URI城市租住獨(dú)家解讀｜行業(yè)突破！首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS擴(kuò)募成功

快訊背景：2025年9月30日，中國(guó)金融市場(chǎng)迎來(lái)一項(xiàng)重要里程碑—建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱(chēng)“建信長(zhǎng)租”ABS）在上海證券交易所順利完成首次擴(kuò)募，成為中國(guó)首單實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目。

URI研究梳理發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)品早在2024年7月2日設(shè)立，首期規(guī)模約11.7億元，本次擴(kuò)募以南京兩個(gè)保租房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，募集規(guī)模4.53億元。從結(jié)果看，本次吸引了涵蓋銀行理財(cái)、券商、保險(xiǎn)、資管機(jī)構(gòu)等33家投資人的積極參與，累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額27.28億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)7.8倍，期限66年，投資人類(lèi)型進(jìn)一步豐富和多元化。擴(kuò)募完成后，“建信長(zhǎng)租”總規(guī)模達(dá)16.23億元，產(chǎn)品期限、簡(jiǎn)稱(chēng)與代碼維持不變。

URI認(rèn)為，該次擴(kuò)募標(biāo)志著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了從“單點(diǎn)產(chǎn)品”到“可持續(xù)平臺(tái)”的關(guān)鍵躍升，也正從依賴(lài)債務(wù)的“信貸模式”，轉(zhuǎn)向依靠資產(chǎn)收益的“權(quán)益模式”，為整個(gè)行業(yè)提供了完整的“募投管退”閉環(huán)范本。

▲圖片來(lái)源于：建信長(zhǎng)租

01

兩個(gè)擴(kuò)募資產(chǎn)長(zhǎng)啥樣？

本次擴(kuò)募項(xiàng)目的資產(chǎn)類(lèi)型——保障性租賃住房，凸顯了持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS在支持國(guó)家戰(zhàn)略與探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面的獨(dú)特價(jià)值。

通過(guò)將南京兩個(gè)保租房項(xiàng)目納入“建信長(zhǎng)租”ABS底層資產(chǎn)，該交易有效吸引了更多社會(huì)資本參與到住房租賃市場(chǎng)，為增加租賃住房供給提供了可持續(xù)的金融支持。

項(xiàng)目一：南京天隆寺項(xiàng)目位于南京市雨花臺(tái)區(qū)安德門(mén)大街 38 號(hào)，坐落于南京市 “一谷兩園” 軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，緊鄰地鐵 3 號(hào)線(xiàn)天隆寺站。物業(yè)資產(chǎn)最初由朗詩(shī)青杉資本和平安聯(lián)合投資，后被建信收購(gòu)并進(jìn)行改造。

項(xiàng)目二：南京江畔都會(huì)項(xiàng)目位于南京市浦口區(qū)頂山街道，是一個(gè)約 35 萬(wàn)方的濱江都會(huì)綜合體，包含住宅、公寓、辦公及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，自帶 3.4 萬(wàn)方商業(yè)中心，引進(jìn)了山姆會(huì)員店。其中公寓部分的前身是朗詩(shī)寓臨江青奧社區(qū)店，后被建信收購(gòu)并改造。

URI觀(guān)察到，兩個(gè)項(xiàng)目建信住租基金都是完成了收購(gòu)、改造提升和注入證券化平臺(tái)的一整套操作。

02

賦能租賃住房 探地產(chǎn)新模式

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)缺乏有效的持續(xù)融資機(jī)制，多數(shù)產(chǎn)品限于一次性融資，難以形成資本良性循環(huán)。此次擴(kuò)募落地，首次在實(shí)踐層面驗(yàn)證了持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS作為資產(chǎn)上市平臺(tái)的可擴(kuò)展性，為專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)利用該產(chǎn)品開(kāi)展資產(chǎn)收并購(gòu)、打造“募投管退”閉環(huán)提供了重要范本。

從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，擴(kuò)募機(jī)制解決了持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)的關(guān)鍵痛點(diǎn)—資產(chǎn)持續(xù)注入渠道不暢。傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品到期即終結(jié)，而引入擴(kuò)募機(jī)制后，表現(xiàn)良好的資產(chǎn)平臺(tái)能夠持續(xù)吸納新資產(chǎn)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該機(jī)制對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型尤為重要。在傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩的背景下，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS為租賃住房市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的權(quán)益型融資渠道，助力探索“租購(gòu)并舉”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

