華資律所·姚成山律師｜土地不在征地范圍內(nèi)所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議效力

編者按：不在征收范圍內(nèi)的土地，拆遷人即便與被拆遷人簽署了協(xié)議，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。因?yàn)椤笆欠裾魇盏囊?guī)定”應(yīng)當(dāng)屬于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。不在征收范圍內(nèi)的，不應(yīng)當(dāng)適用“協(xié)議搬遷”的規(guī)則，否則征收相關(guān)制度將形同虛設(shè)。

根據(jù)《行政訴訟法》的基本原理，法院審理的爭(zhēng)議焦點(diǎn)應(yīng)當(dāng)審查行政機(jī)關(guān)做出的行為是否有法律依據(jù)，是否履行法定職責(zé)進(jìn)行合法性審查。

根據(jù)《行政協(xié)議司法解釋》第十一條：“人民法院審理行政協(xié)議案件，應(yīng)當(dāng)對(duì)被告訂立、履行、變更、解除行政協(xié)議的行為是否具有法定職權(quán)、是否濫用職權(quán)、適用法律法規(guī)是否正確、是否遵守法定程序、是否明顯不當(dāng)、是否履行相應(yīng)法定職責(zé)進(jìn)行合法性審查。”

一般而言，法官對(duì)該案涉協(xié)議，是否濫用職權(quán)、適用法律法規(guī)是否正確，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，可以審查如下幾點(diǎn)：

（1）簽訂的行政主體是否適格。

《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第75條：“行政行為有實(shí)施主體不具有行政主體資格或者沒(méi)有依據(jù)等重大且明顯違法情形，上訴人申請(qǐng)確認(rèn)行政行為無(wú)效的，人民法院判決確認(rèn)無(wú)效。”

以及《行政協(xié)議司法解釋》第十二條：“行政協(xié)議存在行政訴訟法第七十五條規(guī)定的重大且明顯違法情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)行政協(xié)議無(wú)效。”

如果簽署協(xié)議的主體不是《土地管理法》所規(guī)定的”“市/縣級(jí)人民政府”，甚至不是行政主體，而是民事主體那么應(yīng)該該協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于“重大且明顯違法”。因?yàn)椋擃?lèi)型征收協(xié)議屬行政協(xié)議，應(yīng)適用《土地管理法》征收程序,協(xié)議具有行政屬性。行政機(jī)關(guān)不能以“村委會(huì)強(qiáng)制搬遷/騰退”等名義代替法定征收程序。

（2）征收人是否制作《安置補(bǔ)償方案》。

如果果行政機(jī)關(guān)存在沒(méi)有《安置補(bǔ)償方案》就進(jìn)行拆遷、簽協(xié)議，那么屬于“重大明顯違法”的情形。該協(xié)議不僅僅是沒(méi)有依據(jù)征收補(bǔ)償文件的安置方案進(jìn)行補(bǔ)償，甚至連該方案都不存在，屬于“無(wú)源之水、無(wú)本之木”。這樣的協(xié)議，是經(jīng)不起推敲的。

土地征收批復(fù)的效力性/強(qiáng)制性規(guī)定。

據(jù)《土地管理法》第四十五條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的。前款規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；第（五）項(xiàng)規(guī)定的成片開(kāi)發(fā)并應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院自然資源主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”

根據(jù)《土地管理法》第二十五條的規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。”《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》第十三條進(jìn)一步規(guī)定，“新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，不得突破。批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用年度計(jì)劃。凡不符合土地利用總體規(guī)劃、國(guó)家區(qū)域政策、產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的建設(shè)項(xiàng)目，不得安排土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)。沒(méi)有土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)擅自批準(zhǔn)用地的，按照違法批準(zhǔn)用地追究法律責(zé)任。”

根據(jù)上述規(guī)定，我國(guó)法律規(guī)定了嚴(yán)格的用地計(jì)劃指標(biāo)以及用地規(guī)劃要求。任何用地、征地必須符合年度土地利用計(jì)劃，滿足土地總體規(guī)劃的要求。在法律條文中，多次陳述“未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途”“不符合土地利用總體規(guī)劃，不得安排土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)”，使用“不得”字眼，體現(xiàn)一種效力性、強(qiáng)制性的禁止規(guī)范，如果違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律的負(fù)面評(píng)價(jià)。

也就是說(shuō)，一個(gè)合法的征地項(xiàng)目進(jìn)行的征收工作，拆遷的過(guò)程中，不僅要實(shí)體合法，也要程序合法。如果沒(méi)有在征地范圍內(nèi)，還進(jìn)行遷拆，明顯屬于違反法律規(guī)定的情形。行政機(jī)關(guān)征收紅線外的房屋與土地，是缺乏征收的法律依據(jù)的，即使簽訂了協(xié)議，法院也不會(huì)接受土地管理部門(mén)申請(qǐng)執(zhí)行。

