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國企民企七三開分野萬億市場，機構化租住漸成氣候

2025-08-25 07:37:08　來源: thefuture

北京舉報

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作者 | 梁秀杰編輯 | 張曉蘭責編 | 韓瑋燁

中國租住行業正站在新一輪發展的關鍵節點。

從“互聯網+”的初生浪潮，到房企系規模試水，再到保租房政策驅動國資深度入場——十余年來，行業歷經三輪演變，已從追求規模擴張的“地產時代”，邁入運營為王、效益優先的“資管時代”。

如今，我們面對的是一個“雙軌并行、內卷與機遇并存”的品質租住市場，產品力、運營力、資管力正取代規模成為企業真正的護城河。從“好房子”到“好服務”，賽道在不斷拓寬，模式在持續重構，價值被重新定義。

8月21日，“中國好租住：產品力鑄就資管力——2025全國品質租住大會”北京站，正是在這樣的背景下應時而開。我們不再僅僅討論“如何租房”，而是深入追問：如何以產品回應人心？如何借運營穿越周期？如何憑資管對接資本？如何靠生態贏得未來？

本文從生存法則到資本策略，從產品創新到運營實戰，從長租藍海到銀發經濟，深度剖析品質租住時代的核心與未來。

品質租住市場的

10大生存法則

韓瑋燁

睿和智庫創始人、地產資管 Plus 總編

1、中國機構化長租公寓行業歷經十余年發展，完成三輪演變：第一波，“互聯網+”驅動（留存如自如）；第二波，頭部房企試水（留存萬科泊寓、龍湖冠寓等國企系及部分市場化機構）；第三波，政策驅動保租房大規模入市，國資平臺深度入場，從0到1成長不易。

2、長租公寓運營本質是組織管理工作，其核心是“時間與風險管理的動態平衡”。不能只追求房地產思維下的規模擴張，效益重于規模，而效益來源于精益化的組織能力（人才、流程、產品）。

3、長租公寓的成功，還依賴于能將認知轉化為行動和成果的組織核心能力。企業需專注、專心，做好長期“熬時間”的準備，實現動態平衡。

4、行業在政策與市場雙驅動下進入新階段，需以產品差異化、運營精益化、資本理性化應對雙軌制格局。企業應摒棄規模迷信，聚焦效益，通過強化產品力、優化運營鏈路、深化組織變革，并不斷提升知識價值，才能在日益“內卷”但前景廣闊的品質租住市場中立足發展。

5、租賃住房市場需求旺盛，增長動力強勁。但當前的發展受到供應結構不合理和符合金融化（如發行公募REITs）高質量合規資產稀缺的雙重制約。

饒胤

中海商業發展有限公司專業高管、中海凱驪酒店管理公司總經理

6、長租公寓運營難點：一是低租金回報率，依賴租金收入難以實現可持續經營；二是產品與需求錯配，市場缺乏足夠的高品質房源，無法滿足租戶對美好生活的日益增長的需求。

7、規模是“過去式”，運營能力與產品創新是當前重點。自如已擁有百萬間級直營房間和大量平臺項目的運營實績，但認為規模僅是行業入場門檻。未來將更聚焦于產品多元化與精細化運營，而非單純追求規模擴張。

8、“新型房地產”依然是國民經濟支柱產業，只是主戰場已從過去房地產開發階段的“卷土地”，轉向了城市更新時代的“卷房子”。

9、在住房租賃行業，精細化運營已成為企業生存與發展的核心能力，其本質是“增收”與“降本”雙線并重的系統性工程，而非單純為了省錢。國企背景的企業更需通過精細化打破傳統粗放管理模式，實現真正的市場化競爭力。

10、精細化沒有終點，需持續迭代與外部賦能。企業需保持“永遠不及格”的心態，通過內部流程優化與外部專家合作，不斷深化精細程度，最終實現經營成果的提升。

資本布局的

10大策略

姚遠

首程控股

11、在不動產存量時代，Pre-REITs基金依托公募REITs等新退出路徑迎來發展機遇。長租公寓因其強勁的基本面和優異的REITs市場表現，成為資本重點布局的賽道。然而，行業仍需解決供給、合規性和規模化問題。

12、隨著REITs退出通道打開及資產價格下行出現價值低估機會，資本開始深度布局租住賽道（包括試水銀發養老等新領域）。當前瓶頸在于既懂資本又懂運營的資產管理機構稀缺。

