小區維修實際工程量審價金額遠低于包干總價，到底按哪個價結算？

小區公共區域老化亟待維修，為了結算方便，業主大會與施工方簽訂了總價包干合同。竣工后，業主大會卻發現實際工程量對應的價款低于包干總價，能否要求工程審價后再進行結算？ 上海市靜安區人民法院（以下簡稱靜安區人民法院）就審理了這樣一起建設工程施工合同糾紛案件。 審價金額遠低于包干總價引糾紛

上海某小區樓棟的外立面老化嚴重，需使用住宅專項維修資金進行修繕。

為此，2021年12月，小區業主大會對修繕工程進行招標，某公司提交投標文件，投標報價為290余萬元，工程范圍包括外墻修復、空調架安裝及排污管包覆等。

該公司公司中標后，在合同簽訂前曾向小區業主大會提交施工報價文件，其中工程總價與投標報價一致，但各施工項目的工程量減少，施工單價上調，業主大會收到后進行書面確認。

2022年8月31日，雙方簽訂《施工合同》，約定的工程量與施工報價文件相同，采用固定總價的方式進行結算，工程總價為290余萬元。施工期間，公司曾向業主大會提交部分增項工程的簽證單，業主大會向公司支付工程進度款220余萬元。

工程竣工后，某公司自行制作結算材料，主張合同內工程及合同外增項總價為320余萬元，要求業主大會支付剩余款項。

然而，該小區維修資金的托管銀行委托審價公司進行工程審價，審價金額僅為260余萬元，遠低于某公司主張的價款！

雙方對工程審價及結算均有爭議，某公司要求按照合同約定的固定總價及額外增項進行結算，故向法院提起訴訟。

靜安區人民法院經審理認為，業主大會與某公司雖約定以固定總價的形式結算，但是住宅專項維修資金為業主共同所有，其使用需接受監管，在結算前應通過審價程序對工程款金額進行實質性審查。

對于工程款的計算方式，某公司的施工單價高于投標報價，構成對招、投標文件的實質性背離，應以投標單價作為審價依據。

后法院委托鑒定機構以投標單價及實際工程量進行審價，審價金額為280余萬元，低于合同約定總價，應以審價結果作為應付工程款金額，故判決業主大會向某公司支付剩余工程款56萬余元。

一審判決后，某公司提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

如何保障維修資金合理使用？

靜安區人民法院民事審判庭法官助理趙錦鈺表示，老舊小區公共部位維修覆蓋面廣、涉及居民日常生活，是一項民生工程，其住宅專項維修資金的使用必須經過實質性審查與嚴格監管。

住宅專項維修資金是業主預先繳納的專項資金，應當用于住宅共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，它就像房子的“養老金”和“健康賬戶”，能夠為社區的持續煥新提供資金支持，保障房屋的整體安全與正常使用。住宅專項維修資金的使用方案，需經小區業委會審核同意后，報市人民政府建設（房地產）主管部門備案，專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位，以保障全體業主的合法權益。

本案中，業主大會與某公司雖約定以固定總價結算，但案涉工程需使用小區住宅專項維修資金，故結算前應對工程量進行審價。工程量及施工單價為建設工程的核心內容，應以實際工程量作為審價標準。但公司中標后以縮減工程量的方式上調施工單價，構成對招、投標文件實質性內容的背離，損害小區全體業主的合法權益，故法院采納以投標單價作為依據的審價結果，并以該審價結果作為工程款金額，判令業主大會支付剩余工程款。

業委會是業主大會的常設執行機構，代表全體業主處理日常事務。對于小區公共部位維修工程，業委會應充分履職：在招標之時，審查各投標單位的建筑業企業資格證書，排除不具有建設資質的施工主體，初步審核各施工單位上報的工程范圍、施工單價、費用預算等，同時將招、投標情況及時公示，通過業主大會決議程序確定施工單位；簽訂建設工程施工合同時，應仔細對比合同條款與招投標文件的內容，確保兩者一致；工程款結算前，應委托正規的審價機構，對工程款進行實質性審核，保障住宅專項維修資金的合理使用。