綜上，協(xié)議征收紅線范圍外的土地與房屋是未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征收的。因征地方案無(wú)任何有權(quán)機(jī)關(guān)審批，更無(wú)法確定該紅線范圍外的征地、用地行為是否符合土地年度利用指標(biāo)和土地利用總體規(guī)劃。

因此如果認(rèn)為協(xié)議征收紅線范圍外的房屋合法，那么《土地管理法》規(guī)定的年度土地利用的控制制度將無(wú)法落實(shí)，征地審批權(quán)限控制也如同虛設(shè)。

因此，政府在征地紅線范圍外協(xié)議征收房屋的行為沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法。

陜西高院案例：被征收人宅基地不在征地批復(fù)范圍內(nèi)所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是否無(wú)效？《陜西省高級(jí)人民法院行政判決書(shū)（2019）陜行終354號(hào)》裁判要旨 ：

“《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十五條規(guī)定：“行政行為有實(shí)施主體不具有行政主體資格或者沒(méi)有依據(jù)等重大且明顯違法情形，原告申請(qǐng)確認(rèn)行政行為無(wú)效的，人民法院判決確認(rèn)無(wú)效。”街道辦因集體土地征收受政府的委托與當(dāng)事人簽訂被訴協(xié)議，但是當(dāng)事人宅基地并不在征地批復(fù)所批準(zhǔn)征收的范圍之內(nèi)，故該簽訂協(xié)議的行為沒(méi)有依據(jù)，屬于上述法律規(guī)定的“重大且明顯違法”的情形，依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。”

綜上，不是協(xié)議簽訂就一定會(huì)有效，還應(yīng)當(dāng)看“是否在征地范圍內(nèi)”。

▌專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域

行政訴訟，民商事訴訟

▌執(zhí)業(yè)領(lǐng)域

姚律師有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于民事、行政有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和較好的技巧。曾辦理過(guò)的案件：民事案件100件，行政200余件。起草合同約500件。刑事案件2件。

具體承辦民事案件的案件類(lèi)型如下：電影投資糾紛、商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)糾紛、移民服務(wù)糾紛、人身?yè)p害糾紛、勞務(wù)糾紛、勞動(dòng)/工傷糾紛、提供勞務(wù)者受害責(zé)任糾紛、民間借貸糾紛（名為投資實(shí)為借貸糾紛以及戀愛(ài)中的借貸等）借名買(mǎi)車(chē)糾紛、委托理財(cái)糾紛、股權(quán)代持糾紛、公司盈余分配糾紛、合伙協(xié)議糾紛、租賃合同糾紛、贈(zèng)與糾紛、離婚繼承糾紛、撫養(yǎng)費(fèi)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛、排除妨害糾紛、變更追加被執(zhí)行人異議之訴糾紛、建工糾紛、返還原物糾紛、買(mǎi)賣(mài)糾紛、加工糾紛、協(xié)議效力等。

行政案件比較成功的案例簡(jiǎn)單列舉如下：1、河北王某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取恢復(fù)土地現(xiàn)狀，原址重建，另賠償15萬(wàn)元。2、浙江德清陳某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取150萬(wàn)元。3、天津崔某、邢某案件為當(dāng)事人分別爭(zhēng)取200萬(wàn)元。4、貴州譚某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取30萬(wàn)元。5、河南李某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取60萬(wàn)元，另外重新劃一塊地給當(dāng)事人使用。6、重慶某案件，贏得檢察院支持抗訴，為當(dāng)事人爭(zhēng)取補(bǔ)償款25萬(wàn)元。

▌工作經(jīng)歷

2020年5月-2022年1月，在星火花（北京）文化公司，擔(dān)任法務(wù)。工作描述：日常主要負(fù)責(zé)起草與審核各類(lèi)合同，曾獨(dú)立代理公司案件。在擔(dān)任法務(wù)工作期間，對(duì)個(gè)人信息保護(hù)有關(guān)的法律合規(guī)有較為深入的研究。

2022年3月-2024年3月，在北京市京師律師事務(wù)所工作。曾辦理過(guò)的案件：民事案件100件，行政200余件，起草合同約500件。刑事案件2件。

▌代表性案例

河北王某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取恢復(fù)土地現(xiàn)狀，原址重建，另賠償15萬(wàn)元；

浙江德清陳某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取150萬(wàn)元；

天津崔某、邢某案件為當(dāng)事人分別爭(zhēng)取200萬(wàn)元；

貴州譚某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取30萬(wàn)元；

河南李某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取60萬(wàn)元，另外重新劃一塊地給當(dāng)事人使用；

重慶某案件，贏得檢察院支持抗訴，為當(dāng)事人爭(zhēng)取補(bǔ)償款25萬(wàn)元

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