謝逸楓：當務之急是新一輪政策加碼，全力穩房地產

文/謝逸楓

按照目前美國的說法，在之前已征收的20%和34%關稅基礎上，再額外征收50%的關稅，使美國對中國商品征收的總關稅達到104%，并且在北京時間今天12點01分正式生效。

應對美國104%關稅的最簡單、直接有效的措施，就是迅速啟動內需市場。一是給服務性行業大力的補貼，把出口企業的退稅補貼全部投入給服務行業，而服務行業可以容納大量的就業。

二是大規模、大力度刺激房地產，全力促進市場止跌回穩，是內需循環的破局點。如何快速讓房地產復蘇上漲，關系到經濟穩定、老百姓的財富增長、地方財稅增長、57個相關產業發展、金融信貸穩定、就業等穩定。

與此前幾次關稅博弈有所不同，此輪國內系有備而來， 有諸多底牌未出。 一方面是房地產行業已經經歷了深度調整，2024年房地產銷售面積較高峰累計降幅達46%， 新開工房屋面積較高峰累計降幅達67%。

房地產開發投資較高峰累計降幅達32%， 過去幾年房地產的軟著陸意義重大， 為當下的大國博弈提供了底氣。一方面是去年9月24日以來， 穩樓市穩股市態度明確， 政策力度不斷加碼。預計后續經濟和股市有諸多儲備政策可以期待。

目前關稅的影響，刺激外需轉向內需以穩定經濟發展大局的必要性顯著提升，房地產作為內需的重要抓手，將成為主要刺激方向。從時間節點來看，4月底的會議將是政策加碼的關鍵時間點之一。

“對等”關稅政策出臺后，短期國內出口面臨沖擊，穩經濟穩增長背景下，需要消費和投資更多發力，而住房消費為最大的消費、房地產投資是投資重要組成。目前短期住房消費、投資尚未企穩背景下，需要更多政策提振。

進入二季度，政策加碼時刻已經到來。一季度的經濟和典型城市商品成交數據已出現季節性回落，步入傳統的政策窗口期的同時，又迎來美國關稅超預期。此時出臺房地產增量政策，具有較強的可能性和迫切性。

最大內需是房地產，當務之急是加大房地產政策刺激規模、力度。從手段來看，降準降息、打通城中村改造與收儲堵點、一二線城市限制措施取消、松綁公積金和商業信貸首付和利率及稅收、加大購房補貼和以舊換新及調整公積金等政策。

一是專項借款的城中村改造規模授信1萬億元擴大至2萬億元，加快打通堵點，加快政策落地。2024年以來城中村改造專項借款的銀行授信超過1萬億元，其中投入到項目的資金僅三分之一。因此，加快打通政策堵點，加快方案落實是重點。

二是貨幣化安置方式的297個城市100萬套城中村改造、危舊房改造擴大到200萬套。按照35城、297城總資金需求為3萬億元-9萬億元。2024年以來落實貨幣化安置城中村改造的資金不到100億元。因此，加快打通政策堵點，加快方案落地。

三是保障性住房再貸款下收儲存量商品房用作保障性住房、人才房、安置房、學校宿舍規模3000億擴大到2萬億元。2024年以來保障性住房再貸款僅僅使用金額為六分之一不到。因此，加快打通政策堵點，加快方案落地。

四是4.4萬億元的專項債，收回存量閑置土地比例占比由10%擴大到30%，由4400億元資金規模擴大到1.32萬億元。2024年以來專項債收回存量閑置土地的擬落地資金僅僅為500億元。因此，加快打通政策堵點，加快方案落地。

五是商品房庫存超過24個月的城市，暫停2年-3年新增住宅用地供應、暫停新建配售型保障房、暫停新建保障性住房（經適房、共有房、限價房、人才房，廉租房、公租房、保租房）、安置房、宿舍，通過收回、收儲化解庫存。

六是降準、降息、降低房地產項目資本金比例。

七是降低住房公積金貸款利率、降低住房商業貸款利率、降低存量房貸利率。

八是降低住房公積金和商業貸款二套首付比例，為15%，放開第三套房貸限制。

九是統一延長住房公積金貸款期限，由25年延長為30年-35年；統一延長住房商業貸款的貸款期限，由30年延長為35年-40年。

十是加大一手房契稅、印花稅、二手房轉讓增值稅、個人所得稅的免減力度。

十一是全面取消北京、上海、深圳和海南等城市限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限商住等限制措施。

十二是擴大房地產項目白名單規模，由4萬億元擴大到8萬億元，全面保覆蓋項目交房；保函置換商品房預售款；加大支持資產管理公司入股待交房的項目。

十三是三道紅線制度、房地產貸款集中制，由短期的住房金融審慎管理制度轉為長期的住房金融審慎監管制度，亦稱“金融風險監管”、“金融風險監督”。也可以暫停3年-5年三道紅線制度、房地產貸款集中制的考核，也可以放松考核指標。

十四是銀行放開對房企的增量貸款，包括開發貸（流動資金貸款、土地開發貸款、商品房開發貸款、住房開發貸款）、保證貸款、抵押貸款和質押貸款、短期貸款?、中期貸款?、自營貸款；包括房地產非標融資，包括委托貸款和信托貸款。

十五是目前房企境內債券、境外債券重組困難。六大國有銀行各出資5000億元，持有房企到期的境內債券、境外債券、商票，期限為5年，用公司股權和土地及房屋等資產作為擔保或質、抵押；統一對房企金融債務展期，期限為5年。

