幅17.4%，這是近幾年跌得最狠的一年，老舊小區和無電梯房不怎么好賣，均價跌破3.5萬。

這時候買房的基本都是純剛需，投資客幾乎看不到了。買家的議價空間又變大了，誠心買的話，很多房源能比掛牌價低個10-18萬成交，老小區甚至能談25萬的折扣，茶滘小區的頂樓房源能談30萬。

中介門店里的客源慢慢穩定了些，但都是沖著住來的，沒人再提升值的事，大家看房先看戶型、看配套、看通勤，只關注適不適合自己住，學區需求也回歸理性，不再盲目追高，康有為紀念小學的學區溢價被壓縮了不少。

2025年芳村房價跌勢放緩，12月均價33600元/㎡，跌幅15.6%，相比2024年跌幅有所收窄。到2026年1月，均價27017元/㎡，跌幅進一步收窄到19.6%，房價終于穩住了，筑底信號明顯。

這時候芳村的房價從2015年到2026年，十一年時間每平米只漲了-983元，十年漲幅為-3.5%，不僅沒趕上廣州整體房價漲幅，反而出現了下跌，更別說和天河、越秀這些核心區比了。

如今的芳村，配套已經特別成熟了。地鐵1號線、22號線和廣佛線三軌交加持，加上珠江隧道、鶴洞大橋等過江通道，從芳村到北京路只要20分鐘，到珠江新城只要25分鐘，通勤時間比十年前縮短了一半，出行特別方便。

片區里芳村萬象城、花地灣生活館、聚龍灣太古里等商業配套齊全，超市、學校、醫院一應俱全，樓下就是茶滘市場、芳村茶葉城，想吃正宗廣府菜隨時能買，孩子上學、老人看病不用跑遠路，生活便利度拉滿，白鵝潭大灣區藝術中心和醉觀公園更是成了居民的后花園，江景、藝術、休閑融為一體。

現在芳村不同小區的房價差異特別大，次新房和老破小能差兩倍多。華潤置地白鵝潭悅府的江景電梯房均價51600元/㎡，而茶滘小區的老破小才25800元/㎡左右，帶電梯的次新房和無電梯的老房子價格分化明顯。

戶型方面也有差距，大戶型和江景房價格相對堅挺，3室及以上江景戶型均價45000元/㎡以上，而剛需的兩居室均價大概27000元/㎡，改善型需求支撐力更強，老舊小區的小戶型反而不太好賣。

從廣州整體樓市來看，芳村還是荔灣區的西部片區，2026年1月荔灣區均價34202元/㎡，芳村略低于區域平均水平，符合核心區穩固、外圍片區承壓的特征，和上海中原的定位相似但更具江景資源優勢。

現在買芳村房子的，還是以剛需和剛改為主。有在老荔灣或海珠區上班的年輕人，預算有限，看中這兒的房價和三軌交通勤；還有給老人換房的家庭，看中成熟配套和白鵝潭江景，喜歡這里的慢生活節奏。

中介門店里不再有搶房的熱鬧，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三個月，價格很透明，賣家也不漫天要價，只要價格合理，成交還挺順利，老舊小區的成交周期還是偏長，茶滘小區、坑口新村的老房子要三個月左右。

當年的芳村是廣州剛需的入門選擇，現在依然是，房價回落之后，讓更多年輕人和新廣州人有了上車的機會，不用再為了買房掏空全家積蓄，壓力小了些，70㎡兩居室200萬左右就能拿下。

片區里的小區大多環境不錯，樓間距寬，綠化也好，住起來很舒服。雖然是西部片區，但生活氣息特別濃，樓下總能看到遛彎的老人、玩耍的孩子，芳村酒吧街的煙火氣更是吸引了不少周邊居民。

對于住在芳村的老住戶來說，房價漲漲跌跌只是茶余飯后的談資，沒人真的因為房價漲了就搬家，也沒人因為房價跌了就焦慮，大家更在意的是生活本身。

大家更在意的是小區里的環境好不好，物業管不管事，出門方不方便，菜市場的菜新不新鮮，這些實實在在的生活細節，比房價數字重要多了，白鵝潭的晨跑和芳村茶葉城的茶香，都是生活的印記。

早幾年買房的業主，雖然房價跌了，但畢竟是自己住，也沒什么損失，無非是賬面資產少了點，不影響日常居住，日子該怎么過還是怎么過，老鄰居和熟悉的生活圈才是最珍貴的。

后來買房的剛需族，雖然沒趕上房價低點，但也沒遇到高點，價格平穩，壓力不大，能在廣州有個屬于自己的家，就已經很滿足了，三軌交和成熟配套讓生活很便利。

芳村的這些年，不光是房價在變，片區也在慢慢發展。從一個不起眼的老工業區，變成配套成熟、三軌交加持的江景宜居區，這也是實實在在的變化，“珠江岸邊老工業區”的帽子早就摘掉了。

這里的房子，從來都不是用來炒的，都是用來住的。不管房價漲還是跌，住在這兒的人，每天都過著平淡而踏實的日子，煙火氣十足，茶滘市場的吆喝聲、白鵝潭的江風，都是生活的印記。

早上樓下的早餐店飄著艇仔粥、布拉腸、豆漿油條的香味，傍晚菜市場的攤主喊著叫賣聲，晚上小區里的廣場上有大媽跳廣場舞，孩子追著跑，周末去白鵝潭大灣區藝術中心看展、逛芳村茶葉城，這就是芳村的日常，簡單又真實。

房價的起伏就像珠江的潮水，漲上去又落下來，最終回歸平靜。而芳村的生活，就像一杯醇厚的普洱茶，不管潮起潮落，始終安穩、踏實，充滿生活味兒，這就是廣州芳村的獨特魅力。

這就是廣州芳村從2015年到現在的房價變化，沒有波瀾壯闊的故事，只有實實在在的市場變動和片區發展，一切都圍繞著“居住”二字，簡單又真實，和上海中原有著相似的生活底色，卻有著白鵝潭特有的江景詩意和廣府市井煙火氣。