徐匯東安舊改項目：新時代片區(qū)更新的標桿樣本

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本文摘自《易居研究2026迎新?？菏逦澹捍罅嵤┏鞘懈隆?，系統(tǒng)梳理徐匯東安舊改項目的概況、創(chuàng)新做法、綜合成效與現(xiàn)實局限性，全面呈現(xiàn)項目從“破舊立新”到“能級躍升”的全過程，深入剖析其在民生改善、經(jīng)濟激活、生態(tài)優(yōu)化、治理創(chuàng)新等方面的實踐經(jīng)驗。希望通過總結(jié)這一新時代片區(qū)更新的標桿樣本，為我國超大城市核心區(qū)存量空間更新、民生福祉提升、城市功能重塑提供有益借鑒，助力城市更新工作從“個案成功”邁向“系統(tǒng)成功”，讓老城區(qū)在新時代煥發(fā)新活力、承載新希望。

摘要

徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項目（以下簡稱"東安舊改項目"）是上海史上規(guī)模最大的單地塊舊改征收項目，位于徐匯區(qū)楓林街道內(nèi)環(huán)核心區(qū)，涉及117幢居民樓、6057證住戶，總建筑面積31萬平方米。項目于2024年3月啟動改造，僅用5天實現(xiàn)99.95%的簽約率，2025年完成三宗地塊出讓，總金額達523.03億元，創(chuàng)下全國土地出讓總價紀錄。

項目通過系統(tǒng)性創(chuàng)新，構(gòu)建了"經(jīng)濟可行、規(guī)劃引領(lǐng)、實施高效、社會協(xié)同"四位一體的更新模式。在經(jīng)濟平衡方面，創(chuàng)新采用捆綁開發(fā)機制，通過容積率從1.2提升至3.77實現(xiàn)項目可行性；在實施架構(gòu)方面，建立"市區(qū)聯(lián)手、政企合作"的分級開發(fā)模式，精準引入專業(yè)開發(fā)商；在治理機制方面，通過黨建引領(lǐng)、陽光征收、居民共建等創(chuàng)新做法，確保項目高效推進。

項目成效顯著，實現(xiàn)了多維度價值提升。在社會效益方面，居民人均居住面積從不足5㎡提升至20㎡以上，住房成套率達到100%，并形成完善的"15分鐘生活圈"服務(wù)體系；在經(jīng)濟效益方面，土地價值得到充分釋放，土地利用效率提高217%，同時打造"國際醫(yī)創(chuàng)城"產(chǎn)業(yè)功能，預(yù)計帶動就業(yè)超萬人；在生態(tài)效益方面，通過科學(xué)規(guī)劃顯著改善區(qū)域環(huán)境，構(gòu)建綠色低碳的城市空間。

該項目的成功實踐，為超大城市核心區(qū)更新提供了系統(tǒng)性的解決方案和方法論借鑒。其創(chuàng)新的經(jīng)濟平衡模式、政企合作機制和社會治理經(jīng)驗，對推進城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要的示范意義和參考價值。

項目概況

東安舊改項目地處上海市徐匯區(qū)楓林街道，具體范圍東至楓林路、南至中山南二路、西至東安四村、北至零陵路，緊鄰復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院，距離西岸金融城僅1.5公里，屬于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺核心地段。該項目始建于上世紀五六十年代，曾是新中國首個市直機關(guān)與工人合居的住宅小區(qū)，承載上海城市發(fā)展早期重要記憶。

歷經(jīng)半個多世紀的使用，項目在舊改啟動前已積累諸多突出問題。居住條件上，非成套房屋占比近70%，50平方米以下小戶型占比超70%，“廚衛(wèi)公用、空間逼仄”成普遍現(xiàn)象，房屋漏水、電路老化等安全隱患突出，90%以上居民有“改善居住”迫切需求；城市界面上，周邊楓林國際、徐匯牙防所等現(xiàn)代化設(shè)施已建成，而東安新村低矮破舊的建筑風(fēng)貌與之形成強烈反差，淪為內(nèi)環(huán)核心區(qū)“城市補丁”；人口結(jié)構(gòu)上，在冊戶籍人口15160人，孤老、獨居老人、重大病患者、低保人員等九類特殊群體占比約61%，家庭矛盾、利益糾紛等社會問題集中。正是這些長期未解的民生痛點與城市發(fā)展瓶頸，形成了“居民盼改、城市需改”的強烈共識，為后續(xù)項目高效推進奠定了堅實基礎(chǔ)。