13、地產行業轉型（銷售型物業利潤消化）倒逼企業尋求長期運營收益，需與資本合作，因此資方的標準成為企業的新標準。

14、運營企業求生存需契合資本標準。華潤有巢REIT證明，真正的資管能力——即精準投資、優質產品和高效運營，才是獲得資金、實現可持續發展的核心。

莫一帆

華夏基金基礎設施與不動產業務部行政負責人

15、當前，公募REITs市場仍處于試點深化階段。對企業而言，從發行到擴募均存在較長周期（約1-2年）和較高合規要求，因此必須開展系統性、長期化的戰略規劃。與此同時，REITs產品結構與監管體系也需持續優化，例如適當調整“三年穩定現金流”等條款，以提升發行意愿、增強市場活力。從基金管理人角度看，也亟需推動相關制度的細化完善和資產運營管理流程的標準化，以更好地承載REITs這類權益型、長周期資產的管理要求。

16、華夏基金正積極依托REITs平臺戰略性地拓展資產并購機會，并高度關注酒店、養老公寓等領域未來發行REITs的潛力。若政策支持，酒店與養老行業有望復制長租公寓的成功路徑，成為REITs市場的新增長點。

李雪蔥

建信住房租賃私募基金管理有限公司投資管理二部總經理

17、在當前長租公寓備受資本青睞的背景下，建信住房租賃基金核心策略是從“戰略心態 - 資產類型 - 城市能級” 三個維度進行多元化拓展：一是始終保持戰略定力，理性評估項目風險與收益，避免陷入非理性競爭；二是積極拓寬資產獲取渠道，在傳統"商改租"模式之外，重點拓展租賃專項用地、存量改造及不良資產轉化等多元資產類型；三是深化區域布局研究，在持續關注一線市場的同時，著力挖掘具有人口凈流入、產業支撐強的二線城市價值洼地，構建多層次的投資組合。

18、當前，長租公寓確實面臨顯著的經營壓力。從長遠看，挑戰主要源于人口結構變化，尤其是年輕租戶群體的縮減。因此，我們在持續深耕長租賽道的同時，也積極布局養老公寓等新興領域，以尋求多元化發展。但長期而言，我們依然看好長租公寓作為能夠提供穩定現金流的優質資產的內在價值。

劉曉楠

博楓資產管理房地產業務投資副總裁

19、博楓在中國的投資策略展現出審慎與專注并重的特點。其核心路徑是：深度聚焦北京、上海一線市場，在此過程中有意識地培育并強化自身處理復雜資產的核心能力——包括法拍與不良項目的轉化能力、城市更新中的復雜問題解決能力，以及針對存在缺陷項目的運營提升能力，以此構筑堅實的競爭壁壘。

20、作為美元基金，博楓從三個方面闡明了未來重點方向：投資端，堅持以低成本收購項目為核心策略；運營端，鞏固中高端市場，并重點探索下沉市場；資本端，全力打通人民幣基金并探索REITs退出。

“好產品”的

10個基準點

孫雪鵬

華潤有巢副總經理

21、一個好的產品經理不能只專注于產品本身的建造和美觀，必須具備全鏈條視角和資管思維。讓產品力真正鏈接市場、鏈接客戶需求、鏈接資方的回報要求，最終才能打造出可持續、合規且能創造穩定收益的好項目。

22、華潤有巢的成功關鍵在于將其核心理念（好社區+好房子）通過一套邏輯嚴密、層層遞進的標準化體系（價值層->框架層->解決方案層）轉化為可交付的、高品質的用戶體驗，展現了其系統性的產品思維和運營能力。

23、中海創新性地將酒店與長租公寓復合發展，深度融合高品質酒店服務標準與租賃住房場景，不僅實現了服務升級與資產價值提升，更代表了一種可持續商業模式的重要探索。

24、中海長租公寓“三研合一”的資管模型：強調投資研究、產品研究和客戶研究的深度結合。其中，客戶研究已從9類細分至22類客戶、35種生活狀態，以精準指導投資和產品定位。

25、保障房落實“好房子”標準，需緊密契合新“四化”（專業化、市場化、數智化、平臺化）發展，；設計環節需充分考慮后期運營與銷售；產品與技術創新研發需合理控成本，同時保證品質經得住時間考驗。

26、從投資視角看，提升居住體驗意味著增加改造成本，但核心挑戰在于平衡產品提升與收益關系。需要通過資管和成本管控能力，在其他環節消化這部分新增成本，將其控制在可接受范圍內，實現產品優化與經濟效益的共贏。

