破產(chǎn)！化債！國資接盤！大中房企如今都咋樣了？

國資出手，「停工大坑」變「重點(diǎn)工程」了！

這幾天，網(wǎng)上流出一張圖，圖上顯示，停工3年的深圳龍崗世貿(mào)深港中心，要被國資68億收購了。

龍崗世貿(mào)深港中心，是2017年世貿(mào)239億拿下的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)計(jì)劃投資500億打造對標(biāo)前海、福田CBD的綜合體開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目，但后來因?yàn)槭蕾Q(mào)債務(wù)問題，項(xiàng)目一直停工，且在23年先后兩次拍賣都流拍。

今年初，龍崗的政府工作報(bào)告中，世貿(mào)項(xiàng)目突然作為“重點(diǎn)項(xiàng)目”被寫入，且提及“由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)主持”。

所以這時(shí)候傳出龍崗國資3折回收項(xiàng)目，預(yù)計(jì)早就在計(jì)劃當(dāng)中，畢竟這是一個不小的項(xiàng)目，一直爛尾，還是很有損城市形象的。

至于世貿(mào)，目前還疲于債務(wù)中，世貿(mào)暴雷的比較早，21年就傳出信托逾期，之后就開始賣資產(chǎn)及債務(wù)重組，但其債務(wù)重組相當(dāng)緩慢，到今年3月，其境外重組計(jì)劃才宣布獲得法院批準(zhǔn)，之后生效，其115億美元負(fù)債將延期6年，且利率也會壓降5-6%。

但即使如此，世貿(mào)的債務(wù)壓力依然巨大，24年世貿(mào)的財(cái)報(bào)，其凈負(fù)債率473.2%，現(xiàn)金短債比0.04。現(xiàn)金短債比這個數(shù)字，越大則債務(wù)支付能力越強(qiáng)，反之則越弱，所以世貿(mào)的債務(wù)償還能力可想而知。

世貿(mào)之外，近期很多暴雷房企也有新消息傳出。

融創(chuàng)近期披露其境外債未償本金總額的75%持有人，已加入重組支持協(xié)議，這意味著之后的重組生效方案一開，其680億元的債務(wù)就清零了，且5年內(nèi)都不再有兌付壓力，算是“上岸”成功了。

龍光，近期公布21筆存量交易所債券，涉及本金金額219.6億元，重組已完成投票，這次重組一旦順利完成，龍光預(yù)計(jì)重組境內(nèi)、境外債合計(jì)約800億。

今年2月份的時(shí)候，龍光境外債重組支持率已經(jīng)超過80%，現(xiàn)在還要等香港法院批準(zhǔn)。境外債和境內(nèi)債都有望削減成功，現(xiàn)在的龍光，可以說是離成功只有一步之遙。

旭輝也在7月8日向境內(nèi)債券投資人發(fā)了債券重組方案，消息稱投資人對這次旭輝的方案反饋比較滿意，另外，上個月，旭輝的境外重組方案也高票通過了。

連同境內(nèi)債方案通過后，旭輝的債將延遲9-10年，接下來按旭輝的說法，搞收租、搞資產(chǎn)管理，旭輝就能夠活下來了。

其他的房企，時(shí)代中國境外重組方案已獲得90%債權(quán)人投票，金輪天地債務(wù)重組方案也通過了，接下來是聆訊，另外富力、正榮、中梁、當(dāng)代、佳兆業(yè)、奧園、禹洲、遠(yuǎn)洋、綠地、金科、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等多家房企也表示債務(wù)重組將重整獲批。

當(dāng)前這個節(jié)點(diǎn)，不管是融創(chuàng)也好，還是其他房企，生存就是兩大核心點(diǎn)：債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解能力以及存量資產(chǎn)盤活能力。

