兩人租賃糾紛如何“執(zhí)”筆成多方共贏劇本？

“商鋪現(xiàn)在正常經(jīng)營中，生意也還行。謝謝法院，保住了我們5家商戶的‘飯碗’！”近日，茂南法院執(zhí)行人員回訪一件租賃合同糾紛案件時，案外人紛紛圍著執(zhí)行員不停地道謝。

一起糾紛的化解，為什么是案外人來道謝呢？

這起租賃合同糾紛的背后，到底有什么樣的故事發(fā)生？

合作不成，房東租客針鋒相對

2019年9月，茂名某管理公司與阿強（化名）簽訂了《商鋪租賃合同》，將8間商鋪出租給阿強使用。

（AI生成圖片）

阿強租下商鋪后，按經(jīng)營需求加裝了夾層，也進(jìn)行了部分簡單裝修。

然而，未等開業(yè)，阿強就因拖欠管理公司4個月的租金、物業(yè)費等被管理公司訴至茂南法院。

“當(dāng)我遇上困難的時候，也沒見你們減一點租金，現(xiàn)在還好意思來起訴我？當(dāng)我的投資款是大風(fēng)吹來的嗎？”原來，催討期間，管理公司采取了給商鋪上鎖等手段意圖倒逼阿強支付欠款。

阿強本就窩了一肚子火，收到應(yīng)訴材料后更是火冒三丈，也不甘示弱提起反訴，要求該管理公司賠償租金、裝修費等損失。

法院對該案進(jìn)行審理后，依法判決阿強向管理公司支付13.2萬元租金、4.2萬元物業(yè)費及相應(yīng)水電費、違約金；而管理公司則需拆除商鋪內(nèi)相應(yīng)裝飾裝修物返還給阿強。

判決生效后，雙方均未主動履行，又先后分別向法院申請強制執(zhí)行。

難以執(zhí)行，案外人有話要說

“你去問問管理公司為什么一直不配合我拆除裝修材料。沒開工前，我是不會支付租金的！”面對執(zhí)行生效判決的通知，阿強態(tài)度強硬。

“生意做的好好的，租賃期限也沒到，怎么就要拆下夾層？”為了了解商鋪現(xiàn)狀，執(zhí)行人員開展實地走訪，幾名案外人對拆除夾層的要求激烈反對。

令人意想不到的是，這起“互換”當(dāng)事人地位的復(fù)雜案件再起爭端，5名案外人當(dāng)起了拆除夾層的“攔路虎”。

“收回這8間商鋪后，我們又租出去了5間，新進(jìn)駐的商戶現(xiàn)在正常經(jīng)營著。”執(zhí)行人員向管理公司了解情況時，得到了這樣的答復(fù)。

原來，阿強有一段時間曾以失聯(lián)的方式躲避管理公司催收租金。管理公司通過短信、商鋪門口張貼告示等方式，要求其限期搬離。期限過后，阿強仍未露面，管理公司遂自行收回商鋪，重新出租。而阿強新加的夾層結(jié)構(gòu)也被管理公司留下，交由下一位承租人使用。

“拆除夾層的裝修材料，就是要大家停業(yè)，這誰都不愿意！”“我租下商鋪后，也花了不少錢重新裝修。商鋪是一個整體，要拆掉阿強留下的裝修材料，我裝修的部分也會受損，那誰來賠我？”正在經(jīng)營的商戶情緒激動，對著執(zhí)行人員不斷訴苦。

“大家先別急，我們現(xiàn)在就進(jìn)商鋪勘察，一定能找到最優(yōu)的解決辦法！”安撫好商戶們的情緒后，執(zhí)行人員立即開展現(xiàn)場勘察工作。

一個下午的時間，執(zhí)行人員將8間商鋪一一走過，發(fā)現(xiàn)所有經(jīng)營中的商鋪都充分利用了該夾層結(jié)構(gòu)，或?qū)⑵浼{入店面設(shè)計，或用作宿舍、倉庫。

