表兄弟借名購房無協議，律師幫助出資人索賠房屋增值款｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2008年，周明遠因無北京市戶口，無法購買甲公司開發的一號房屋（經濟適用房）。經與表兄吳志恒協商，決定以吳志恒名義購房，待滿五年后過戶。

周明遠支付全部購房款304,322元，并繳納維修基金、契稅等費用。房屋交付后，他立即裝修并持續居住、出租近十年，所有物業費均由其承擔。

購房合同、發票、契稅票、維修基金收據等全部原始憑證均由周明遠持有。2017年前，吳志恒從未提出異議，甚至還曾向周明遠出具《售房授權委托書》，授權其出售房屋。

2017年，因房價大漲，吳志恒突然掛失房產證、收回房屋，并否認借名關系，稱“只是借住”。

周明遠因限購政策已無法取得購房資格，遂起訴要求：

返還購房款、稅費、裝修費等；

賠償房屋增值損失400.55萬元。

裁判結果

法院判決：

吳志恒返還周明遠購房款 304,322元；

補償房屋增值款 260萬元；

支付鑒定費 11,000元；

法院說理

借名買房關系成立，即使無書面協議

周明遠實際支付全部房款；

長期占有、使用、收益（出租）；

持有全部購房原始憑證；

吳志恒曾出具《售房委托書》——若僅為“借住”，無需授權對方賣房。

“借住”解釋不合常理

正常出借房屋不會將合同、發票、契稅票等全部交予借住人；

更不會允許對方持有十余年而不索回。

增值損失按過錯比例分擔

周明遠明知無購房資格仍借名，存在過錯；

吳志恒事后反悔、掛失房產證，違背誠信，亦有過錯；

法院酌定由吳志恒承擔主要責任，補償260萬元（約占增值65%）。

裝修費、物業費不另賠

裝修價值已計入房屋評估總價；

物業費屬使用成本，應由占有人承擔。

勝訴辦案心得

本案是無書面協議借名買房勝訴的典型范例。關鍵策略如下：

構建“完整證據鏈”替代書面協議

出資憑證（轉賬、扣款協議）；

長期占有證據（物業繳費、租賃合同）；

控制權證據（持有全部原始票據）；

對方行為反證（授權賣房、多年沉默）。

重點攻擊“借住”說法的邏輯漏洞

“為何把購房發票給借住人？”

“為何授權對方賣自己的房？”

“為何十年不索回證件？”

主動申請房屋評估，鎖定增值金額

400萬增值是索賠基礎，必須通過司法評估固定證據。

靈活調整訴訟策略

當發現無法過戶時，立即轉向“返還+賠償”路徑，避免敗訴風險。

強調對方違背誠信

掛失房產證、突然驅趕等行為，極易引發法官對“惡意反悔”的負面評價。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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