那么21年銷售榜上的前30強(qiáng)房企最近怎么樣呢？

根據(jù)榜單排名，我們依次來看一下，先看TOP10房企。

首先是碧桂園，過去一年負(fù)債減少2194億元，目前總負(fù)債9846億，資產(chǎn)負(fù)債表高達(dá)95%。

今年碧桂園依然在積極化債，境內(nèi)債4月已經(jīng)展期了一批，境外債截至6月30日，75%的持有人已經(jīng)加入了重組支持協(xié)議，這個方案落實(shí)，碧桂園又能減債116億美元（832億人民幣）。

但銷售層面，成績依然不好，今年上半年碧桂園整體銷售額168億元，銷售跌幅35%，遠(yuǎn)高于行業(yè)14%的平均水平。

有意思的是，碧桂園雖然債臺高壘，現(xiàn)金流承壓，卻在文旅板塊上開疆拓土，5月以來，不到一個月的時(shí)間，碧桂園就拿下了三個商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目，今年一共拿下4個。

但過去三年，碧桂園的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入并沒有增長，22年這一塊的收入還有12.9億元，24年已經(jīng)跌到6.3億元。碧桂園對此的態(tài)度是，隨著債務(wù)重組，經(jīng)營回歸正軌，商業(yè)運(yùn)營也會迎來爆發(fā)式增長。

只能說，碧桂園的操作堪稱商戰(zhàn)現(xiàn)實(shí)主義魔幻教科書，一句話，債多不愁，虱多不癢。

其次是萬科，過去一年總負(fù)債減少1549億元，到今年一季度，萬科還有負(fù)債9141億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.5%。

萬科的短期債務(wù)壓力比較大，總債務(wù)里面，一年以內(nèi)到期債務(wù)1583億，短債占比43.8%，23年這一數(shù)據(jù)還是19.5%。

萬科境內(nèi)債務(wù)剩余期限，數(shù)據(jù)來源：wind

但萬科賬面資金只有755億元，根本無力償還，所以今年萬科一直在找深鐵借錢，借了大概210億。

銷售端也非常嚴(yán)峻，上半年，萬科累計(jì)銷售額687億，同比跌了46%，直接腰斬。

這跟萬科的土儲分布也有關(guān)，萬科有一半以上的土儲在西南、東北、西北和華中地區(qū)，而它在長三角、珠三角等一些核心區(qū)域的土儲卻很少，所以萬科想靠銷售回籠資金是很難的。

其實(shí)還是判斷失誤，這一點(diǎn)23年萬科管理層會議上，他們自己也承認(rèn)過，所以現(xiàn)在只能靠借錢活下去。

但背后有個爸爸支持，萬科還是沒啥大問題，只是這個化債的過程確實(shí)有點(diǎn)艱難。

然后是保利，央企背景有絕對的優(yōu)勢，成績單相當(dāng)優(yōu)秀，上半年依然是百強(qiáng)房企銷售額排名第一，這個成績保利已經(jīng)維持第三年了。

但拉長周期看，“榜一”的成色明顯下降。近三年，保利的凈利潤依次是183.20億、120.57億、50.01億，分別同比下降33%、34%、58%。

目前保利的存量有5280萬平米，按照今年上半年700萬平米的消化速度來算，還得賣個3.8年，庫存壓力很大，但保利還在瘋狂拿地，去年拿了37塊，今年已經(jīng)拿了26塊，在各房企中排名第一。

但保利整體的債務(wù)情況并沒有好轉(zhuǎn)太多，近兩年短期債務(wù)明顯上升，現(xiàn)金流又開始減少，現(xiàn)金短債比已經(jīng)接近1了。

雖然作為央企，融資渠道，資金成本上面有優(yōu)勢，但也不足以抵消市場下行帶來的壓力。

總之，保利現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，如何在追求規(guī)模的同時(shí)，保住利潤。如果不能找到一個平衡點(diǎn)，繼續(xù)讓利潤下滑，就算保住了“銷冠”的位置，也只是面子工程。

