中海通州九棵樹項目方案反饋意見來了！僅兩棟住宅樓建筑高度54.1米

北京進深 劉治穎 2月12日，北京市規劃和自然資源委員會通州分局發布關于北京市通州區老城平房棚戶區改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊R2二類居住用地項目方案公示反饋意見采信情況和總平面圖公布的通告。

2025年12月23日至12月31日及2026年1月21日至1月29日，通州分局兩次對北京市通州區老城平房棚戶區改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊R2二類居住用地項目方案進行了現場和網上公示，每次公示期7個工作日，公示期間收到公眾反饋意見14份，經與建設單位溝通，現將采信情況通告如下：

1.公眾反饋意見：用地北側6016地塊尚未入市，但該項目公示方案中的北側高層建筑明顯不滿足《北京地區建設工程規劃設計通則》中關于退讓相鄰單位建設用地邊界線距離的要求，影響北側6016地塊權益，建議該項目建設單位按照設計通則要求重新調整樓座位置布局。

建設單位意見：根據《北京地區建設工程規劃設計通則》第2.3.4條，在相鄰用地雙方自愿協商且不違反相關法律法規的基礎上，可按雙方協議執行，不再按照權益退線進行退距。本項目與北側現狀空地權益單位溝通協商，已就本次設計方案征求權益單位同意意見。

通州分局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

2.公眾反饋意見：項目掛牌文件附件“多規合一”協同平臺審核意見函中明確指出，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間不得建設永久性建筑，但該項目公示方案中在上述空間內仍設置了景觀大門、雨水調蓄池、化糞池等永久性建筑，明顯與“多規合一”要求不符，建議該項目建設單位按照“多規合一”要求重新調整上述建筑位置布局。

建設單位意見：本項目永久性建筑均規劃在20米范圍以外。根據《民用建筑設計術語標準》（GB/T50504-2009）：建筑物指“用建筑材料構筑的空間和實體，供人們居住和進行各種公共活動的場所”。雨水調蓄池、化糞池等構筑物不屬于永久性建筑。

通州分局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

3.公眾反饋意見：該項目的規劃設計方案為高度60米，超過原規劃高度45米限高，嚴重影響周邊居民樓采光，懇請不予審批通過，按照原規劃45米限高執行。

建設單位意見：根據《北京市規劃和自然資源委員會通州分局關于通州區老城平房范圍內棚戶區改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6017地塊供地項目“多規合一”協同平臺審核意見的函》（京規自（通）供審函[2025]0004號），規劃建筑高度45米（局部60米）。本項目方案中僅2#住宅樓、4#住宅樓建筑高度54.1米，滿足《北京城市副中心管理委員會關于印發<北京城市副中心建設工程建筑高度彈性管控技術要點>的通知》(副中心管委發〔2025〕19號)的相關要求。

通州分局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

4.公眾反饋意見：6017地塊北側的6016地塊還沒有拍賣，如果6017地塊是60米設計高度，按照當代小區北高南低的設計格局，北側的6016地塊的樓層高度勢必一定會更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地塊的高度一定會對瑞都國際南區外圍的12號樓13號樓形成采光時長影響?，F在瑞都國際小區的12號樓13號樓前面沒有遮擋，日照時長均為全天日照，60米的高度形成的遮擋會如何影響到兩幢樓居民的日照時長以及生活舒適度，請各位領導重新予以考慮評估。

建設單位意見：本項目規劃樓棟與瑞都南區現狀樓棟最近距離約187米，建筑間距滿足國家及北京市的相關要求。按照日照分析軟件的日照分析模擬，本項目對周邊現有建筑的日照均滿足國家及北京市的相關要求。

通州分局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

按照相關法律法規要求，現將上述建設工程設計方案總平面圖予以公布，公布期限自即日起至全部建設項目建成后通過規劃核驗之日止。本項目各項技術經濟指標以建設工程規劃許可證最終審批為準。

據查閱，2025年11月27日北京第七輪土拍中，中海地產以12.48億元競得該地塊，樓面價2.29萬/㎡，溢價率僅0.97%。

地塊前身為通州老城平房棚戶區改造項目一期用地，屬二類居住用地，占地約2.47萬㎡，規劃建筑面積約5.44萬㎡，容積率為2.2，建筑限高45米（局部可放寬至60米）。從規劃條件看，預計打造洋房與小高層相結合的產品。

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