破產！化債！國資接盤！大中房企如今都咋樣了？

國資出手，「停工大坑」變「重點工程」了！

這幾天，網上流出一張圖，圖上顯示，停工3年的深圳龍崗世貿深港中心，要被國資68億收購了。

龍崗世貿深港中心，是2017年世貿239億拿下的項目，當時計劃投資500億打造對標前海、福田CBD的綜合體開發運營項目，但后來因為世貿債務問題，項目一直停工，且在23年先后兩次拍賣都流拍。

今年初，龍崗的政府工作報告中，世貿項目突然作為“重點項目”被寫入，且提及“由區領導掛點主持”。

所以這時候傳出龍崗國資3折回收項目，預計早就在計劃當中，畢竟這是一個不小的項目，一直爛尾，還是很有損城市形象的。

至于世貿，目前還疲于債務中，世貿暴雷的比較早，21年就傳出信托逾期，之后就開始賣資產及債務重組，但其債務重組相當緩慢，到今年3月，其境外重組計劃才宣布獲得法院批準，之后生效，其115億美元負債將延期6年，且利率也會壓降5-6%。

但即使如此，世貿的債務壓力依然巨大，24年世貿的財報，其凈負債率473.2%，現金短債比0.04。現金短債比這個數字，越大則債務支付能力越強，反之則越弱，所以世貿的債務償還能力可想而知。

世貿之外，近期很多暴雷房企也有新消息傳出。

融創近期披露其境外債未償本金總額的75%持有人，已加入重組支持協議，這意味著之后的重組生效方案一開，其680億元的債務就清零了，且5年內都不再有兌付壓力，算是“上岸”成功了。

龍光，近期公布21筆存量交易所債券，涉及本金金額219.6億元，重組已完成投票，這次重組一旦順利完成，龍光預計重組境內、境外債合計約800億。

今年2月份的時候，龍光境外債重組支持率已經超過80%，現在還要等香港法院批準。境外債和境內債都有望削減成功，現在的龍光，可以說是離成功只有一步之遙。

旭輝也在7月8日向境內債券投資人發了債券重組方案，消息稱投資人對這次旭輝的方案反饋比較滿意，另外，上個月，旭輝的境外重組方案也高票通過了。

連同境內債方案通過后，旭輝的債將延遲9-10年，接下來按旭輝的說法，搞收租、搞資產管理，旭輝就能夠活下來了。

其他的房企，時代中國境外重組方案已獲得90%債權人投票，金輪天地債務重組方案也通過了，接下來是聆訊，另外富力、正榮、中梁、當代、佳兆業、奧園、禹洲、遠洋、綠地、金科、協信遠創等多家房企也表示債務重組將重整獲批。

當前這個節點，不管是融創也好，還是其他房企，生存就是兩大核心點：債務風險化解能力以及存量資產盤活能力。

那么21年銷售榜上的前30強房企最近怎么樣呢？

根據榜單排名，我們依次來看一下，先看TOP10房企。

首先是碧桂園，過去一年負債減少2194億元，目前總負債9846億，資產負債表高達95%。

今年碧桂園依然在積極化債，境內債4月已經展期了一批，境外債截至6月30日，75%的持有人已經加入了重組支持協議，這個方案落實，碧桂園又能減債116億美元（832億人民幣）。

但銷售層面，成績依然不好，今年上半年碧桂園整體銷售額168億元，銷售跌幅35%，遠高于行業14%的平均水平。

有意思的是，碧桂園雖然債臺高壘，現金流承壓，卻在文旅板塊上開疆拓土，5月以來，不到一個月的時間，碧桂園就拿下了三個商業運營項目，今年一共拿下4個。

但過去三年，碧桂園的商業運營服務收入并沒有增長，22年這一塊的收入還有12.9億元，24年已經跌到6.3億元。碧桂園對此的態度是，隨著債務重組，經營回歸正軌，商業運營也會迎來爆發式增長。

