融資跌穿歷史底！房企可能比想象中還要難

最近克而瑞拋出的一組數(shù)據(jù)，把房企融資難的困境赤裸裸地?cái)[到了臺(tái)面上——

2025年前三季度房企融資規(guī)模3072億元，同比直接暴跌30%，其中三季度單季融資1145億元，雖說(shuō)環(huán)比微升5%，但同比仍降35%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)跌穿了歷史低位。

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可能有人會(huì)盯著那5%的環(huán)比增長(zhǎng)找安慰，但明眼人都清楚，同比35%的跌幅才是真實(shí)的生存底色。

要知道房企的錢(qián)袋子就靠?jī)蓚€(gè)水龍頭：

一個(gè)是融資渠道從銀行、市場(chǎng)"借的錢(qián)"

另一個(gè)是銷(xiāo)售回款"賣(mài)房子賺的錢(qián)"。

現(xiàn)在可好，兩個(gè)水龍頭全擰小了，日子能不難嗎？

再看銷(xiāo)售端，中指研究院的數(shù)據(jù)更讓人揪心，前9個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額26065.9億元，同比降12.2%。

除了重點(diǎn)城市核心盤(pán)還能勉強(qiáng)走量，其他項(xiàng)目根本"去不動(dòng)化"。

更致命的是，銷(xiāo)售回款可是房企的核心造血能力，借的錢(qián)遲早要還，可自己賺的錢(qián)跟不上，這比借不到錢(qián)還讓人絕望。

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面對(duì)這種雙重絞殺，房企只能祭出"以價(jià)換量"的大招，但這哪里是什么促銷(xiāo)，分明是飲鴆止渴。

現(xiàn)在不少新房項(xiàng)目售價(jià)低于當(dāng)初拿地成本，就像開(kāi)店進(jìn)貨價(jià)100塊，現(xiàn)在80塊就得甩賣(mài)，不是老板心善，是再不賣(mài)連房租工資都付不起。

可即便這樣，銷(xiāo)量也沒(méi)見(jiàn)多大起色，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售仍降12.2%，購(gòu)房者陷入"今天買(mǎi)了明天更便宜，還怕交不了房"的死循環(huán)，越降越不敢買(mǎi)。

融資市場(chǎng)更是上演著冰火兩重天的戲碼，國(guó)央企和民營(yíng)房企的待遇差得不是一星半點(diǎn)。

前三季度國(guó)企、央企發(fā)債1313億元，占比高達(dá)85%，民營(yíng)房企只湊出134億元，還同比降13%。

融資成本更是天壤之別，國(guó)央企2.58%，民企卻要5.40%，差了2.82個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著民企借100億，每年就要多還2.82億利息。

金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在就是"看人下菜碟"，國(guó)央企有背景兜底風(fēng)險(xiǎn)低，錢(qián)自然往他們那流，民營(yíng)房企前幾年暴雷多，就算急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，金融機(jī)構(gòu)也寧愿不賺利息也不愿冒壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

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別再說(shuō)政策在救房企了，政策的雨露大多澆給了國(guó)央企，民營(yíng)房企還是渴得要命。

要知道民營(yíng)房企占了市場(chǎng)大半的項(xiàng)目和就業(yè)，他們難，整個(gè)行業(yè)的活力就起不來(lái)。

資金鏈緊張直接傳導(dǎo)到了投資端，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資60309億元，同比降12.9%，創(chuàng)下這輪下行周期以來(lái)的最大降幅。

房企不是不想投，是真的沒(méi)錢(qián)投也不敢投——

融資難、銷(xiāo)售差，手里沒(méi)現(xiàn)金；就算有現(xiàn)金，也怕投了之后房子賣(mài)不動(dòng)砸在手里。

這就像農(nóng)民不敢種地，一是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)種子化肥，二是怕種出來(lái)的糧食賣(mài)不出去。

可房企不拿地、不開(kāi)發(fā)，未來(lái)新房會(huì)變少，但購(gòu)房者不會(huì)因此搶房，反而會(huì)更怕"房企沒(méi)實(shí)力建房，買(mǎi)了爛尾"，信心只會(huì)雪上加霜。

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其實(shí)政策層面也沒(méi)閑著，從2024年"金融16條"到2025年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款延期至2026年底，各種松綁措施接連出臺(tái)。

但前三季度融資仍降30%，問(wèn)題根本不是政策沒(méi)出，而是政策沒(méi)傳到終端。

就像政府說(shuō)銀行可以給小微企業(yè)貸款，可銀行還是怕小微企業(yè)倒閉不敢貸，政策是開(kāi)了門(mén)，銀行卻不敢邁進(jìn)去。

房企缺的不是"政策允許借錢(qián)"，而是"讓金融機(jī)構(gòu)相信借錢(qián)能收回來(lái)"的信心，現(xiàn)在的政策頂多是"防風(fēng)險(xiǎn)"，讓房企不那么快倒下，但解決不了"怎么賺錢(qián)、怎么恢復(fù)信用"的根本問(wèn)題。

說(shuō)到底，現(xiàn)在房企的核心困境不是缺短期資金，而是債務(wù)壓頂加沒(méi)造血能力，就像一個(gè)人欠了一屁股債又沒(méi)工作沒(méi)收入，就算有人偶爾借點(diǎn)錢(qián)給他，也只是餓不死，談不上日子變好。

別聽(tīng)那些"市場(chǎng)已經(jīng)觸底"的說(shuō)法，房企債務(wù)沒(méi)出清就不算底，這種高債務(wù)加低回款的現(xiàn)狀不改，房企就只能在生存線上掙扎。

債務(wù)壓力會(huì)一直傳導(dǎo)：不敢拿地→新房少→購(gòu)房者怕?tīng)€尾→更不敢買(mǎi)→銷(xiāo)售更差→債務(wù)更難還，形成死循環(huán)。

只有當(dāng)房企能靠賣(mài)房子賺到錢(qián)、還上債，融資市場(chǎng)的信心才真的能回來(lái)，否則再多的政策也只是隔靴搔癢，房企的日子，可能比我們想象中還要難上幾分。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。