基于這一共識，項目自2024年啟動以來，呈現(xiàn)出高效推進的特點。2024年3月第一輪意愿征詢居民同意率達99.17%；2024年10月正式簽約，僅5天就實現(xiàn)99.95%的高比例生效；2025年1月完成控規(guī)調(diào)整，新增3宗涉宅地塊；2025年3月至5月，三宗涉宅地塊通過協(xié)議出讓完成交易，總金額達523.03億元，其中125-31地塊以341.35億元創(chuàng)全國土地出讓總價“地王”紀錄；2025年9月，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯(lián)合體獲取兩地塊開發(fā)權(quán)，標志著項目邁入實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)階段。

圖1：東安一村實景圖

圖2：東安一村、二村地塊區(qū)位圖

圖3：徐匯區(qū)斜土社區(qū)C030301單元控制性詳細規(guī)劃125、127b街坊局部調(diào)整普適圖則

表1：三幅地塊信息表

二

做法經(jīng)驗

東安舊改項目通過系統(tǒng)性創(chuàng)新，構(gòu)建了“經(jīng)濟可行、規(guī)劃引領(lǐng)、實施高效、社會協(xié)同”四位一體的更新模式。該模式以捆綁開發(fā)與動態(tài)平衡機制為核心經(jīng)濟邏輯，以容積率提升與功能融合為空間支撐，以政企協(xié)同與分級開發(fā)為實施保障，并以黨建引領(lǐng)、陽光征收、居民共建為基礎(chǔ)治理手段，形成了一套可復(fù)制、可推廣的超大城市核心區(qū)更新方法論。

1.創(chuàng)新實施機制

1.經(jīng)濟平衡：捆綁開發(fā)與成本覆蓋機制

東安舊改項目采用三地塊捆綁開發(fā)的整體核算模式，構(gòu)建了可持續(xù)的經(jīng)濟平衡路徑。項目實際動遷成本接近每平方米15萬元，總成本預(yù)估達數(shù)百億元，若分散開發(fā)，單幅地塊均無法獨立承擔(dān)。通過捆綁開發(fā)，總建筑面積提升至約60萬平方米，實現(xiàn)了顯著的規(guī)模效應(yīng)：一方面攤薄了單位成本，另一方面為功能混合與“交叉補貼”創(chuàng)造了條件。具體而言，項目將商業(yè)與科研功能集中布局于125-31地塊，而127b-23、24地塊則聚焦高端住宅開發(fā)，形成“以住宅和商辦收益反哺產(chǎn)業(yè)載體、公共服務(wù)設(shè)施與動遷成本”的內(nèi)在平衡機制。523億元的土地出讓金覆蓋了約90%的前期動遷成本，而約40萬平方米的可售住宅預(yù)計貨值達800億元，共同保障了項目整體在經(jīng)濟上的可行性與良性循環(huán)。

2.科學(xué)規(guī)劃：容積率提升與功能融合路徑

項目規(guī)劃以容積率提升為關(guān)鍵抓手，通過空間資源的優(yōu)化配置，系統(tǒng)性破解了原有城區(qū)功能衰退與配套缺失的困境。規(guī)劃將平均容積率從1.2提升至3.77，這一決策建立在多維度合理性基礎(chǔ)之上：經(jīng)濟層面，提升開發(fā)強度是覆蓋巨額動遷成本、實現(xiàn)項目資金平衡的必要前提；功能層面，為承載“國際醫(yī)創(chuàng)城”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)與完整公共服務(wù)體系提供物理空間保障；技術(shù)層面，經(jīng)交通、環(huán)境等專項評估驗證了區(qū)域?qū)Ω邚姸乳_發(fā)的承載能力。

在提升容積率的基礎(chǔ)上，項目通過精準的功能布局實現(xiàn)價值融合。產(chǎn)業(yè)功能上，依托中山醫(yī)院資源在125-31地塊集中布局15萬平方米醫(yī)創(chuàng)載體，構(gòu)建“研發(fā)—臨床—轉(zhuǎn)化”一體化生態(tài)；居住功能上，127b-23、24地塊聚焦高端改善需求，通過取消公租房和中小套型配建以及規(guī)劃大戶型產(chǎn)品提升社區(qū)純粹性。二者通過“醫(yī)療創(chuàng)新走廊”與景觀綠帶實現(xiàn)有機分隔與聯(lián)動，最終形成“高端就業(yè)+品質(zhì)居住”相輔相成的功能格局。

圖4：徐匯區(qū)楓林-01更新單元規(guī)劃實施方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖

3.多元合作：分級賦能與權(quán)責(zé)對位的實施架構(gòu)

項目采用“市區(qū)聯(lián)手、政企合作”的模式，其精髓并非簡單引入多個合作方，而是基于開發(fā)鏈條的不同環(huán)節(jié)與地塊的核心功能，進行戰(zhàn)略性的能力匹配與風(fēng)險分攤，形成“分級賦能、權(quán)責(zé)對位”的實施架構(gòu)。

一級開發(fā)由政府平臺主導(dǎo)，為資產(chǎn)價值“筑基”。在土地出讓階段，由徐匯城投與上海地產(chǎn)集團等市級平臺合資成立項目公司（如上海新東安、上海新百安），通過協(xié)議出讓獲取地塊。此舉旨在利用政府平臺的公信力與資源協(xié)調(diào)優(yōu)勢，高效完成前期土地整理與規(guī)劃定位，為地塊注入確定性，從根本上錨定并提升其基礎(chǔ)價值，為后續(xù)市場化運作鋪平道路。

二級開發(fā)按“功能”引入專業(yè)開發(fā)商，實現(xiàn)“能力嫁接”。在開發(fā)運營階段，并非簡單引入資金，而是依據(jù)地塊功能精準引入頂級開發(fā)商。例如，在高端住宅開發(fā)上經(jīng)驗豐富的企業(yè)（如中海、招商、中華企業(yè)、宸嘉）主導(dǎo)住宅地塊，確保產(chǎn)品力與溢價能力；而對包含復(fù)雜產(chǎn)業(yè)載體的地塊，則需兼具開發(fā)與產(chǎn)業(yè)資源整合能力的企業(yè)（如中海）共同操盤。該模式通過清晰的權(quán)責(zé)利劃分，不僅分散了巨額投資風(fēng)險，更關(guān)鍵的是保障了高端定位的精準落地。它避免了單一開發(fā)商能力短板可能帶來的品質(zhì)折損，通過強強聯(lián)合，將政府的戰(zhàn)略意圖、平臺的本地資源與市場頂尖的專業(yè)能力無縫對接。

4.政府統(tǒng)籌：全鏈條賦能與制度保障

徐匯區(qū)政府以“政策護航、資源整合、流程提速”為核心，為項目提供全鏈條支持。政策方面，徐匯區(qū)將項目納入市級“兩舊一村”改造重點項目庫，出臺專項征收補償政策，結(jié)合區(qū)域房價水平細化“評估價+補貼+獎勵”標準，保障居民收益；針對特殊群體推出“優(yōu)先選房+搬家?guī)头?醫(yī)療銜接”組合政策，解決后顧之憂。規(guī)劃方面，區(qū)規(guī)資局僅用3個月完成斜土社區(qū)125、127b街坊控規(guī)調(diào)整（從公示到批復(fù)），明確3宗涉宅地塊指標，同步規(guī)劃空中連廊、地下通道與西岸金融城聯(lián)動，助力項目從“單一舊改”向“綜合開發(fā)”升級。此外，組建跨部門工作專班（整合住建、城管、民政、醫(yī)療等12個部門），聯(lián)合開展違建拆除、治安維護，協(xié)調(diào)社區(qū)醫(yī)院為行動不便老人上門體檢，聯(lián)動教育部門預(yù)留安置房源周邊學(xué)校學(xué)位，打通“征收-安置-服務(wù)”全環(huán)節(jié)堵點。

該做法適用于涉及面廣、協(xié)調(diào)難度大的大型城市更新項目，能通過政府統(tǒng)籌打破部門壁壘，提升項目推進效率。要知道，舊改項目常因“部門權(quán)責(zé)交叉、審批流程冗長、資源協(xié)調(diào)困難”陷入推進慢、推進難的困境，而徐匯區(qū)政府正是通過“定政策、提速度、聚資源”的主動作為，成為項目突破瓶頸的“主心骨”，讓原本可能耗時數(shù)年的流程大幅壓縮，為項目高效落地提供了關(guān)鍵保障。

5.黨建引領(lǐng)：精準化的群眾動員體系

項目以黨建為核心抓手，成立臨時黨委和12個臨時黨支部，組建近500人舊改專班（黨員占比超30%）。針對占比約61%的特殊群體（居住困境最為突出），建立“一戶一表”檔案，通過“圓桌會議+上門走訪”雙軌模式解決居民訴求——累計召開240余場圓桌會，對未參會居民實現(xiàn)100%上門溝通，成功化解家庭矛盾、利益糾紛超300起，快速打消居民顧慮，為高比例意愿征詢和簽約奠定基礎(chǔ)。該經(jīng)驗適用于人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜、特殊群體集中的大型舊改項目，能通過精準服務(wù)凝聚共識。

