北京首農御林灣終取證 八年“等待”換來近30%價差

觀點網 在“拿地即開發”成為行業常態的今天，首農御林灣項目歷經八年有余才準備入市。

2月7日，北京住建委官網信息顯示，御林灣苑取得預售證。該項目為首農集團坐落于朝陽區崔各莊鄉來廣營北路29-323（西區）、29-324（南區）地塊的御林灣，項目共15棟住宅樓，批準銷售1563套房源，擬售均價7.81萬元/平方米。

觀點新媒體獲悉，該項目開發商為北京東洲房地產開發有限公司，由北京市東郊農場有限公司和北京伯仲聯投資有限公司分別持股51.00%和49.00%。

“價格戰”

具體來看，首農御林灣坐落于北京朝陽區奶西村，項目共分為南區（324地塊）和西區（323地塊）兩個地塊開發。

御林灣總建筑面積約21.04萬平方米，其中南區地塊容積率2.2，規劃為住宅樓；西區地塊容積率為1.3，規劃為住宅樓及商業（商業約2.3萬平方米）。

從項目定位來看，南區主打剛需改善型，12棟高層住宅共1485戶，建面區間為90-155平方米；西區則為低密洋房路線，規劃3棟洋房共76戶，建面約213-220平方米。

市場消息指出，高層均價6.5萬元/平方米，洋房均價7.7萬元/平方米。

據觀點新媒體查閱，首農御林灣項目地塊出讓時間為2017年，東洲房地產以24.958億元獲得朝陽區崔各莊鄉來廣營北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地土地使用權。彼時合同約定開工時間為2017年12月23日，竣工時間為2020年12月23日。

從簽約至取證，歷經八年有余。

拿地后兩年內項目毫無動靜，至2019年項目首次動工卻因安全事故停工整改。2023年重新啟動復工后，又在項目報規與調規環節中多次循環。

歷經“一波三折”，至2025年初，再次變更的建設方案獲批，首農御林灣得以快速推進。

從北京住建委最新公示的方案來看，朝陽區崔各莊鄉來廣營北路29-324等地塊二類居住及住宅混合公建用地項目，總建筑面積?78.01萬平方米，其中住宅建筑面積?47.37萬平方米（含商品住宅建筑面積?21.25萬平方米，政策性住房建筑面積?26.12萬平方米），商業建筑面積?1.37萬平方米，其他建筑面積?29.27萬平方米，共分?4期開發建設。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，前兩期為純政策性住房，后兩期包含商品房，全部工程計劃于2026年底竣工。

此次預售獲批的為南區10-21＃、西區2-4＃共15棟住宅樓的1563套房源，準許銷售面積21.04萬平方米，各樓棟擬售均價在7.17萬-8.61萬元/平方米區間，整體擬售均價約7.65萬元/平方米。

得益于拿地成本較低，項目擱置多年后入市得以在價格方面與周邊產品形成25-30%的價差。

觀點新媒體查閱，奶西板塊中在售項目有中建宸園、首開金茂望京樾，金隅望京云尚、北京城建望京國譽府等。

上述項目地塊在兩年內先后溢價拍出，樓面價亦隨之不斷攀升，每平方米溢價近2萬元，項目開盤后均價均為8.5萬/平方米及以上。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

在此之后板塊內未供應新地，存量項目迅速去化，而首農御林灣的入市，直接沖擊金隅望京云尚和望京國譽府。

據業內人士指出，首農御林灣高層擬售均價為6.5萬元/平方米，洋房擬售均價為7.7萬元/平方米。而高層產品金隅望京云尚均價8.07萬元/平方米；洋房項目望京國譽府售價8.99萬元/平方米。

分析人士還認為，3萬元價差或帶來新房擠壓二手房的效應。

開發史

拿地到預售擱置八年，不僅僅因為工程因素。

穿透開發商東洲房地產股權結構可以發現，東洲房地產由北京市東郊農場有限公司和北京伯仲聯投資有限公司分別持股51.00%和49.00%，前者控股股東為北京首農食品集團有限公司。

一家國有農業食品企業，為何“跨界”做房地產開發？

觀點新媒體了解到，項目所在奶西板塊此前為農業用地，且在國企首農集團的劃片范圍內。隨著城市化進程，由于所處位置靠近望京都，該板塊逐漸開始瞄向地產開發。

片區內一級開發工作由首農集團旗下西部農場進行，而后朝陽區政府“以資償債”，將北京市朝陽區崔各莊鄉來廣營北路二類居住用地項目和北京市朝陽區崔各莊鄉來廣營北路兩宗地塊讓渡予東洲房地產，并分別于2014年和2017年簽訂受讓合同。

數據來源：北京市規自委

前者由東洲房地產開發為東洲家園，已于2016年入市，戶型面積64-90平方米，總套數約2386套，均價2.2萬元/平方米，目前掛牌均價近3.5萬/平方米。

后者便是如今取證的首農御林灣，位于東洲家園東南側，同樣為東洲房地產操盤。

除了首農集團外，東洲房地產另一股東為伯仲聯投資，該公司背后由三名自然人持有。

2022年，股東間矛盾顯露。

當年9月，因東郊農場公司、東洲公司與北京銀行之間簽訂的《委托貸款協議》引發借款合同爭議，大股東東郊農場將二股東伯仲聯投資及東洲房地產共同告上法庭。

由于涉及股東內部的金融糾紛，法院對伯仲聯投資持有的東洲房地產公司股權采取了凍結措施。

而后伯仲聯投資認為因該案系借款合同糾紛，不涉及金融類爭議，應由北京市第二中級人民法院管轄，隨即提起上訴，并將東郊農場與東洲房地產再次訴至法院。但最終法院對伯仲聯投資的管轄權異議主張不予采納，維持原一審裁定。

另據天眼查公開信息顯示，伯仲聯投資所持有的東洲房地產1470萬元股權已被司法凍結，凍結期限將持續至2028年。

直至2023年在“保交付”政策督辦，疊加項目接近“準現房”邊際成本可控等驅動下，御林灣迎來實質性復工。

如今通過低價獲取入市競爭優勢，但也需注意到，壓價與調規無法完全掩蓋缺陷。

正因板塊前身為農業用地，此處雖地鐵路線環繞，但與地鐵站距離較遠，與一眾“地鐵房”相比，在交通方面處于下風；此外，目前板塊內商業配套稀缺，而競品項目均位于擁有商業配套的望京。

此外，觀點新媒體了解到，雖然奶西板塊在2026年北京擬供應地塊中并無身影，但在規劃中未來仍有住宅用地待出讓。

對于首農御林灣而言，首期憑借低價或能實現部分去化，至于后續銷售情況，仍需等待正式開盤。

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