空置率34%！寫字樓過剩？光谷打響“商改住”突圍戰！

“商改住”在當下的樓市行情中似乎已經成為了常態！經濟下行的當下，ZF也放松了對“商改住”的管控，針對商辦市場居高不下的空置率，ZF發文鼓勵企業盤活存量商辦用地和物業，提升資產價值，各大企業紛紛下場。

“商改住”盤活存量
調規動作頻出

8月，東湖高新規劃局發布《關于新城組群E020615管理單元（高新二路南側地塊）控制性詳細規劃導則變更論證可行性必要性征求意見的公示》。

具體變更內容為：擬將高新二路南側、松濤路西側四塊金融保險用地調整為二類居住用地。

該地塊距離19號線新月溪公園站僅約200米，距離在建的龍湖天街僅約400米，距離武漢大悅城直線距離僅約1.5公里，距離創新天地商業公園直線距離僅約1公里。

緊隨其后，光谷發布可行性意見公示，擬將原華夏理工學院地塊調整為居住用地、中小學用地等。

光谷王炸項目
湖北科投+萬科聯合打造

今年關注度同樣高的還有光谷國際醫院地塊也改成商業+住宅，近期公布和萬科一起聯手打造。

項目緊鄰高新大道，雙地鐵（11號線光谷六路站和豹澥站），離創新天地商業公園也僅有約500米的距離，配套十分齊全。

2024年10月，東新自然資源和規劃局發布了關于東湖高新區E020502管理單元局部用地控制性詳細規劃導則修改方案（必要性及可行性研究）征求意見的公示。將醫院用地調整為金融保險用地及二類居住用地。下一步，醫院用地將另行選址。公示時間:2024年10月18日-2024年10月27日，共10天。

2024年12月20，光谷進行土地出讓。武漢光谷宜晟投資發展有限公司以底價106630萬元、樓面價5356元/㎡摘牌。

根據規劃設計條件，地塊內最大計容建筑面積不大于 19.91萬平方米。其中，商務計容建筑面積不小于8.78萬平方米，商業計容建筑面積不大于1萬平方米，居住計容建筑面積不大于 10.13 萬平方米。建筑密度:A、B地塊均結合方案確定，C、D地塊均不大于30%；建筑高度:A、B地塊均不超過 100米，C、D地塊均不超過 80米。

這些案例反映了光谷“商改住”的趨勢，主要因商業地產過剩、資金壓力及政策引導。同時，調整需平衡業主權益與區域發展需求。

商辦開發供大于求
“商改住”政策松綁

對于市場上的這波“商改住”之所以引發爭議，主要是在業主的潛意識里：商業對住宅的價值有加成作用。

實際的形勢下，寫字樓對房價的加成作用已經聊勝于無；相反，它的弊端卻日益明顯。

咱們就以武漢為例，高力國際研報顯示，武漢甲級寫字樓的空置率達到了38.6%，光谷也高達34.3%。光谷片區據不完全統計，已交付、在建、待建的甲寫，總體量高達98.2萬㎡。乙級寫字樓大約97.1萬㎡，甲寫+乙寫加起來近200萬㎡。

商業地產需求不振，供給增加，結果就是空置、租金暴跌，形成惡性循環。高空置率必然導致整個區域的租金暴跌。當前商業地產嚴重過剩，已失去了大規模開發的基礎。

政策松綁，盤活存量，政策支持“商改住”的描述：對存量商辦類開發用地和在建項目，按照規定程序推進“商改租”“商改住”。不要出現爛尾，緩解開發商的資金壓力，降低其'暴雷‘風險。

“商改住”是綜合考量下的政策，在推進時，為平衡各方利益，提高業主住宅的價值。這已是大勢所趨，未來肯定還會有更多的項目實行“商改住”。