6.陽光征收：全流程透明的補償機制

面對居民對“公平補償”的核心訴求（小戶型、非成套房屋居民尤為敏感），項目推行全流程透明化征收：標準統(tǒng)一上，從面積認定、評估價核算到補償金額確定，均采用“電子簽約系統(tǒng)”，杜絕人為操作空間；信息公開上，在征收基地設(shè)置公示欄，實時公布每戶簽約進度、補償明細及安置房源剩余情況，主動接受居民監(jiān)督；利益保障上，采用“評估價+補貼+獎勵”模式，若評估價低于區(qū)域均價則按均價計算，額外設(shè)置早簽約獎、早搬遷獎，居民最高可多獲15%補償。此做法適用于涉及大量住戶、補償爭議易頻發(fā)的舊改項目，能以公開公正減少推進阻力。

7.居民共建：自發(fā)組織參與的共同治理

項目將居民作為舊改核心力量，推動全流程參與。規(guī)劃階段，通過“居民議事會”收集意見，對征收方案修改10余處（如增加浦東三林安置房源、優(yōu)化戶型設(shè)計），充分尊重居民意愿；實施階段，居民自發(fā)組建“簽約互助群”，幫助孤寡老人看房選房、搬家，主動勸說住房條件較好的居民支持舊改，形成“帶頭走+拉著走”良好氛圍，快速帶動簽約速度。此經(jīng)驗適用于居民訴求強烈、需凝聚集體共識的舊改項目，能以居民自治加速項目推進。

更新成效

東安新村舊改項目在社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效應(yīng)等多維度取得顯著成效，實現(xiàn)了“民生改善、經(jīng)濟增長、生態(tài)優(yōu)化”的多重目標。

1.社會效益：民生福祉與城市功能全面提升

項目徹底解決了老舊小區(qū)的歷史遺留問題。居民人均居住面積從不足5㎡提升至20㎡以上，住房成套率達到100%；4500套安置房源精準對接需求，特殊群體獲得優(yōu)先保障。社區(qū)服務(wù)設(shè)施全面升級，形成"15分鐘生活圈"完善服務(wù)體系。在城市功能方面，195米超高層地標重塑城市天際線，一貫制學(xué)校、社區(qū)醫(yī)療中心等配套設(shè)施補齊區(qū)域公共服務(wù)短板，與西岸金融城的功能聯(lián)動顯著提升了區(qū)域綜合承載力，實現(xiàn)從單一居住區(qū)向綜合功能區(qū)的轉(zhuǎn)型升級。

2.經(jīng)濟效益：土地價值與產(chǎn)業(yè)活力充分激活

項目創(chuàng)造了顯著的經(jīng)濟價值。土地出讓金523億元創(chuàng)全國紀錄，容積率從1.2提升至3.77使土地利用效率提高217%，純住宅樓面價超12萬元/㎡體現(xiàn)了強大的價值兌現(xiàn)能力。通過"土地出讓收益+規(guī)劃增值+多元合作"的三重路徑，不僅覆蓋了90%以上的前期成本，更形成了"前期平衡+后期增值"的良性循環(huán)。產(chǎn)業(yè)方面，"國際醫(yī)創(chuàng)城"定位預(yù)計帶動就業(yè)超萬人，與西岸金融城形成的"醫(yī)療+金融"產(chǎn)業(yè)集群將為區(qū)域經(jīng)濟注入持續(xù)動力。

3.生態(tài)效應(yīng)：城市環(huán)境與居住品質(zhì)顯著改善

項目通過科學(xué)規(guī)劃大幅改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境。采用"一廊、三帶、三區(qū)、三點"的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃三條景觀綠帶，增加區(qū)域綠化面積，提升城市生態(tài)承載能力。空中連廊、地下通道的設(shè)計減少地面交通壓力，構(gòu)建"綠色低碳"的交通體系。在居住環(huán)境方面，127b-23地塊首層架空設(shè)計增加社區(qū)公共活動空間、改善通風(fēng)采光，配套的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施與"15分鐘生活圈"為居民提供便捷、綠色的生活方式。

