這把火，拱起來了

石圍塘地塊，熱起來了。

我們收到消息，8月初掛牌的石圍塘地塊，已經有多家開發商關注，包括保利發展、保利置業、和越秀等。

石圍塘地塊，為啥熱度高？

幾個關鍵點：

1、降地價，2.15萬/平起拍，總價才5個億

對比一下，今年1月，保利置業拿下的陸居路地塊，配建酒店，總價38個億，樓面地價約2.38萬/平。

羊城食品廠地塊（保利花語和岸），當年起拍樓面價就去到2.8萬/平，最終成交價約3.22萬/平，總價約19.3億。

而石圍塘地塊，體量小，價格低，配建也極少（1166平道路和2348平公配），樓面價僅2.15萬/平起，總價才5個億。

這樣比較，地段、素質都不差的石圍塘地塊，簡直是白菜價啊。

一個更有趣的比較是，隔壁山村舊改，給到國有土地上的住宅房屋補償，最高是5.6萬/平，宅基地也有3萬/平。

你就說，按石圍塘地塊的地價，將來售價大概率不會超過5萬/平吧，70方左右的小戶型，總價350萬。

那么，很多拆遷戶是不是能夠得上？

這就是明晃晃的賺錢機會啊，降地價騰出利潤空間，讓拆遷戶成為購買力。

2、荔灣小戶型缺貨，石圍塘地塊是綜合素質最優的潛力股

我盤過數據，今年1-8月，荔灣區80-100平戶型成交量1004套，批準上市套數僅為581套。（數據來源：中指院)

也就是說，供求比大約是1：2。

我們之前也說過，荔灣小戶型走貨很快，且價格預期足。

像和頌、雅郡、浣花里、朗庭、瓏悅西關、保利珠江印象、傲璟，300-350萬段位的小戶型，全都是快速清貨。

傲璟的小戶型，直接漲價了，單價看齊大戶型，均價5萬/平左右，堪比海珠西了。

所以說，荔灣80-100平左右的小戶型，大概是開發商開發動力最足的產品了。

結合石圍塘地塊本身2.3萬平的小體量，預估是做兩棟樓，確實打造80-100平左右的剛改產品會更契合。

| 石圍塘地塊規劃意向圖

雖說接下來，荔灣會補充小戶型供應，包括保利怡璟灣77-91平三四房、建鑫鵝潭名郡88-125平三四房。

但平心而論，論地段、論景觀、論均好性，石圍塘地塊要更拔尖：

1）位于白鵝潭沿江帶上

2）學鐵商全齊，距石圍塘站僅約200米+周邊規劃小學+白鵝潭商圈

3）有白鵝潭悅府、保利·翡麗甲第等10萬+豪宅作為對標物

石圍塘地塊，大約1公里直達白鵝潭CBD核心圈，萬象城、三館合一等全都在這里。

地塊距離江岸大概500米，雖然并非一線江景，但高層應該還是能看到煙花景，和白鵝潭CBD看同一片江。

至于學校，修規方案上也列明，地塊北側的030地塊，規劃了一所小學。

還有在建的如意坊隧道，將來打通后，這里去荔灣老城、越秀和天河，會比白鵝潭那邊更高效。

這個配置擺在這里，就注定石圍塘地塊的硬價值不會低，甚至因為有了兩個10萬+頂豪作為對標，早就已經自帶話題度。

白鵝潭悅府，135-243平三四房，二手掛牌單價都能去到8.6-10萬/平；

保利·翡麗甲第（陸居路項目），近期也要開展廳了，戶型可能是140-255平，看江產品估計在10萬/平以上。

大哥帶小弟，巨大的價差擺在面前，這就是噱頭和市場認知度，也是很多開發商都玩過的手法。

如果是保利置業拿地，那可以在石圍塘做一個保利·翡麗甲第平替版，大小通吃，捆綁營銷。

如果是保利發展拿，那可以抄保利珠江印象的作業，69-82-110平三-四房，保利珠江天悅的平替版。

如果是越秀拿，那就可以參考越秀瓏悅西關。

3、荔灣all in白鵝潭沿江帶，區域熱度高漲

歸根到底，石圍塘地塊為什么熱度高，背后是整個白鵝潭沿江帶的發力。

荔灣，就是all in 白鵝潭，一個是配套建設，一個是舊改，多管齊下。

沿著11號線和芳村大道，白鵝潭萬象城、聚龍灣太古都已經有了時間表，預計2026-2027年迎來關鍵的兌現節點。

這兩個強IP出來，將會是以點破面，為白鵝潭沿江帶打開全新局面。

另一方面，坑口、花地村征地，山村舊改通過了修規方案，白鵝潭舊改已經擺出了連片開發、應改盡改的架勢。

山村舊改補償標準能去到這么高，關鍵還是荔灣發展白鵝潭的決心夠大。

市場是能感知到這個趨勢的。

山村舊改附近的二手市場，最近打得火熱，多個買家漲價，最夸張的是蓬萊花園，30天內漲價410萬：

我們也有粉絲私信，石圍塘地塊旁邊的萬盛苑、芳華苑能不能趕上山村舊改這趟機會。

大家的心理都是博拆遷，但也多少說明，這波火，是拱起來了。

在這樣的趨勢下，白鵝潭核心區域市場，正在加速走向正向循環。

拆遷釋放購買力-消耗新房庫存-吸引開發商拿地，配合連片城更，城市界面和配套蝶變，又創造新預期。

而石圍塘地塊，恰好能吃上這碗熱飯。

某程度上，石圍塘地塊也是提供了一種新思路：

友好的地價+可控的供應量+自帶認知度的板塊+足夠龐大的購買群體+舊改拆遷的正向助力。

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