最高法院判例：非本集體經濟組織成員購買農村房屋，買方與房屋征收部門簽訂的房屋拆遷協議無效

　　裁判要旨

　　根據我國法律法規的有關規定，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應認定為無效。非本集體經濟組織成員與本村村民簽訂的房屋買賣協議，違反法律法規規定，應當認定為無效。其基于房屋買賣協議而與征收部門簽訂的房屋征收補償協議因缺乏合法的前提基礎，故亦應歸于無效。

　　案例詳情

　　中華人民共和國最高人民法院

　　行 政 裁 定 書

　　（2019）最高法行申368號

　　再審申請人（一審原告、二審上訴人）：黃玲，女，1968年10月11日出生，漢族，住四川省儀隴縣。

　　再審被申請人（一審被告、二審被上訴人）：四川省儀隴縣人民政府。住所地：四川省南充市儀隴縣新政鎮宏德大道1號。

　　法定代表人：郭宗海，該縣縣長。

　　一審第三人：李文和，男，1957年2月6日出生，漢族，住四川省儀隴縣。

　　再審申請人黃玲因訴四川省儀隴縣人民政府（以下簡稱儀隴縣政府）不履行房屋拆遷安置補償協議一案，不服四川省高級人民法院（2017）川行終263號行政判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

　　四川省南充市中級人民法院一審查明，2002年4月29日，李文和、王秀容（甲方）與黃玲以及黃仕琳、周軍（乙方）簽訂了《關于以房屋抵還借款的協議》，約定甲方自愿將坐落在四川省儀隴縣自建磚混結構的樓房劃出約260平方米給乙方作償還6萬元借款；根據借款數額，乙方黃玲占有面積90平方米；樓房抵給乙方后，其產權證暫時保留在甲方，乙方可隨時搬入居住，甲方不得以任何理由拒絕乙方居住；所抵償樓房四至界限以墻體外邊緣為界。2002年8月2日，四川省儀隴縣新政鎮大東村民委員會在該協議上蓋章，并簽屬實。

　　2007年因四川省儀隴縣新縣城建設需要，四川省儀隴縣新政鎮大東村的房屋納入規劃拆遷范圍，并制定了《儀隴縣新政城市規劃區征地房屋拆遷補償安置實施細則》。2008年5月18日，四川省儀隴縣房地產管理局對李文和抵給黃玲等三人的房屋進行了審核，確定建筑面積244.79平方米，其中住宅磚混152.49平方米，土木92.30平方米，并在審核通知書上載明：經實地勘查，產權屬實，可以發證。5月19日，四川省儀隴縣新縣城建設指揮部與黃玲等3人簽訂了《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》，約定由甲方在松海路區域內進行安置，其中安置房水電氣戶表工程費按物價部門核定的收費標準結算，建房過渡期為一年半，過渡期間，乙方投親靠友自找房屋暫住，由甲方按《儀隴縣新政城市規劃區征地房屋拆遷補償安置實施細則》規定發給乙方搬家費734.37元/次和過渡費4406.22元/月等，四川省儀隴縣土地收購儲備中心在甲方處蓋章，黃仕琳在乙方處簽字。該協議后附有兩張表，附表一載明獎勵補償金額1468.37元，《房屋拆遷附屬設施補償標準表》載明補償4822元，同時黃玲等三人獲取了四川省儀隴縣新縣城建設指揮部松海路還房安置區拆房順序號0204。

　　因儀隴縣政府發現黃玲和李文和有違規行為，于2012年8月20日，四川省儀隴縣縣城建設指揮部（甲方）與李文和（乙方）簽訂了《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書的補充協議》，約定：一、原《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》的簽訂情況。乙方原房屋坐落在大東街1社，總建筑面積504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，擬安置在松海路安置區。附：原拆遷協議合戶匯總表中載明房主李文和，總建筑面積504.63平方米，分戶李旭明安置序號205號住宅129.92平方米，李虎義安置序號206號住宅129.92平方米，出售黃玲等三人安置序號204號住宅244.79平方米。二、面積認定及處理（一）安置還房面積。甲乙雙方共同認定安置還房建筑面積504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，附安置還房建筑面積認定匯總表：家庭成員分戶李旭明安置序號205號住宅202.32平方米，李虎義安置序號206號住宅302.31平方米。三、原拆遷協議涉及違規交易的處理。在房屋拆遷時，乙方將部分被拆遷房屋面積（包括違規修建面積）出售給第三方，并要求甲方與第三方黃仕琳、周軍、黃玲簽訂了原拆遷協議。現乙方同意自行解除與第三方的買賣關系，并同意放棄安置還房，第三方與甲方簽訂的原拆遷協議作廢，如乙方與第三人解除買賣協議有困難的，可由乙方向甲方申請，甲方協助乙方與第三人解除買賣關系。協議簽訂后，李文和與黃玲至今未解除《關于以房屋抵還借款的協議》。

