“帶租拍賣”中租金歸屬的確認

2024年2月，最高人民法院建設的權威統一類案檢索平臺“人民法院案例庫”正式上線并面向社會開放。現開設專欄對河南法院被收錄案件予以推介，以期更好推動法律正確統一適用，促進矛盾糾紛訴前化解，助力定分止爭，促推完善社會治理。

彭某與張某執行監督案

———“帶租拍賣”中租金歸屬的確認

基本案情

河南省新鄉市衛濱區人民法院在辦理彭某申請執行廖某一案中，對被執行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號的房產進行司法拍賣。拍賣公告中載明：房產有租賃，租期到2021年12月。2021年2月13日，張某競買成功。2021年4月13日，河南省新鄉市衛濱區人民法院作出（2020）豫0703執恢113號執行裁定，解除案涉房產的查封并過戶至張某名下。

因河南省新鄉市衛濱區人民法院自2020年10月27日起要求案涉房產承租人協助將到期租金交付該院，房產拍賣成交后，該院于2021年6月16日又提取案涉房產租金2.85萬元。張某對此不服，以其于2021年2月13日通過司法拍賣競得案涉房產且已取得不動產權證為由，對該院扣留、提取租金的執行行為提出異議，請求中止對案涉房產自2021年2月13日之后租金的執行，并確認該日期之后的房產租金歸其所有。

河南省新鄉市衛濱區人民法院于2021年9月16日作出（2021）豫0703執異88號執行裁定：駁回張某的異議請求。張某不服，申請復議。河南省新鄉市中級人民法院于2021年12月9日作出（2021）豫07執復301號執行裁定：撤銷河南省新鄉市衛濱區人民法院（2021）豫0703執異88號執行裁定；張某要求河南省新鄉市衛濱區人民法院中止對河南省鄭州市XX號的房產自2021年4月13日之后租金執行的異議請求成立；駁回張某的其他異議請求。申請執行人彭某不服，向河南省高級人民法院提出申訴。河南省高級人民法院于2022年3月30日作出（2021）豫執監352號執行裁定：駁回彭某的申訴請求。

?裁判理由

本案爭議焦點在于案涉財產上設定有租賃權，拍賣成交后租金等權益歸屬應如何認定。

第一，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2020年修正）第四百九十三條規定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。”河南省新鄉市衛濱區人民法院于2021年4月13日作出執行裁定，將案涉房產過戶至張某名下。依照上述法律規定，拍賣成交裁定送達張某時，案涉房產即歸張某所有。張某基于案涉房產所有權享有占有、使用、收益、處分的權利，收益權包括享有收取房產租金的權利。

第二，拍賣公告中明示該房產附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權利義務概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無須另行訂立租賃合同，其在取得房產所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，承繼原出租人的權利和義務。故張某有收取剩余租金的權利。

第三，拍賣公告中只明確了拍賣房產附有租賃的期限，但并未明確限制競拍人在拍賣成交后收取剩余租金。在該房產有剩余租金尚未收取的情況下，若剝奪競拍人拍賣成交后的租金收益權，沒有事實依據。河南省新鄉市中級人民法院認定張某有權收取拍賣成交裁定送達之后的租金，并無不當。

?裁判要旨

1.帶租拍賣時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權利義務概括承受，承繼原出租人的權利和義務。

2.拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金歸屬的，買受人取得拍賣財產所有權時，依法享有租金收益權。

?關聯索引

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第491條（本案適用的是2020年12月29日修正的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第493條）

執行異議：河南省新鄉市衛濱區人民法院（2021）豫0703執異88號執行裁定（2021年9月16日）

執行復議：河南省新鄉市中級人民法院（2021）豫07執復301號執行裁定（2021年12月9日）

執行監督：河南省高級人民法院（2021）豫執監352號執行裁定（2022年3月30日）

來 源：人民法院案例庫（案例編號：2024-17-5-203-003）