27、什么是真正的“好房子”？硬件為基礎：解決共性痛點（如隔音問題直接影響租戶滿意度）；運營為核心：通過服務（如首創和園“321響應機制”）、社群（如創業支持、活動運營）提升租戶獲得感；可持續發展為方向：兼顧經濟效益（如成本平衡）、社會價值（如助力青年安居）與政策合規（如ESG評級）。

孔鵬

清華大學建筑學院可持續住區研究中心聯合主任

28、“好房子”的落地需要系統化的技術支撐，我們通過“兩中心” 協同（住建部科技與產業中心、清華大學可持續住區研究中心），打造了覆蓋全周期的產品體系。核心技術路線聚焦 “三自兩融合”，即空間的自感知、自驅動、自運維能力，以及物理空間與虛擬空間的深度結合；實施路徑強調工業化、產業化、系統化“三化同步”；評價標準錨定 “三友好” 與 “三KPI”，即“對資源友好、對環境友好、對人友好” 的可持續發展目標，具體量化為 “空間體驗佳、資產價值高、環境排放低” 的 KPI 體系。

29、在當前競爭激烈的長租公寓市場中，產品力是保持長期競爭力的關鍵。建信住房租賃基金正致力于研究并制定租賃住房“好房子”的標準，計劃于今年9月或10月發布，核心目標是提升租戶居住體驗。

30、2025年北京租賃市場整體處于下行周期、租金持續承壓，而首創和園憑借業態創新與精準服務策略，成功實現了逆周期增長，多個項目出租率達98%以上。

“好運營”的

10個重塑點

陳鐵錚

北京保障房中心有限公司戰略發展部部長

31、北京保障房中心在運營管理方面形成差異化特色：針對中低收入群體建立特殊的租金收繳機制和平安社區體系；通過市區協同模式與15個區成立合資公司，實現保障資源均衡配置；創新打造雁棲國際社區（服務科學城專家）、臺湖家園（城市建設管理者之家）等特色項目。

32、面向“十五五”，北京保障房中心將重點破解區位錯配等結構性問題，通過跟隨產業布局優化投資結構，同時提升運營管理能力。實踐證明，保障性住房與市場化租賃并非替代關系，而是互補共生的有機整體，共同推動“住房讓城市生活更美好”愿景的實現。

譚威豪

輝盛國際酒店公寓管理公司中國華北、華東及華中區區域總經理

33、輝盛國際的核心運營模式在人力配置上堅持高投入，這并非簡單的成本增加，而是我們構建獨特競爭優勢的戰略選擇——通過高素質、高敬業度團隊，為客戶提供高度個性化、有溫度的服務體驗。面向未來，輝盛國際將在持續強化這一服務特色的同時，進一步將健康生活理念與環保可持續實踐全面融入產品與服務設計中，實現品牌差異化競爭力的持續升級。

34、從“租房”到“社群生態”的升級。首創和園通過“主理人計劃”“青年夜校”等激活社區黏性，續租率超70%，證明運營服務可對沖市場下行風險。

35、行業需重構商業配套價值：不以租金收益為核心，而作為提升租戶體驗與留存率的基礎設施。

賴正林

貴陽人才集團副總經理

36、貴陽正推動人才安居工作從“保障性住房提供者”升級為“人才生態構建者”戰略轉型，以“五個一”為實施路徑——打造“筑才”品牌、實施人才行動、搭建人才平臺、優化人才政策、健全人才機制。

37、貴陽人才發展集團創新性地將住房租賃與人才服務深度融合，形成了獨具特色的“貴陽模式”。比如通過“筑夢驛站”為畢業生提供7-30天免費住宿，并依托年17萬個崗位數據庫助力就業，每年幫助約2萬人找到工作；另一方面，打造創業孵化空間，提供辦公場地、人才基金和政策補貼，已孵化100余家企業。

38、貴陽的實踐表明，非一線城市可通過生態、政策、成本優勢實現錯位競爭，通過將住房與就業、創業、生活服務深度綁定，形成人才引流-留存-成長閉環。這種政府與市場協同、社會效益與可持續性并重的模式，為其他城市提供了重要借鑒。

