綠城這次真的要來深圳砸場子了

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大家好，我是地產高富帥。

在混改房企陣營，今年變動最大的莫過于綠城中國，從中交集團的強勢進駐到全國地王的持續落地，綠城中國正在強勢崛起，如今已經是名副其實的全國頭部房企。

在早期深耕江浙市場為主，到中期的全國化布局，特別是近三年來，綠城中國已經找到了自己的投資節奏，通過一個個高能級城市頂豪的完美表現強勢出圈。

在早期高周轉時代，或許很多人眼里的綠城只是一家杭州房企，節奏較慢，產品品質拔尖，整體打法與產品底蘊似乎并沒有得到完全發揮與表現。

隨著好房子時代來臨，客戶對于高品質住宅產品的需求逐步提高，綠城中國這種有著超強產品研發實力的房企走在了行業前列，也是時代的必然，市場與需求的完美碰撞。

綠城中國已經連續多年蟬聯多家產品力研究榜榜首，屬于業內絕對認可的品質房企，特別是在低密住宅賽道，可謂是難逢敵手。

綠城在江浙滬所向披靡的同時，也對大灣區發起了猛攻。2024-2025年一年時間陸續在廣州，佛山落地新項目，并且是絕對的綠城出品。

特別是去年拿地，今年開盤的廣州雙子星：綠城·馥香園、綠城·玉海棠，直接在廣州迎來了口碑與銷售額的雙豐收，綠城在華南終于迎來了屬于綠城的時代。

要知道，綠城中國布局華南區域已經有9年之久，在這9年時間里，有無數家過江龍房企直接翻車或退出市場，綠城始終沒有放棄華南，2025年終于迎來大爆發。

就在廣州的隔壁，深圳市場也一直都是綠城中國重點布局的城市，不過由于土地供應稀缺，加上本土巨頭實在是太猛，這幾年來，綠城始終還沒有正式落子深圳核心區域。

不過隨著廣佛項目的持續熱銷，綠城中國華南區域直接硬氣起來，去年底到今年深圳土拍市場，幾乎每一場都能見到綠城的身影，這也說明其背后的資金實力與投資遠景。

8月4日下午，綠城中國終于發力，在三家頭部深圳頂流房企的巨大壓力下，深圳寶安沙井A319-1225宗地競價出讓，角逐25輪后，綠城以12.15億元斬獲，折合樓面價20363.7元/㎡，溢價率約11.47%。

地塊共吸引4家房企參與競拍，除綠城外，其他三家分別是越秀、中海和華潤置地，能引來幾家頭部房企爭搶，主要還是由于地塊素質相對不錯。

不過不管是華潤置地，還是招商蛇口，今年都已經消耗了不小資金拿了核心區位的地王，本次似乎志不在此，也給了綠城中國抄底的絕佳機會。

深圳已經很久沒有出讓如此低容積率的住宅地塊了，可以看到，本次出讓地塊似乎是為綠城中國量身定做，屬于深圳這幾年的絕對靚地。

A319-1225宗地位于寶安區新橋街道，用地性質為二類居住用地，土地面積19246.94㎡，規定建筑面積59665㎡，容積率3.1。

雖然本次地塊沒有做到綠城蘇州玫瑰園那種極致的低密度規劃，但是相對比深圳早期動輒都是5-6的容積率，這塊地絕對是打造改善豪宅的靚地。

作為寶安近兩年少有的新住宅用地，周邊配套直接早就拉滿，不管是學校，地鐵，還是教育資源都相當扎實，沙井地鐵站距離項目只有400米。

更值得關注的是，距離項目最近的是鴻榮源·禧園，如今二手房均價已經到了5.5-6萬左右，已經是交付超過10年以上的老項目。

周邊在售的拾悅城楠園容積率6.4，參考均價3.6萬/㎡，萬豐海岸城瀚府容積率5.95，參考均價5.5萬/㎡。

作為一個容積率超低的成熟片區新規產品，綠城中國本次在深圳打造的項目非常具備明星盤的潛力，深圳也真的急需要提升審美力的標桿項目了。

這十年來，深圳的住宅產品，入市的大多數都是超高層+超高容積率的產品，很多項目賣的是豪宅價格，但是真的沒有任何豪宅的底層邏輯。

綠城中國本次殺入深圳西部，鐵定是要通過低密度作品來砸場子的，按照目前的樓面價來看，到時候銷售均價在5萬左右，項目仍然都有不小利潤空間。

我們再回顧一下今年綠城上半年的投資表現，今年前7個月，綠城在國內多個城市持續加碼土地布局，且多次刷新各地土拍紀錄，拿地動作尤為搶眼。

6.30日，先頭部隊是武漢市場，綠城中國準備再玩一把頂豪：以27920元/m2樓面價奪得漢口新興街地塊，創造武漢住宅成交樓面價歷史紀錄第二名；

7月23日，綠城再以46.67億元競得蘇州工業園區一宗宅地，成交樓面價高達65242元/m2，作為玫瑰園2.0的升級延續，或許今年下半年蘇州豪宅市場又會被綠城殺瘋。

7月25日，綠城又在上海北外灘拿下靚地，以64.719億總價成功奪得該地塊，溢價率超過46%，北外灘其他開發商的壓力已經開始了。

不難發現，綠城中國如今敢于拿地，特別是熱門板塊的超級核心靚地，一方面是基于其整體流速的考慮，其實另外一個方面就是其產品力的內核底氣。

大家可以看到，這幾年看似是房地產調控下行關鍵時期，但是整體來看，如今的時代已經是中國住宅產品的迭代時刻，市場需要好產品。

綠城中國恰好是這個時刻引領住宅產品迭代的一個先鋒軍，綠城的豪宅基因早就刻在骨子里，市場上的很多產品元素，幾乎都有來自綠城出品。

這幾年圈子都在流行一句話：從前是看不到綠城，現在大家都在想方設法靠近綠城，學習綠城并成為綠城。

今天就聊到這里，對綠城布局深圳有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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