潘石屹362億抄底，給美國人上了一課！

當國內(nèi)地產(chǎn)老朋友深陷債務漩渦，甚至連萬科都不能幸免之時，潘石屹夫婦卻悄悄在美國另起爐灶，并采取“強現(xiàn)金流”的發(fā)展模式。

根據(jù)媒體報道，Seven Valleys（張欣夫婦的家族辦公室）近期通過旗下實體Closer Properties，在紐約上東區(qū)購入五塊相鄰地塊，總價約6250萬美元，并計劃收購第六塊地，以實現(xiàn)整合開發(fā)，預計總投資額接近7600萬美元。

據(jù)了解，這些地塊是以5折價格拿下，上面的房子太老舊，而市場上的精品公寓需求旺盛，于是潘石屹夫婦準備在2026年把房子拆了，“充分利用30年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗”，原址重建一整棟大樓，底層建商業(yè)，上層建豪華公寓。

抄底蓋樓，再把房子賣回給美國人。

這是潘石屹夫婦在美國首次以“自有開發(fā)商”身份推進的全新項目，標志著他們從單純的資產(chǎn)持有人，轉型為主動開發(fā)的地產(chǎn)操盤者。

潘石屹與張欣，這對曾經(jīng)以SOHO中國名震內(nèi)地地產(chǎn)界的夫妻，如今在大洋彼岸悄然完成了財富與角色的轉變。

十年前，他們在北京、上海的地標寫字樓中留下了“SOHO式”的印記；十年后，他們以家族辦公室為核心平臺，在紐約、波士頓重新拾起老本行——開發(fā)地產(chǎn)。

只不過這一次，他們不再代表一家上市公司，而是代表一個跨境家族資本集團，一個資產(chǎn)規(guī)模已超過50億美元（362億人民幣）的“隱形地產(chǎn)帝國”。

此前頻繁拋售國內(nèi)資產(chǎn)

最近幾年SOHO中國的基調(diào)只有“賣賣賣”三個字。

起初，潘石屹拋售了SOHO中國的邊緣資產(chǎn)。2014年，僅用了三個月時間，SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個項目找到了買家，最終這兩個處在上海非核心地段的SOHO寫字樓，以52.32億的價格出售給了金融街控股。

當時潘石屹說，持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國的長期發(fā)展策略，不會改變。言外之意是，賣一賣邊緣業(yè)務，不足為奇。

然而，此后七年間，SOHO中國卻上演了一出接連不斷變賣資產(chǎn)的大戲。

2014年9月，潘石屹將上海凌空SOHO10萬平米物業(yè)以30.5億的價格出售給攜程網(wǎng)。

2016年，又將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險，總價32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2014年開始，潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。

表：SOHO中國出售項目情況

如果說一開始潘石屹變賣的只是非核心資產(chǎn)，那么兩年前，當潘石屹打起他曾經(jīng)最引以為傲的“八大金剛”的主意時，一切就似乎變味了。

所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。

這意味著什么呢？意味著一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中國在中國境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉。

最初，潘石屹甚至設想過，把“八大金剛”捆綁在一起賣，而與總部位于紐約的投資管理公司黑石集團接觸后，對方想采用私有化的模式進行收購，也為這個有些大膽的設想提供了可能性。

黑石集團提出的私有化方案，可以大大降低收購成本，雖然會讓潘石屹少賺不少錢，但至少可以完成交易。當時媒體透露出黑石擬報價40億美元做私有化談判。

然而受疫情影響，黑石打了退堂鼓，隨后又傳出高瓴資本接盤，后來也不了了之。意味著潘石屹最終清空國內(nèi)項目套現(xiàn)的如意算盤落空。

轉投海外市場

一面是在國內(nèi)賣賣賣，一面是在海外買買買。

只是論花錢，老潘的眼光著實與眾不同了。2014年之后，他就不再選擇購置任何國內(nèi)新項目。甚至，在陸續(xù)出清國內(nèi)資產(chǎn)之前，潘石屹已經(jīng)在國外開始了“買買買”。

和李嘉誠出售中國內(nèi)地資產(chǎn)、買斷英國一半土地不同，潘石屹的選擇是在美國購入大筆資產(chǎn)。2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓。

2012年，他又花了6億美元，收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。

2013年，潘石屹的現(xiàn)任妻子，也就是SOHO中國CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權。此外，潘石屹長子還在英國成立了一家房地產(chǎn)公司，拿下當?shù)囟鄠€地產(chǎn)項目。

一連串的海外收購后，有媒體提出了質(zhì)疑。老潘回應道，“在海外投資的錢來自家族信托，跟SOHO中國的公司行為無關。”但從股權結構來看，潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%的股權，其妻張欣為美國國籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權，便全都轉至張欣名下。

2019年末，就在SOHO中國打算出售“八大金剛”期間，潘石屹再次靜悄悄地開始了一系列海外資本動作。天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時間里潘石屹先后注冊了7家公司，股東均為境外公司。新注冊的7家公司經(jīng)營范圍中，除了天津潤石的經(jīng)營范圍涉及境外投資和科技開發(fā)，其余6家的經(jīng)營范圍則基本一致，均為企業(yè)管理、經(jīng)濟貿(mào)易咨詢、機動車公共停車場服務、出租辦公用房等。

對于密集注冊7家公司的真正用意，SOHO中國并未公開對外回應。但在資產(chǎn)出售的關鍵節(jié)點，也不免讓業(yè)內(nèi)人士猜測其真實意圖。

當?shù)禺a(chǎn)老炮因投資事業(yè)開始往返于國內(nèi)外多地，他曾經(jīng)塑造的公益形象，也隨之發(fā)生了改變。

與其他地產(chǎn)大佬的低調(diào)形象不同，潘石屹熱衷于在微博上“開麥”，并成功把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自娛樂圈，卻有著超過2000萬微博粉絲。

那些年，潘石屹也沒少“不務正業(yè)”，有時幫甘肅天水農(nóng)村老家賣蘋果，有時熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時候還會展示一番木匠手藝。也被網(wǎng)友戲稱為“潘木匠”、“潘蘋果”。不過，這也引起了有心網(wǎng)友的關注，并由此發(fā)現(xiàn)了一些端倪。比如此前國內(nèi)疫情最嚴重時，潘石屹的公司及家族基金沒有捐出一分錢，僅僅在網(wǎng)上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情，最后被網(wǎng)民們聲討。

事實上，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，還是把錢投入哈佛、耶魯?shù)群Ｍ饷８愫献鳎杩?億美元設立助學金。2014年時，潘石屹夫婦就向哈佛大學捐出了1500萬美元，而后成立基金會再次捐助1億美元給哈佛大學，同年，他們還向耶魯大學捐贈了1500萬美元。

捐款之時，張欣是這么解釋的，“讓中國的貧困學生到世界一流大學去讀本科。”但人們很快發(fā)現(xiàn)，捐款沒多久后，潘石屹的兩個兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長地評價這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”