破局先兆？中海成都突然換帥，“年內掉隊驚人”

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

多個消息源證實：近日，中海成都低調“換帥”，即徐驍接棒高震極。

注意！5月下旬，中海集團董事長顏建國赴中海地產成都公司調研，據相關文章對外表述，此行目的是“深入謀劃子企業高質量發展相關舉措”等。

其中，顏建國對中海成都提出明確要求，即“聚焦經營目標達成，保持戰略定力、樹立發展信心，聚焦價值創造，塑造差異化競爭優勢”等。

當前，中海在成都市場上最引人關注的是正在建設的摩天大樓——“中海天府中心”，位于天府新區總部商務區，主塔建筑高度達489米，建成后將超過前不久剛復工的“綠地蜀峰468”，成為西南第一高樓。

除了“直插云霄”超級高之外，“中海天府中心”項目總建面約54.9萬方，號稱總投資107億元，計劃明年建成。這無疑是個“超級龐然大物”。

這雖是個令人驕傲的大手筆，但百億級持續投入，也似乎過度吸納了中海成都資源，使其在成都樓市的銷售表現掉隊嚴重，已被其他地產央國企甩得老遠了，也跟中海在全國總體銷售排名極不相稱。

據克而瑞監測統計，今年前5個月，中海只賣了19.11億元，排名第24位，較排名前三的中鐵建地產（66.49億元）、華潤置地（63億元）和保利發展（45.88億元）差距甚大。

跟去年同期銷售額21.78億元及排名第13位相比，今年內其他一線房企大步向前，成都中海猶如“逆水行舟，不進則退”。另外，成都中海去年全年銷售額77.03億元，排名第12位，遙看2020年曾以172億元銷售額位列第五位。

細查當前銷售額居前的成都房企，一個重要原因是在成都主城區保持了較高頻的拿地節奏，加上成都樓市中高端改善市場持續企穩，銷售規模也比較搶眼。

再看中海，最近一次拿地應是去年7月，在青羊區蔡橋拿下111.55畝宅地，成交樓面價1.81萬元/㎡。

反觀一線城市土拍，中?？胺Q最強者。年初至今，中海在北京狂砸了幾百億，其中就包括位于北京海淀的“京城新單價地王”，成交樓面價10.23萬元/㎡，溢價率27.93%，總價75.02億元。

年初以來，中海在深圳、杭州、沈陽等城市也有重倉拿地?？次鞑渴袌?，去年底及今年初，中海時隔半年再次加碼西安熱門的西部大道127畝用地。

5月下旬，中海摘得蘭州雁灘約115畝地。當地媒體說，這是近幾年蘭州出讓規模最大的居住用地，“實力強企+黃金地塊的碰撞”令人十分期待。

成都作為新一線城市之首，房地產市場一直比較穩，也是一線房企搶規模的必爭之地。此次中海成都“換帥”，業內猜測應是其變革大幕開啟的先兆。

據克而瑞監測，今年前5個月，按全口徑銷售額，中海攬金903.8億元，較去年同期1017億元同比減少113.2億元，排名次于銷售額1161.1億元且同比減少約152億元的“銷冠王”保利發展，暫居全國房企第二。

前不久，中海在南京市場曝出旗下觀江樾、觀文瀾、和山三個主力樓盤以平均六折甩貨清盤，引發市場騷動。

5月底，坊間爆料說，中海地產集團營銷管理部負責人張韻樂離職，由中海蘇州公司總經理楊智宇接棒。楊智宇于2008年加入中海，曾歷任中海大連營銷負責人、青島公司副總經理等，于2023年調任中海蘇州總經理。

這背后，或是中海近一兩年來業績承壓的外化顯現。2024年，中海雖然銷售額排名第二且達到3106.9億元，但“利潤王”光環不再。去年，中海毛利率降到了17.7%，歸母凈利同比下滑38.95%至156.4億元，"離利潤王越來越遠"。

這足以看出，當前中海銷售及盈利壓力都是比較大的。要改變現狀，提升增量空間，首先就要從有潛力區域抓起。

其中，在當前成都樓市“掉隊驚人”的成都中海很可能就是中海地產集團謀取突圍很好的一個切入口。外界期待，成都中海換帥后將一展雄風。