央產經濟適用房難認借名，律師幫助客戶守住登記效力｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2005年，周國棟作為甲廠職工，與單位簽訂《經濟適用住房買賣合同》，購買一號房屋。該房為央產性質，僅限特定職工購買，周國棟系唯一具備資格者。

趙文靜（周國棟兒媳）稱：

其于2003–2004年支付5萬元預付款；

2005年存入11.3萬余元至周國棟賬戶用于購房；

2017年又轉賬10.7萬余元補繳房款；

房屋交付后由其裝修、長期居住，并持有房產證、合同、票據等；

曾與周國棟達成口頭借名買房約定。

2019年周國棟去世，其配偶吳慧敏通過公證繼承，將一號房屋過戶至自己名下。

趙文靜遂起訴，要求吳慧敏配合將房屋過戶至其名下。

吳慧敏堅決反對，辯稱：

房屋系周國棟單位福利房，只有他能買；

趙文靜所謂“出資”實為代付或家庭內部資助；

從未聽周國棟提過“借名”；

所有購房檔案均顯示買受人為周國棟。

裁判結果

法院判決：駁回趙文靜的全部訴訟請求。

法院說理

借名買房需有“合意+出資”雙重證據

趙文靜雖提供部分付款憑證，但無任何書面或有效口頭協議證明雙方存在借名合意。

央產房具有身份專屬性，不宜認定借名

一號房屋系單位向特定職工提供的政策性住房，購房資格不可轉讓，借名行為本身存在合規風險。

出資不等于所有權

部分款項通過周國棟賬戶支付，無法排除家庭共同財產可能；

補繳款收據寫明“代周國棟支付”，反而印證周國棟為真實買受人。

居住、持證等行為可由親屬關系合理解釋

兒媳與公婆同住、代繳水電、保管證件，在家庭生活中極為常見，不足以推定產權歸屬。

關鍵權益未處置：舊房補償+住房補貼歸周國棟

購房款中扣減了周國棟原有住房補償及單位補貼，趙文靜未證明其對這些專屬權益作出安排。

勝訴辦案心得

本案成功守住繼承房產，關鍵在于瓦解“出資=產權”的錯誤邏輯。策略如下：

強調央產房的身份屬性

政策性住房不同于商品房，法院對借名持更嚴格審查標準。

指出“代付”與“出資”的本質區別

家庭成員間代為付款極為普遍，不能直接推導出權屬轉移。

利用“無協議”這一致命短板

十余年間未簽任何書面文件，不合常理——若真為借名，為何不固定權利？

解釋對方控制證件的合理性

“因共同居住，證件自然由實際使用人保管”，符合生活經驗。

突出繼承合法性

吳慧敏通過公證繼承取得產權，程序合法，應受保護。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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