四

項目局限性

盡管東安舊改項目在徐匯濱江地區(qū)取得了顯著成效，但從上海其他區(qū)域推廣復(fù)制的角度考量，仍存在以下現(xiàn)實局限性：

1. 資金平衡高度依賴濱江地段能級

項目依托徐匯濱江這一稀缺板塊的土地溢價實現(xiàn)資金閉環(huán)，523億元的土地出讓收入建立在其直面黃浦江的區(qū)位價值基礎(chǔ)上。而上海多數(shù)更新片區(qū)不具備同能級的江景或核心資源支撐，難以復(fù)制“以地段溢價覆蓋整體更新”的平衡模式。即便在上海，非濱江、非熱點區(qū)域的舊改項目仍將面臨投入產(chǎn)出失衡的壓力。

2. 實施主體能力與政企協(xié)作深度難以對標

項目由中海、招商等頭部房企操盤，要求企業(yè)具備從住宅開發(fā)、商業(yè)運營到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全鏈條能力。同時，項目推進中所依賴的區(qū)級強力支持與跨部門協(xié)同機制，在其他區(qū)域未必能夠完全復(fù)制。若區(qū)域政府資源協(xié)調(diào)能力有限，或缺乏相匹配的品牌開發(fā)商參與，項目整體推進效率與實施質(zhì)量將面臨挑戰(zhàn)。

3. 規(guī)劃政策支持力度具有區(qū)域特殊性

項目從容積率1.2提升至3.77的調(diào)整幅度，在上海常規(guī)更新項目中屬較高水平，依賴規(guī)劃部門對濱江重點地區(qū)的特殊支持。此外，項目在審批流程上享受的“綠色通道”與并聯(lián)審批機制，也體現(xiàn)了試點項目的政策優(yōu)先性。其他區(qū)域若無法獲得同等級別的規(guī)劃彈性與行政支持，項目周期與成本控制將面臨更大不確定性。

4. 市場窗口與區(qū)域聯(lián)動條件難以重現(xiàn)

項目啟動時恰逢上海高端住宅相對比較火熱的時期，為土地拍賣提供了有利環(huán)境。而當(dāng)前市場整體進入調(diào)整階段，高端住宅市場也面臨去化壓力。此外，項目與西岸金融城、前灘等核心板塊的聯(lián)動效應(yīng)，在上海其他缺乏同類能級輻射的片區(qū)難以再現(xiàn)，影響項目整體吸引力與持續(xù)運營能力。

5. 功能復(fù)合與長期運營能力面臨考驗

項目定位為“住宅+商業(yè)+辦公+文化”綜合體，其成功不僅依賴前期開發(fā)，更取決于后期運營與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。若缺乏具備整體運營經(jīng)驗的實施主體，或區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與消費能級不足，容易陷入商業(yè)空置、社區(qū)活力不足的困境，影響項目長期價值與社會效益。

五

小結(jié)

東安舊改項目的成功實踐，標志著上海城市更新從解決基本民生訴求邁向追求區(qū)域功能重塑與高質(zhì)量發(fā)展的新階段。該項目最具價值的成果在于系統(tǒng)性地構(gòu)建了一套在超高成本約束下實現(xiàn)經(jīng)濟平衡、社會效益與城市升級多目標協(xié)同的"東安模式"。

這一模式的方法論精髓體現(xiàn)在三個層面：在經(jīng)濟邏輯上，通過"整體規(guī)劃、肥瘦搭配"破解資金難題；在實施路徑上，通過"政府主導(dǎo)前期、市場運作后期"實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)與效率最大化；在價值創(chuàng)造上，通過"規(guī)劃定位先行引領(lǐng)土地增值"為核心區(qū)存量空間賦能。這些創(chuàng)新實踐為超大城市核心區(qū)更新提供了重要參考。

然而，需要清醒認識到，項目的成功建立在特定的區(qū)位條件、政策支持和市場時機基礎(chǔ)上。在經(jīng)驗推廣時，應(yīng)重點借鑒其方法論和實施理念，而非簡單復(fù)制具體做法。對于大多數(shù)項目而言，需要結(jié)合自身條件，在項目規(guī)模、合作模式、平衡機制等方面進行適應(yīng)性調(diào)整，探索符合當(dāng)?shù)貙嶋H的可實施路徑。

未來，隨著城市更新進入"留、改、拆"并舉的深化期，需要在容積率轉(zhuǎn)移、跨區(qū)域資源調(diào)配、長效收益機制等方面進一步創(chuàng)新，推動城市更新工作實現(xiàn)從"個案成功"到"系統(tǒng)成功"的轉(zhuǎn)變，持續(xù)促進城市的可持續(xù)發(fā)展。