2025年房企債務到期規模達到5257億元，三季度是償債高峰，達1574億元。若銷售長期低迷，已經實現債務重組的房企面臨再次違約。2024年房企債券到期規模達4828億，發行規模僅有2158億，房企無法通過“借新還舊”覆蓋到期債務。

十六是降低商業地產（辦公樓、商業營業用房、商住房）的商業貸款首付比例，首套為50%降至30%，二套為60%降至40%；降低首套、二套商業貸款利率，下降利率幅度為80基點-100基點。

十七是降低公司購買商業地產的契稅?、增值稅?、印花稅?、房產稅?、城鎮土地使用稅?；取消個人限制購買商業地產，降低個人購買商業地產的契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅；統一延長商業地產貸款期限，由10年延長為15年-20年。

十八是設立10萬億元-20萬億元平穩房地產基金。截止2024年底，全國未銷售房地產庫存（商品房待售庫存、土地待開發庫存、商品房和土地已施工未竣工）價值達到93萬億元。因此，平穩房地產基金規模占未庫存價值的10%-20%多一點。

十九是組建30萬億元-50萬億元的國家住房銀行（國家政策性住房金融機構）。黃奇帆先生曾提出，盡快組建住房銀行，國家拿出50萬億到70萬億元，集中采購閑置庫存房屋，利用這個時間窗口，建設類似于新加坡的組屋、廉租房制度。

目前全球主流的住房金融制度大致有三類，住房抵押貸款制度、公積金制度和住房儲蓄制度。住房抵押貸款顯商業性和資本性，對貸款人有收入要求。公積金主要面向有穩定工作的城鎮居民，并具有一定強制性。

住房儲蓄制度，稱為住房銀行，是一種政府扶持的公益性融資體系，主要為低收入、無房者提供低息貸款，去購買商品房、保障性住房。性質來看，住房銀行屬于社會保障體系，為不同收入和不同居住需求的人都提供了購房融資渠道。

住房銀行模式，全球有三種模式。第一類是美國的“兩房”模式。“兩房”指的是房利美和房地美，全美最大的兩家住房抵押貸款公司。“兩房”模式最大的特點是“次貸+政府兜底”。美國政府授權下，“兩房”能將優質的住房抵押貸款。

通過打包成金融資產（如債券）拿去市場流通，回籠資金后再放貸，稱ABS資產證券化。好處是政府信用背書，房貸流動性提高。“兩房”有政策性金融屬性為低收入群體和少數族裔提供抵押貸款。“失控”的時候，是2007年的次貸危機。

第二類是法德儲蓄銀行模式。法德儲蓄銀行的資金池為居民自愿繳納，具有互助性質，政府為低收入者提供補貼。住房銀行除了為儲戶提供超低息貸款，還有社會保障房、城市更新項目等公益性投資，且資金基本只在機構和儲戶之間流動。

德國最大住房儲蓄機構施威比豪爾銀行，房屋貸款利率為2.15%，存貸利差長期穩定保持在2%，這使得超過1/3的德國居民參與到項目中。相當于國內的房貸利率，可謂是非常低，大大的提高房貸流動性和使用及覆蓋更多的人群。

第三類是新加坡中央公積金模式。1955年新加坡建立中央公積金制度，1968年用于住房。相比法德儲蓄模式的“自愿”，它的特點則是“強制”。居民和其雇主強制繳納而形成的資金池，大頭用于保障房（組屋）的建造和為購房者放貸。

組屋只面向中低收入者，10%的公積金用于首付，剩余貸款再用公積金還。在“中央公積金制度+組屋”的住房銀行模式下，新加坡公民住房自有率高達90%，實現了“居者有其屋”。這是非常值得中國借鑒的，即首付10%。

盡管中國目前并無嚴格意義上的住房銀行，早在2009年，業內學者便提出過類似設想。2014年，國開行設立了住宅金融事業部，發行住宅金融專項債，用于支持棚改和城市基建，這被視為住房銀行首次嘗試。

2015年，住建部有人撰文稱“國家住房銀行成立的條件已經基本成熟”，一度引發熱議。在之后，2015年-2018年，偶有建議和相關支持文件，但大都沒了下文。一直到2022年，業內學者紛紛提出建立國家住房銀行。

二十是長期來來看，扎實有序推動房地產行業轉型，加快構建房地產發展新模式（之前叫房地產發展長效機制、推動構建房地產發展新模式），有序搭建相關基礎性制度（之前叫完善相關基礎性制度）。

貿易戰、關稅戰對中國樓市的影響頗為微妙，首先對宏觀經濟、實體經濟、出口企業的影響大于樓市，宏觀經濟的拖累抑制住房需求、影響房地產市場止跌回穩的速度，地方財政壓力影響土地市場。

其次是加快中國進一步降息、降準，降低房企融資成本、購房者房貸壓力。再次是抗風險城市的房地產區域分化，熱點城市抗風險能力強，高端住宅成交加快。抗通脹的高端住宅、核心、熱點城市的改善住宅交易量將上漲。

最后是中國正推動經濟從外向型向內需驅動轉變，通過“內循環”戰略抵消外貿、關稅給經濟帶來下滑影響。若內需提振成功，樓市作為重要經濟支柱受益，因為房地產是最大的內需，涉及57個相關產業，是經濟增長的火車頭、引擎器。