姐姐借妹妹名義買房，律師幫助姐姐勝訴并成功辦理房屋過戶

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2011年，張莉因與丈夫長期分居，為避免新購房產(chǎn)被認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，遂與妹妹張婷協(xié)商，以張婷名義購買一套住房（一號房屋），總價260萬元。

交易過程如下：

2011年7月19日，張莉向賣方李某支付定金5萬元及中介費5.2萬元；

7月22日，張莉向張婷轉(zhuǎn)賬100萬元；

8月4日，張婷賬戶向李某支付75萬元；

9月16日，張莉直接向李某支付尾款180萬元，并繳納稅費、登記費、物業(yè)費；

同日，一號房屋登記至張婷名下。

此后十余年：

房屋由張莉?qū)ν獬鲎猓饨鹩善涫杖。?/strong>

物業(yè)費、供暖費等均由張莉支付；

所有購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付款憑證原件均由張莉保管。

近期，張莉發(fā)現(xiàn)張婷私自補(bǔ)辦房產(chǎn)證并接觸租戶，疑似欲處置房屋，遂起訴要求過戶。

張婷辯稱：

自己是化妝師，收入為現(xiàn)金，長期交由姐姐保管；

購房款實為自己的錢，通過姐姐賬戶走賬；

房屋系委托姐姐代管。

但張婷未提供任何收入證明、交付記錄或資金來源證據(jù)。

裁判結(jié)果

法院判決：

張婷于判決生效后15日內(nèi)協(xié)助張莉?qū)⒁惶柗课葸^戶至張莉名下。

法院說理

原告已完成借名買房的舉證責(zé)任

全部購房款由其賬戶支出；

房屋長期由其占有、使用、收益；

所有權(quán)憑證由其實際控制；

→ 符合借名買房的典型特征。

被告抗辯缺乏證據(jù)支持

主張“錢是自己的”但未舉證；

無法解釋為何不持有任何原始憑證；

“委托代管”說法與常理不符（為何不簽委托書？為何多年不收租金？）。

借名買房目的不影響合同效力

原告為規(guī)避夫妻財產(chǎn)分割而借名，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗；

合同系雙方真實意思表示，合法有效。

勝訴辦案心得

本案雖無書面借名協(xié)議，但勝訴關(guān)鍵在于系統(tǒng)性構(gòu)建證據(jù)閉環(huán)。對類似客戶，建議：

保留所有資金流水，注明用途

本案中，每一筆付款均從原告賬戶直接或間接（經(jīng)被告賬戶）流向賣方，形成清晰鏈條。即使經(jīng)他人賬戶中轉(zhuǎn)，也需保留轉(zhuǎn)賬記錄+對方轉(zhuǎn)付憑證。

權(quán)屬憑證必須由出資人保管

產(chǎn)權(quán)證、合同、發(fā)票、契稅單等原件是證明“實際控制”的核心證據(jù)。切勿交給出名人保管。

持續(xù)行使所有權(quán)能：出租、繳費、維修

長期收取租金、繳納物業(yè)/供暖費，能有力證明“實際權(quán)利人”身份，遠(yuǎn)超“偶爾幫忙管理”。

親屬間借名，更要“留痕”

正因是親姐妹，對方才敢否認(rèn)。若當(dāng)時有微信聊天記錄、錄音或簡單書面說明（如“此房由我出資，暫登記你名下”），可進(jìn)一步降低舉證難度。

發(fā)現(xiàn)異常立即行動

一旦察覺出名人補(bǔ)辦房產(chǎn)證、接觸租戶、試圖抵押，應(yīng)立即起訴保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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