　　2013年11月15日，四川省儀隴縣縣城建設指揮部對李文和進行了安置還房，李文和在《松海路安置還房結算單》上簽字。

　　該院另查明，黃玲不是四川省儀隴縣新政鎮大東村村民。李文和與黃仕琳、周軍解除了《關于以房屋抵還借款的協議》中關于黃仕琳和周軍的權利義務。

　　四川省南充市中級人民法院認為，黃玲不是四川省儀隴縣新政鎮大東村村民，李文和與其簽訂《關于以房屋抵還借款協議》系向集體經濟組織以外的人員轉讓農村住房和宅基地，因其違反了集體經濟組織的成員權屬性，故黃玲取得該房屋的行為不合法。其與儀隴縣政府簽訂的《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》主體資格不合法，該產權調換協議無效。黃玲要求儀隴縣政府履行該協議的主張，該院不予支持。據此，該院作出（2015）南行初字第35號行政判決，駁回黃玲的訴訟請求。

　　黃玲不服上述一審行政判決，向四川省高級人民法院提起上訴。

　　四川省高級人民法院二審認為，黃玲作為城鎮居民，與李文和簽訂的《關于以房屋抵還借款的協議》違反了法律、行政法規的強制性規定。本案中，黃玲并非案涉房屋社區的集體經濟組織成員，不是四川省儀隴縣新政城市規劃區征地房屋拆遷中的被拆遷相對人，不具備儀隴縣政府拆遷安置中的主體資格，一審法院認為其與儀隴縣政府簽訂的《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》無效，并無不當。黃玲在二審中申請調取證據，不符合《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第二十四條第一款、第四條第一款的規定，故不予支持。該院遂判決駁回上訴，維持一審判決。

　　黃玲向本院提出再審申請，請求：撤銷一、二審行政判決，依法改判要求儀隴縣政府依約履行房屋征收補償協議。其申請再審的事實與理由：1.再審申請人合法取得房屋產權，且其與儀隴縣政府簽訂《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》是基于四川省儀隴縣房地產管理所發出的儀房權審字（2008）第07號《儀隴縣城鎮房屋所有權審核通知書》，該產權認定的行政行為和協議至今未被撤銷，具有既定的法律效力，再審申請人要求履行該協議合理合法。2.一、二審法院以《關于以房屋抵還借款的協議》無效為由進而認定《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》無效，混淆了民事法律關系和行政征收補償法律關系兩種不同法律關系的性質，適用法律錯誤。

　　本院認為，本案的審查重點系黃玲請求儀隴縣政府履行的房屋拆遷產權調換協議的合法性問題。根據我國法律法規的有關規定，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般應認定為無效。根據本案已查明的事實，黃玲并非四川省儀隴縣村民，其與該村村民簽訂的《關于以房屋抵還借款的協議》，違反了法律法規的規定，應當認定為無效。黃玲基于《關于以房屋抵還借款的協議》而與四川省儀隴縣新縣城建設指揮部簽訂的《儀隴縣城市規劃區房屋拆遷產權調換協議書》因缺乏合法的前提基礎，故亦應歸于無效。黃玲請求儀隴縣政府依約履行房屋征收補償協議，一審判決駁回其訴訟請求，二審維持一審判決，并無不當。

　　綜上，黃玲的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規定的情形。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規定，裁定如下：

　　駁回黃玲的再審申請。

　　審判長 李德申

　　審判員 王海峰

　　審判員 楊軍

　　二〇一九年六月二十八日

　　法官助理 張林波

　　書記員 程 怡