39、從“收租邏輯”轉向“服務人心”，漫柏提出“與用戶交朋友”的理念，通過超預期服務（如免費接機搬家、全屋消毒換新、寵物托管等）建立信任與口碑。

40、漫柏認為當前租住市場的根本性錯誤在于，市場還在用“空間思維”去滿足“場景需求”。市場在提供一個睡覺的殼，而年輕人想要的美好的生活方式。其模式證明，即使非核心地段資產，也可通過“服務賦能+情緒價值”實現高溢價與高留存。

“好資管”的

10個認知

41、構建資管能力的核心，在于“三力”基礎與“三力”延伸。三大基礎能力：投資力，找到符合回報要求和資本標準的優質項目；產品力，實現全鏈條的產品能力，不僅關乎設計建造，更要能緊密鏈接客戶需求與運營實現；運營力，確保好的產品和服務能最終轉化為良好的開業表現和收益回報。在此基礎上，華潤有巢尤為看重另外“三力”延伸：安全力，高度重視合規性，這是項目持續經營和獲得資本市場認可的基石；成本力，通過戰略集采等方式進行嚴格的成本控制；品牌力，在C端和G端形成品牌溢價，支撐長期主義布局。

劉光杰

自如資管副總經理

42、自如資管將委托運營項目置于戰略高位，因其直接關乎品牌信譽與市場認知。初期合作寧可“吃小虧”也要保障項目成功，以此建立信任、贏得長期合作機會。

43、自如資管在選擇合作伙伴時，聚集“三個統一”：統一愿景：選擇認可長租公寓需長期投入、重視客戶價值的伙伴；統一語言：提前對齊運營指標和評價標準（如好、中、差的定義），減少日后摩擦；統一價值：共同構建服務于客戶、業主、員工的全方位價值體系，保障長期投資的合理回報。

韓富貴

漫柏集團總裁

44、漫柏選擇差異化競爭路徑，專注盤活政府及國企閑置資產（多為位置偏遠、半爛尾項目），通過社會資本投入參與改造運營。其核心邏輯是避開核心地段紅海競爭，以“改造價值洼地”形成錯位競爭，并通過極致服務體驗突破同質化困局。

吳澤泉

佰舍服務公寓北京區域運營總監

45、佰舍選擇以“數據驅動的精細化運營”作為提升資產價值與實現成功退出的核心。其關鍵在于：通過數據分析精準刻畫客群畫像（如年齡、性別、偏好），指導服務資源高效投放、提升客戶黏性與續住率并降低獲客成本；結合預防式維保體系顯著削減運營支出（如維護成本降低35%）；最終實現品質與成本平衡，降本不以犧牲用戶體驗為代價，聚焦精準服務而非簡單削減投入，實現資產效率與租戶滿意度的雙提升。

趙玥博

青鐵置業副總經理

46、作為依托TOD模式發展的國企租賃住房運營商，青鐵置業通過“精準選址+專業合作+資源整合+生態賦能”構建差異化競爭力：以地鐵沿線及TOD資產為基礎，聯合知名品牌實現高效運營；通過地鐵優惠、配套餐飲等增值服務增強客戶黏性；并圍繞內部員工和建設工人等群體延伸康養、體檢等服務生態，推動運營從“銷售思維”向“用戶思維”轉型，實現存量資源盤活與可持續發展。

湯若季

首創和園市場營銷部負責人

47、首創和園在住房租賃領域展現出“內功先行、穩健外拓”的國企發展路徑：通過三年項目爬坡陸續進入穩定盈利期，近期業績已超預期；未來戰略重心將轉向輕資產輸出，依托成熟運營經驗和品牌優勢拓展租賃社區管理服務，在市場化競爭中尋求穩健增長。

吳雪

北京金隅酒店管理有限公司市場營銷負責人

48、在復雜多業態的文旅資產運營中，國企正通過“全域精準營銷+差異化體驗打造”實現高效運營與資產增值，其核心在于：一是渠道創新與整合——針對不同業態匹配抖音、小紅書、OTA等平臺實現精準引流，并以小程序聚合全域資源，提升轉化與協同效率；二是體驗的精細化定義——依據客群特征（商務、高端、青年）聚焦“睡好”、“玩好”、“品質”或“性價比”等核心需求，形成差異化競爭力；三是機制賦能——通過員工激勵（如銷售提成）激發組織活力，實現低獲客成本（如青年公寓成本＜2%）與高運營績效。