恒大就不說了，已經(jīng)破產(chǎn)清算了，旗下資產(chǎn)也正在加速處置，最近恒大汽車地塊也被政府無償收回。

中海目前已經(jīng)丟掉了“利潤王”的頭銜，但中海依然在擴(kuò)張，去年拿地金額排名第一，今年拿地金額排在第二，而且手里有不少地王，中海這是在賭高端市場。

招商，這兩年很謹(jǐn)慎，盡量少拿地，同步裁員，包括這兩天被爆出的“撤區(qū)”，24年招商的毛利率（14.6%）和凈利率（2.3%）已經(jīng)創(chuàng)了歷史新低，招商現(xiàn)在的應(yīng)對策略，算是對未來市場的一種悲觀吧，畢竟現(xiàn)在內(nèi)外部環(huán)境都一般，沒人敢篤定房地產(chǎn)能復(fù)蘇到什么程度。

相對來說，最從容的是華潤，24年的凈利潤（256億）差不多是中海（157億）的兩倍，所以取代中海，成為新一代“利潤王”，這也跟華潤是幾大業(yè)務(wù)板塊，比如地產(chǎn)銷售、商管類業(yè)務(wù)多輪驅(qū)動有關(guān)。

龍湖，依舊穩(wěn)健，截至24年底，凈負(fù)債率51.7%，現(xiàn)金短債比1.63，但仍然受到行業(yè)整體下滑帶來的巨大沖擊。上半年龍湖全口徑銷售額349億，較去年同期的511億，下滑了32%，所以目前龍湖非常審慎，今年只拿了4塊地，24年只拿了9塊。

另外，25年也是龍湖的償債高峰年，預(yù)計(jì)到期債務(wù)302.4億元，占總債務(wù)比例17.2%，所以當(dāng)前的龍湖也是有壓力的。

再來看一下top10之后的房企情況。

金地目前業(yè)績下滑非常厲害，24年?duì)I收753.44億元，歸母凈利潤虧損61.15億元，同比降788.54%，今年上半年全口徑銷售額172億元，同比去年的361億元降了53%，直接腰斬。但金地應(yīng)該沒有太著急，去年金地付了200億的債，已經(jīng)過了償債高峰期，今年僅剩5.6億的債沒有兌付，壓力很小。

綠城現(xiàn)在的情況是，銷售數(shù)據(jù)好，負(fù)債指標(biāo)也不錯，這兩年也持續(xù)在拿地，上半年新增貨值排名，保利第一，綠城第二，規(guī)模增長非常快。

但也因此產(chǎn)生了巨大的存貨包袱問題，24年綠城已竣工待售物業(yè)貨值為450億，比18年增了309%，這些老存貨因?yàn)樾乱?guī)產(chǎn)品的沖擊，很不好賣，導(dǎo)致了綠城高周轉(zhuǎn)的加速。

最近幾年，綠城一直在搞極限沖刺，拿地開盤時(shí)間卷到百天以內(nèi)，甚至在大本營杭州，有項(xiàng)目首開時(shí)間直接縮短到55天，也就是兩個月不到的時(shí)間，完成從拿地到開盤。回款快，交付也快，工程質(zhì)量難免出問題，所以現(xiàn)在很多人吐槽綠城的產(chǎn)品。

金茂這幾年也在拼增量，近幾年房企貨值增量排行榜顯示，金茂拿地的行業(yè)排名從20年的第25位升到24年的第8位、今年上半年的第6位。

金茂拼增量是想通過做大增量，帶動存量，目前金茂存量問題非常嚴(yán)重，一個統(tǒng)計(jì)中，金茂竣工存貨占總存貨24年已超45%，遠(yuǎn)超其他典型房企。已竣工未售存貨，因?yàn)樾乱?guī)產(chǎn)品的沖擊，很多都去化緩慢，這個部分占比高，也意味著資產(chǎn)整體流動性和質(zhì)量堪憂，所以金茂才想著做優(yōu)增量，盤活存量兩條腿走路。