只能說，碧桂園的操作堪稱商戰現實主義魔幻教科書，一句話，債多不愁，虱多不癢。

其次是萬科，過去一年總負債減少1549億元，到今年一季度，萬科還有負債9141億元，資產負債率73.5%。

萬科的短期債務壓力比較大，總債務里面，一年以內到期債務1583億，短債占比43.8%，23年這一數據還是19.5%。

萬科境內債務剩余期限，數據來源：wind

但萬科賬面資金只有755億元，根本無力償還，所以今年萬科一直在找深鐵借錢，借了大概210億。

銷售端也非常嚴峻，上半年，萬科累計銷售額687億，同比跌了46%，直接腰斬。

這跟萬科的土儲分布也有關，萬科有一半以上的土儲在西南、東北、西北和華中地區，而它在長三角、珠三角等一些核心區域的土儲卻很少，所以萬科想靠銷售回籠資金是很難的。

其實還是判斷失誤，這一點23年萬科管理層會議上，他們自己也承認過，所以現在只能靠借錢活下去。

但背后有個爸爸支持，萬科還是沒啥大問題，只是這個化債的過程確實有點艱難。

然后是保利，央企背景有絕對的優勢，成績單相當優秀，上半年依然是百強房企銷售額排名第一，這個成績保利已經維持第三年了。

但拉長周期看，“榜一”的成色明顯下降。近三年，保利的凈利潤依次是183.20億、120.57億、50.01億，分別同比下降33%、34%、58%。

目前保利的存量有5280萬平米，按照今年上半年700萬平米的消化速度來算，還得賣個3.8年，庫存壓力很大，但保利還在瘋狂拿地，去年拿了37塊，今年已經拿了26塊，在各房企中排名第一。

但保利整體的債務情況并沒有好轉太多，近兩年短期債務明顯上升，現金流又開始減少，現金短債比已經接近1了。

雖然作為央企，融資渠道，資金成本上面有優勢，但也不足以抵消市場下行帶來的壓力。

總之，保利現在的挑戰是，如何在追求規模的同時，保住利潤。如果不能找到一個平衡點，繼續讓利潤下滑，就算保住了“銷冠”的位置，也只是面子工程。

恒大就不說了，已經破產清算了，旗下資產也正在加速處置，最近恒大汽車地塊也被政府無償收回。

中海目前已經丟掉了“利潤王”的頭銜，但中海依然在擴張，去年拿地金額排名第一，今年拿地金額排在第二，而且手里有不少地王，中海這是在賭高端市場。

招商，這兩年很謹慎，盡量少拿地，同步裁員，包括這兩天被爆出的“撤區”，24年招商的毛利率（14.6%）和凈利率（2.3%）已經創了歷史新低，招商現在的應對策略，算是對未來市場的一種悲觀吧，畢竟現在內外部環境都一般，沒人敢篤定房地產能復蘇到什么程度。

相對來說，最從容的是華潤，24年的凈利潤（256億）差不多是中海（157億）的兩倍，所以取代中海，成為新一代“利潤王”，這也跟華潤是幾大業務板塊，比如地產銷售、商管類業務多輪驅動有關。

龍湖，依舊穩健，截至24年底，凈負債率51.7%，現金短債比1.63，但仍然受到行業整體下滑帶來的巨大沖擊。上半年龍湖全口徑銷售額349億，較去年同期的511億，下滑了32%，所以目前龍湖非常審慎，今年只拿了4塊地，24年只拿了9塊。

另外，25年也是龍湖的償債高峰年，預計到期債務302.4億元，占總債務比例17.2%，所以當前的龍湖也是有壓力的。

再來看一下top10之后的房企情況。

金地目前業績下滑非常厲害，24年營收753.44億元，歸母凈利潤虧損61.15億元，同比降788.54%，今年上半年全口徑銷售額172億元，同比去年的361億元降了53%，直接腰斬。但金地應該沒有太著急，去年金地付了200億的債，已經過了償債高峰期，今年僅剩5.6億的債沒有兌付，壓力很小。