建信住房租賃基金作為國(guó)家在住房租賃領(lǐng)域的重要布局，通過(guò)此次擴(kuò)募進(jìn)一步放大了其政策引導(dǎo)作用。該模式為各類(lèi)機(jī)構(gòu)參與租賃住房市場(chǎng)提供了可復(fù)制的資本運(yùn)作路徑，即通過(guò)ABS平臺(tái)持續(xù)整合分散的租賃資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)。

但是URI認(rèn)為，即便強(qiáng)如建信，就當(dāng)下而言，仍未能邁入公募REITs賽道。以下是私募REITs與公募REITs核心區(qū)別的對(duì)比表格，它清晰地展示了兩者在關(guān)鍵維度上的差異。

私募REITs vs. 公募REITs 核心區(qū)別一覽表：

03

激活市場(chǎng) 提升產(chǎn)品吸引力

從投資端看，“建信長(zhǎng)租”ABS擴(kuò)募的落地實(shí)施顯著增強(qiáng)了該類(lèi)產(chǎn)品對(duì)多元投資者的吸引力，推動(dòng)了市場(chǎng)流動(dòng)性與活躍度的提升。

截至2025年9月30日，“建信長(zhǎng)租”二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)成交逾10億元，交易筆數(shù)超過(guò)93筆，新增投資人16家，產(chǎn)品流動(dòng)性日益加強(qiáng)。共有5家做市商參與了該產(chǎn)品的詢(xún)報(bào)價(jià)和做市。做市商機(jī)制在提供流動(dòng)性的同時(shí)，持續(xù)發(fā)揮了持有型ABS產(chǎn)品對(duì)底層資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能。

持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品在設(shè)計(jì)之初，就設(shè)置了“開(kāi)放退出流動(dòng)性支持”機(jī)制，允許發(fā)行主體設(shè)置一定的開(kāi)放退出支持比例，滿(mǎn)足部分投資者退出需求。該機(jī)制通過(guò)季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格的“錨”，在激活流動(dòng)性的同時(shí)，穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)非理性波動(dòng)。

這些創(chuàng)新機(jī)制顯著提升了持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品的投資友好度，使其逐漸成為保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者配置不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)的重要工具。

04

完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 構(gòu)建多層生態(tài)

首單擴(kuò)募的落地，進(jìn)一步完善了我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，在Pre-REITs與公募REITs之間形成了更加順暢的銜接機(jī)制。

在多層次REITs市場(chǎng)中，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS被定義為公募REITs前置投資與公募REITs之間的過(guò)渡階段。它能夠有效補(bǔ)齊不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益型盤(pán)活產(chǎn)品序列，是構(gòu)建多層次不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)的重要一環(huán)。

與公募REITs相比持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS具有發(fā)行門(mén)檻更低、靈活性更高的特點(diǎn)：

·沒(méi)有發(fā)行規(guī)模限制，而公募REITs首次發(fā)行當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元；

·對(duì)底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間要求通常低于公募REITs；

·資金用途無(wú)限制，監(jiān)管審批時(shí)間短。

這些特點(diǎn)使持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS能夠容納更多尚不完全符合公募REITs上市條件，但已具備穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)能力的資產(chǎn)，為它們提供了證券化平臺(tái)。

從市場(chǎng)生態(tài)看，擴(kuò)募機(jī)制使持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS能夠發(fā)揮資產(chǎn)孵化平臺(tái)功能，為未來(lái)向公募REITs轉(zhuǎn)化創(chuàng)造條件，形成了“私募培育+ABS孵化+REITs上市”的完整價(jià)值鏈條。

這種多層次市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有利于吸引更多參與方：

1，原始權(quán)益人可以獲得更為靈活資產(chǎn)證券化路徑；

2，投資者則獲得了從早期培育到二級(jí)市場(chǎng)交易的全周期參與機(jī)會(huì)。

URI總結(jié)：

截至2025年9月，滬市持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)已初現(xiàn)雛形，存續(xù)約6單產(chǎn)品，托管規(guī)模約121億元，在審項(xiàng)目超14單。底層資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋高速公路、保租房、寫(xiě)字樓、數(shù)據(jù)中心等多類(lèi)資產(chǎn)。

未來(lái)的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)，有望形成與公募REITs市場(chǎng)相輔相成、協(xié)同發(fā)展的新格局。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

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