借名買房合同能隨便解除嗎？律師用生效判決破局｜房地產(chǎn)律師

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2003年，趙明遠作為買受人與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于北京的一套住房（一號房屋），總價39萬余元，其中30萬元為銀行貸款。

此后，李秀芬與其丈夫趙建國（趙明遠之兄）主張：該房屋系二人實際出資，因當(dāng)時政策原因，借用趙明遠名義購買。趙建國于2004年去世。

2020年，李秀芬起訴要求確認(rèn)借名關(guān)系并過戶。法院經(jīng)兩審終審，已生效判決明確認(rèn)定：

“李秀芬、趙建國與趙明遠就一號房屋存在借名買房合同關(guān)系?！?/strong>

但因李秀芬不具備北京市購房資格，且趙明遠曾將1%份額贈與他人（后被確認(rèn)無效），法院駁回其過戶請求。

2023年，趙明遠反訴，稱：“李秀芬至今無購房資格，合同目的無法實現(xiàn)”，請求：

解除借名買房合同；

按房屋評估值50%補償李秀芬。

李秀芬堅決反對，表示可通過出售其他房產(chǎn)獲取資格，或由子女代持，不同意解除。

裁判結(jié)果

法院判決：駁回趙明遠的全部訴訟請求。

→ 借名買房合同繼續(xù)有效，不得單方解除。

法院說理

生效判決已確認(rèn)借名關(guān)系成立

該事實具有既判力，雙方均應(yīng)遵守，不得隨意推翻。

無購房資格 ≠ 合同目的不能實現(xiàn)

購房資格是行政管理性限制，影響的是物權(quán)變動（過戶），而非合同效力或存續(xù)；

李秀芬可通過多種方式未來取得資格（如落戶、工作居住證、出售名下房等）；

合同并未約定“若X年內(nèi)未取得資格則自動解除”。

原告未證明存在法定解除事由

《民法典》第563條規(guī)定了解除合同的五種情形（如違約、不可抗力等）。

本案中，李秀芬無任何違約行為，房屋也未滅失，不符合解除條件。

單方解除將損害實際權(quán)利人利益

若允許出名人隨時以“對方無資格”為由解除合同，將鼓勵背信行為。

勝訴辦案心得

既判力是維權(quán)基石

此前確權(quán)判決是本案勝訴關(guān)鍵。律師在前案中全力爭取“借名關(guān)系確認(rèn)”，為后續(xù)守住權(quán)益奠定基礎(chǔ)。

區(qū)分“合同效力”與“物權(quán)變動”

很多當(dāng)事人混淆“合同有效”和“能過戶”。律師需向客戶清晰解釋：合同有效 ≠ 立即過戶，但也不等于可隨意解除。

出名人反悔是常見風(fēng)險，需提前防范

即便親屬間借名，也應(yīng)書面約定：

合同不可單方解除；

借名人取得資格后的配合義務(wù)；

違約責(zé)任等。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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