金茂拿地爆發(fā)，包袱問題比較小，主要是金茂擅長做高端，現(xiàn)在高端市場是有空間的。債務(wù)方面，凈負(fù)債率67%，還在高位，但現(xiàn)金儲備308億，可以覆蓋一年內(nèi)到期的216億債務(wù)。

新城控股，現(xiàn)在情況很危急，上半年的銷售榜單，新城控股已經(jīng)跌出了前30，而且今年的債務(wù)壓力非常大，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)超過123億，但手上的現(xiàn)金已經(jīng)不到103億了，最近新城控股正以高達(dá)11.8%的利率發(fā)美元債融資，預(yù)備借新還舊，勉強(qiáng)維持著。

建發(fā)房產(chǎn)也是壓力大，除了去化難，其主要問題是過去圈地太猛，存量多，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，建發(fā)現(xiàn)有土儲中，71%都是2021年7月以后拿的，21-24年，計(jì)提并表存貨減值損失將近百億。另外其短期債務(wù)占有息負(fù)債的占比也在提高，不過目前建發(fā)還能應(yīng)對。

濱江，依然是優(yōu)秀的好學(xué)生，今年上半年，銷售額幾乎沒怎么跌，去年上半年是582億，今年是528億。24年末，濱江扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率57.88%，凈負(fù)債率0.57%，現(xiàn)金短債比3.58，每一項(xiàng)指標(biāo)都優(yōu)秀得嚇人。濱江安全墊這么高，本質(zhì)上還是堅(jiān)持杭州主場，堅(jiān)持高品質(zhì)。

中國鐵建，雖然是央企，不過目前日子也不好過，主要也是前幾年拿地比較多，現(xiàn)在不得不面對市場下行帶來的壓力，前階段甚至還爆出了全員降薪的消息，說明確實(shí)是在過苦日子了。另外，中鐵建短期償債壓力比較大，現(xiàn)金短債比為0.403，現(xiàn)金缺口還有253億，總體在央企中的表現(xiàn)很一般。

雅居樂，因?yàn)殇N售下滑得厲害，現(xiàn)在還在虧損，去年雅居樂房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額155.1億元，同比降65.8%，凈虧損175億元。今年上半年也是一樣，銷售額還在下滑，整個上半年只有51.7億元，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目僅42.32億元，今年還是雅居樂的償債大年，共有383.26億的債要還，所以現(xiàn)在雅居樂的日子非常難過，到處都是窟窿，去年光裁員就裁了40%，今年還在繼續(xù)裁，另外也還在賣資產(chǎn)。

另外30強(qiáng)房企里沒有的佳兆業(yè)也說一下，今年佳兆業(yè)的債務(wù)重組多項(xiàng)計(jì)劃都獲得了相關(guān)計(jì)劃債權(quán)人的批準(zhǔn)，廣州和珠海的項(xiàng)目也相繼復(fù)工了，但這不代表佳兆業(yè)渡過了危機(jī)，一是目前佳兆業(yè)的債務(wù)規(guī)模比較大，且短期償債壓力非常高，到24年末，佳兆業(yè)總借款1350.74億，其中88%為短期債務(wù)（約1181億元），但其賬面資金僅6.98億元，嚴(yán)重資不抵債；二是其銷售端也不給力，24年合同銷售額同比大降64.27%至80.57億元，虧損擴(kuò)大至約292.3億元；今年上半年佳兆業(yè)的銷售額也僅35.2億元。這些對債主及等著交付的業(yè)主們，可都不是好消息，今年佳兆業(yè)也被爆出因?yàn)榉孔淤|(zhì)量問題與業(yè)主產(chǎn)生矛盾。

其他沒有提到的，這里就不再贅述了。

總體的局勢就是，出險(xiǎn)房企還掙扎于自救，實(shí)力房企仍拼命搶占市場份額，但大家所面臨的困境依然嚴(yán)峻。

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