49、在存量資產改造與運營中，國企正面臨高合規成本、低市場化效率與盈利壓力之間的核心矛盾：改造成本顯著高于民營資本，投資回收周期被迫拉長；嚴格的人員與安全配置要求持續擠壓利潤空間，導致青年公寓等業態難以實現高毛利；面對市場下行與盈利指標的雙重壓力，國企需理性權衡“自主改造”與“整租出去”的收益邊界，尋求風險與回報的平衡。

50、盡管行業短期承壓，長期仍看好政策與需求支撐，但突破困局必須依靠精細化成本控制和運營模式創新。

掘金銀發新藍海的

10條路徑

曹卓君

和君咨詢合伙人、和君集團康養事業部副總經理

51、當前，中國康養產業正步入歷史性窗口期。國務院首度以“一號文”形式推動銀發經濟發展，標志著政策體系趨于完善。與此同時，60后“新老年”群體步入退休階段，年均新增規模達2000萬人。該群體消費觀念開放、支付能力強，推動市場從“生存型養老”向“品質型康養”躍遷，服務型、體驗型消費成為新增長點。預計2035年銀發經濟規模將突破19萬億元，逐步成長為國民經濟的重要支柱。

52、與面向年輕人的、需求可標準化的長租公寓不同，老年人的服務需求千差萬別。養老社區的核心難點與關鍵能力在于，如何通過一套標準化的運營體系，去滿足每一位長者高度個性化的需求，從而將新型養老機構打造成一個“喜聞樂見”、充滿活力的社區，而非與社會脫節的“孤島”。

劉小冰

天津市津投資產管理有限公司合伙人兼總經理，北京芳華里家庭養老社區創始人兼院長

53、新型養老生態系統不是簡單的“養老院+”，而是將長租公寓的居住屬性與酒店式服務、醫療健康支撐、物業服務、家政服務、文娛活動、心理慰藉乃至社區矛盾調解這八大功能深度融合，打造一個“一站式”的綜合性生活社區。其核心競爭力來自于這種顛覆性的、高度集成的業態組合模式，精準滿足長者多層次、全方位的需求。

54、雖然正在探索通過公募REITs或與保險公司合作等退出路徑，但相比已相對成熟的長租公寓賽道，養老資產的金融化退出渠道仍有待進一步打通和完善。因此，投資養老需要有更長期的回報預期和耐心資本。

55、批量式的存量資產轉型康養項目，需回答兩大核心問題：短期，如何讓項目出彩；中長期，如何持續平衡運營。

56、運營專業化與資產金融化是康養項目可持續的核心。前期需開展全面統籌，從項目定位、產品設計到營銷推廣需全程以運營為導向，避免硬件缺陷和二次浪費；中期以服務創造溢價，需建立標準化服務體系與智慧化管理平臺，比如通過嫁接醫療險、護理險等金融工具，增強客戶支付意愿和信任度；后期是否具備“運營+金融”的雙輪驅動能力，將成為企業能否穿越周期、實現規模擴張的關鍵，需通過金融工具實現資本回收與再投資。

57、康養不僅是一種業態，更是存量時代下資產增值和城市功能提升的戰略工具。隨著更多社會資本與產業資源涌入，一個覆蓋“預防-照護-康復-文娛”的全產業鏈生態正在形成。能夠率先打通“資產改造-服務運營-資本變現”閉環的企業，將在未來十年占據銀發經濟的核心賽道。

白宇

英國杰典國際建筑設計事務所創始人兼首席建筑師, ARB/RIBA/AIA

58、醫養健康領域的存量資產盤活與精細化運營，必須采用 “設計-運營一體化”的全周期服務模式，以前期策劃、數據驅動和持續迭代為核心，才能真正實現資產增值與用戶體驗的提升。

59、在康養產業中，智能化技術與復合業態模式正成為破解盈利難題的核心路徑：通過智能設備與機器人提升照護精準度并降低人力成本，同時以“養老+長租公寓”等混合業態平衡前期投資與長期回報，吸引險資及跨界資本布局，推動行業向全周期健康管理和城市老齡綜合體方向演進。

60、康養產業正呈現“高端化、金融化、居家化”的三重趨勢：頭部險資依托客群與資本優勢聚焦高端養老賽道，推動存量資產改造與證券化增值；同時，行業積極探索居家養老供應鏈整合與ToC轉型，以“前店后廠”模式搶占90%居家養老市場，從規模化擴張邁向分層運營與生態構建。

（本文根據8月21日“中國好租住：產品力鑄就資管力——2025全國品質租住大會”北京站嘉賓現場演講及圓桌對話整理而成）

特別鳴謝

與會嘉賓