綠城現在的情況是，銷售數據好，負債指標也不錯，這兩年也持續在拿地，上半年新增貨值排名，保利第一，綠城第二，規模增長非常快。

但也因此產生了巨大的存貨包袱問題，24年綠城已竣工待售物業貨值為450億，比18年增了309%，這些老存貨因為新規產品的沖擊，很不好賣，導致了綠城高周轉的加速。

最近幾年，綠城一直在搞極限沖刺，拿地開盤時間卷到百天以內，甚至在大本營杭州，有項目首開時間直接縮短到55天，也就是兩個月不到的時間，完成從拿地到開盤。回款快，交付也快，工程質量難免出問題，所以現在很多人吐槽綠城的產品。

金茂這幾年也在拼增量，近幾年房企貨值增量排行榜顯示，金茂拿地的行業排名從20年的第25位升到24年的第8位、今年上半年的第6位。

金茂拼增量是想通過做大增量，帶動存量，目前金茂存量問題非常嚴重，一個統計中，金茂竣工存貨占總存貨24年已超45%，遠超其他典型房企。已竣工未售存貨，因為新規產品的沖擊，很多都去化緩慢，這個部分占比高，也意味著資產整體流動性和質量堪憂，所以金茂才想著做優增量，盤活存量兩條腿走路。

金茂拿地爆發，包袱問題比較小，主要是金茂擅長做高端，現在高端市場是有空間的。債務方面，凈負債率67%，還在高位，但現金儲備308億，可以覆蓋一年內到期的216億債務。

新城控股，現在情況很危急，上半年的銷售榜單，新城控股已經跌出了前30，而且今年的債務壓力非常大，一年內到期的短期債務超過123億，但手上的現金已經不到103億了，最近新城控股正以高達11.8%的利率發美元債融資，預備借新還舊，勉強維持著。

建發房產也是壓力大，除了去化難，其主要問題是過去圈地太猛，存量多，據官方統計，建發現有土儲中，71%都是2021年7月以后拿的，21-24年，計提并表存貨減值損失將近百億。另外其短期債務占有息負債的占比也在提高，不過目前建發還能應對。

濱江，依然是優秀的好學生，今年上半年，銷售額幾乎沒怎么跌，去年上半年是582億，今年是528億。24年末，濱江扣除預收款后的資產負債率57.88%，凈負債率0.57%，現金短債比3.58，每一項指標都優秀得嚇人。濱江安全墊這么高，本質上還是堅持杭州主場，堅持高品質。

中國鐵建，雖然是央企，不過目前日子也不好過，主要也是前幾年拿地比較多，現在不得不面對市場下行帶來的壓力，前階段甚至還爆出了全員降薪的消息，說明確實是在過苦日子了。另外，中鐵建短期償債壓力比較大，現金短債比為0.403，現金缺口還有253億，總體在央企中的表現很一般。

雅居樂，因為銷售下滑得厲害，現在還在虧損，去年雅居樂房地產項目銷售額155.1億元，同比降65.8%，凈虧損175億元。今年上半年也是一樣，銷售額還在下滑，整個上半年只有51.7億元，在手現金及現金等值項目僅42.32億元，今年還是雅居樂的償債大年，共有383.26億的債要還，所以現在雅居樂的日子非常難過，到處都是窟窿，去年光裁員就裁了40%，今年還在繼續裁，另外也還在賣資產。

另外30強房企里沒有的佳兆業也說一下，今年佳兆業的債務重組多項計劃都獲得了相關計劃債權人的批準，廣州和珠海的項目也相繼復工了，但這不代表佳兆業渡過了危機，一是目前佳兆業的債務規模比較大，且短期償債壓力非常高，到24年末，佳兆業總借款1350.74億，其中88%為短期債務（約1181億元），但其賬面資金僅6.98億元，嚴重資不抵債；二是其銷售端也不給力，24年合同銷售額同比大降64.27%至80.57億元，虧損擴大至約292.3億元；今年上半年佳兆業的銷售額也僅35.2億元。這些對債主及等著交付的業主們，可都不是好消息，今年佳兆業也被爆出因為房子質量問題與業主產生矛盾。

其他沒有提到的，這里就不再贅述了。

總體的局勢就是，出險房企還掙扎于自救，實力房企仍拼命搶占市場份額，但大家所面臨的困境依然嚴峻。

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