“現(xiàn)在出現(xiàn)了新的情況，如果按照生效判決執(zhí)行，拆除夾層必定會影響商鋪日常的正常經(jīng)營，并不能實質(zhì)性化解雙方矛盾，還會給第三方經(jīng)營者帶來重創(chuàng)。”執(zhí)行人員站在一起研判這起案件的處理。

善意執(zhí)行，化解心結(jié)促“三贏”

“有沒有既能讓雙方當(dāng)事人履行判決，又不損害商戶們正常經(jīng)營權(quán)益的方法？看來我們要調(diào)整一下工作思路！”

執(zhí)行人員抓緊組織阿強和老陳面對面協(xié)商，并主動為雙方提出解決方案：“若不拆除夾層，你們是否接受以金錢折價補償?shù)男问浇鉀Q問題？”

隨后，執(zhí)行人員拿出現(xiàn)場拍攝的商鋪內(nèi)部照片，向雙方當(dāng)事人展示夾層結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀。

但阿強無心聽執(zhí)行人員講述，直接打斷道：“既然我都無法經(jīng)營下去了，我也不管他們現(xiàn)在怎么樣，我只要他們拆除！”

“你先聽我說完，看看有沒有道理。”執(zhí)行人員心平氣和地引導(dǎo)阿強從實際出發(fā)解決問題。

“若將夾層拆除，這些鋼筋等建材也會貶值，值不值原來價格的三成？還有，你要考慮實際變現(xiàn)的難度，有沒有買家需要這些二手建材？”阿強聽了執(zhí)行人員的一番分析，也算起了這筆關(guān)乎自身利益的經(jīng)濟(jì)賬。

“更重要的是，這幾家商鋪目前都在正常經(jīng)營”執(zhí)行人員趁熱打鐵，接著說：“你們都是做生意的，肯定能理解停業(yè)對一個商鋪的損害有多大，各留余地日后好相見，誰知道你們以后會不會有生意往來呢？”

阿強若有所思地點點頭，表示認(rèn)可執(zhí)行人員的說法，最終同意協(xié)商以折價補償作為最后的解決方式。

這時，一直沒怎么說話的老陳提出了疑問：“但是，本來我們是來拿回租金的，按這方案，我們還得倒貼錢？”

執(zhí)行人員的一句話，就讓老陳頓時茅塞頓開。“你想想，拆除夾層的施工需要時間，租戶們一定會繼續(xù)等你們嗎？而且，商鋪沒有了夾層，不好租出去吧？把夾層拆了，你們后面不是也要再花一筆錢重新裝修？”

執(zhí)行人員一番推心置腹的勸說，解開了阿強和老陳的“心結(jié)”。雙方從“針尖對麥芒”到尋找“利益共同點”，同意在履行判決的過程中尋求利益最大化。

“行！該怎么處理這事，法院給我們出個主意！”阿強和老陳幾乎異口同聲地說。

在此后的協(xié)商過程中，執(zhí)行人員建議雙方采用金錢抵償方案。阿強和老陳均同意了，但堅持認(rèn)為租金和抵償款不可互相抵消。“這事一碼歸一碼，一手交租金，一手交抵償款，分開結(jié)算！”執(zhí)行人員對此也表示尊重。

最終，雙方達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議：阿強向管理公司足額支付25萬余元租金等費用；8間商鋪的夾層鋼材等裝飾裝修物歸管理公司所有，管理公司則向阿強一次性支付50萬元作補償。

隨后，阿強和管理公司均快速履行完畢。

“法院執(zhí)行工作很為我們著想，很人性化！”案件執(zhí)結(jié)后，阿強、老陳和商戶們都不約而同地為茂南法院的善意文明執(zhí)行豎起大拇指。

（來源：茂南區(qū)人民法院）

編輯：陳依婧

初審：李小玉

復(fù)審：林華善

終審：鄒夢嬋