URI城市租住獨家解讀｜行業(yè)突破！首單持有型不動產ABS擴募成功

快訊背景：2025年9月30日，中國金融市場迎來一項重要里程碑—建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（簡稱“建信長租”ABS）在上海證券交易所順利完成首次擴募，成為中國首單實現擴募的持有型不動產ABS項目。

URI研究梳理發(fā)現，該產品早在2024年7月2日設立，首期規(guī)模約11.7億元，本次擴募以南京兩個保租房項目作為底層資產，募集規(guī)模4.53億元。從結果看，本次吸引了涵蓋銀行理財、券商、保險、資管機構等33家投資人的積極參與，累計認購金額27.28億元，認購倍數7.8倍，期限66年，投資人類型進一步豐富和多元化。擴募完成后，“建信長租”總規(guī)模達16.23億元，產品期限、簡稱與代碼維持不變。

URI認為，該次擴募標志著中國不動產證券化市場實現了從“單點產品”到“可持續(xù)平臺”的關鍵躍升，也正從依賴債務的“信貸模式”，轉向依靠資產收益的“權益模式”，為整個行業(yè)提供了完整的“募投管退”閉環(huán)范本。

▲圖片來源于：建信長租

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兩個擴募資產長啥樣？

本次擴募項目的資產類型——保障性租賃住房，凸顯了持有型不動產ABS在支持國家戰(zhàn)略與探索房地產新發(fā)展模式方面的獨特價值。

通過將南京兩個保租房項目納入“建信長租”ABS底層資產，該交易有效吸引了更多社會資本參與到住房租賃市場，為增加租賃住房供給提供了可持續(xù)的金融支持。

項目一：南京天隆寺項目位于南京市雨花臺區(qū)安德門大街 38 號，坐落于南京市 “一谷兩園” 軟件產業(yè)集聚區(qū)，緊鄰地鐵 3 號線天隆寺站。物業(yè)資產最初由朗詩青杉資本和平安聯(lián)合投資，后被建信收購并進行改造。

項目二：南京江畔都會項目位于南京市浦口區(qū)頂山街道，是一個約 35 萬方的濱江都會綜合體，包含住宅、公寓、辦公及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，自帶 3.4 萬方商業(yè)中心，引進了山姆會員店。其中公寓部分的前身是朗詩寓臨江青奧社區(qū)店，后被建信收購并改造。

URI觀察到，兩個項目建信住租基金都是完成了收購、改造提升和注入證券化平臺的一整套操作。

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賦能租賃住房 探地產新模式

長期以來，中國不動產證券化市場缺乏有效的持續(xù)融資機制，多數產品限于一次性融資，難以形成資本良性循環(huán)。此次擴募落地，首次在實踐層面驗證了持有型不動產ABS作為資產上市平臺的可擴展性，為專業(yè)資產管理機構利用該產品開展資產收并購、打造“募投管退”閉環(huán)提供了重要范本。

從市場結構看，擴募機制解決了持有型不動產ABS市場的關鍵痛點—資產持續(xù)注入渠道不暢。傳統(tǒng)ABS產品到期即終結，而引入擴募機制后，表現良好的資產平臺能夠持續(xù)吸納新資產，不斷優(yōu)化資產組合，提升整體抗風險能力。該機制對當前房地產市場轉型尤為重要。在傳統(tǒng)住宅開發(fā)市場增長放緩的背景下，持有型不動產ABS為租賃住房市場提供了穩(wěn)定的權益型融資渠道，助力探索“租購并舉”的房地產發(fā)展新模式。

建信住房租賃基金作為國家在住房租賃領域的重要布局，通過此次擴募進一步放大了其政策引導作用。該模式為各類機構參與租賃住房市場提供了可復制的資本運作路徑，即通過ABS平臺持續(xù)整合分散的租賃資產，實現規(guī)模化、專業(yè)化運營。

但是URI認為，即便強如建信，就當下而言，仍未能邁入公募REITs賽道。以下是私募REITs與公募REITs核心區(qū)別的對比表格，它清晰地展示了兩者在關鍵維度上的差異。

私募REITs vs. 公募REITs 核心區(qū)別一覽表：

03

激活市場 提升產品吸引力

從投資端看，“建信長租”ABS擴募的落地實施顯著增強了該類產品對多元投資者的吸引力，推動了市場流動性與活躍度的提升。

截至2025年9月30日，“建信長租”二級市場累計成交逾10億元，交易筆數超過93筆，新增投資人16家，產品流動性日益加強。共有5家做市商參與了該產品的詢報價和做市。做市商機制在提供流動性的同時，持續(xù)發(fā)揮了持有型ABS產品對底層資產的價值發(fā)現功能。

持有型不動產ABS產品在設計之初，就設置了“開放退出流動性支持”機制，允許發(fā)行主體設置一定的開放退出支持比例，滿足部分投資者退出需求。該機制通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性的同時，穩(wěn)定二級市場非理性波動。

這些創(chuàng)新機制顯著提升了持有型不動產ABS產品的投資友好度，使其逐漸成為保險資金、銀行理財等長期機構投資者配置不動產權益資產的重要工具。

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完善市場結構 構建多層生態(tài)

首單擴募的落地，進一步完善了我國多層次REITs市場的結構，在Pre-REITs與公募REITs之間形成了更加順暢的銜接機制。

在多層次REITs市場中，持有型不動產ABS被定義為公募REITs前置投資與公募REITs之間的過渡階段。它能夠有效補齊不動產權益型盤活產品序列，是構建多層次不動產證券化市場的重要一環(huán)。

與公募REITs相比持有型不動產ABS具有發(fā)行門檻更低、靈活性更高的特點：

·沒有發(fā)行規(guī)模限制，而公募REITs首次發(fā)行當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元；

·對底層資產的運營時間要求通常低于公募REITs；

·資金用途無限制，監(jiān)管審批時間短。

這些特點使持有型不動產ABS能夠容納更多尚不完全符合公募REITs上市條件，但已具備穩(wěn)定運營能力的資產，為它們提供了證券化平臺。

從市場生態(tài)看，擴募機制使持有型不動產ABS能夠發(fā)揮資產孵化平臺功能，為未來向公募REITs轉化創(chuàng)造條件，形成了“私募培育+ABS孵化+REITs上市”的完整價值鏈條。

這種多層次市場結構有利于吸引更多參與方：

1，原始權益人可以獲得更為靈活資產證券化路徑；

2，投資者則獲得了從早期培育到二級市場交易的全周期參與機會。

URI總結：

截至2025年9月，滬市持有型不動產ABS市場已初現雛形，存續(xù)約6單產品，托管規(guī)模約121億元，在審項目超14單。底層資產類型涵蓋高速公路、保租房、寫字樓、數據中心等多類資產。

未來的持有型不動產ABS市場，有望形成與公募REITs市場相輔相成、協(xié)同發(fā)展的新格局。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